Se o seu condomínio não tem administrador, já sabe quem carrega com o trabalho: o presidente. A figura do presidente de um condomínio sem administrador é a mais exigente da propriedade horizontal, porque soma à representação legal do condomínio todas as funções de gestão que noutros prédios são feitas por um profissional. A boa notícia é que a Lei espanhola de Propriedade Horizontal (LPH) delimita muito bem o que lhe cabe fazer, o que não pode decidir por sua conta e quanto dura o cargo.
Neste guia repassamos, artigo a artigo, as funções, a responsabilidade e os limites do presidente quando não há administrador, e no final contamos como os condomínios autogeridos se organizam hoje para que o cargo não se transforme num segundo emprego.
O cargo de presidente: obrigatório e sempre de entre os proprietários
O artigo 13.2 da LPH é taxativo: o presidente «será nomeado, de entre os proprietários, mediante eleição ou, subsidiariamente, mediante turno rotativo ou sorteio», e acrescenta que «a nomeação será obrigatória». Ou seja: só pode ser presidente quem for proprietário e, se lhe calhar, em princípio não pode recusar.
A própria lei deixa uma saída: o proprietário designado pode pedir a sua substituição ao juiz no mês seguinte à tomada de posse, alegando as razões que lhe assistam. O juiz decide e, na mesma decisão, designa o proprietário que o deve substituir. Também se pode recorrer ao juiz quando, por qualquer motivo, a assembleia não consiga designar presidente.
Sobre se há uma idade a partir da qual se pode escapar ao cargo, a lei não fixa nenhuma: explicamo-lo em detalhe no nosso guia sobre a idade limite para ser presidente do condomínio.
Que funções assume o presidente de um condomínio sem administrador
Aqui está a chave de tudo. O artigo 13.5 da LPH diz que «as funções do secretário e do administrador serão exercidas pelo presidente do condomínio», salvo se os estatutos ou a assembleia, por deliberação maioritária, dispuserem o preenchimento desses cargos em separado. Se o seu condomínio não nomeou administrador, essas funções são suas por lei.
E quais são exatamente? Enumera-as o artigo 20. Traduzidas para linguagem simples, o presidente que faz de administrador deve:
- Zelar pelo bom regime da casa, das suas instalações e serviços, e avisar os proprietários quando algo não está a ser bem utilizado.
- Preparar o plano de despesas previsíveis com antecedência e submetê-lo à assembleia, propondo como fazer-lhes face.
- Cuidar da conservação do edifício, ordenando as reparações urgentes e dando conhecimento imediato delas aos proprietários.
- Executar as deliberações em matéria de obras e efetuar os pagamentos e cobranças que forem devidos: quotas, faturas de fornecedores, quotas extraordinárias.
- Atuar como secretário da assembleia e guardar a documentação do condomínio à disposição dos titulares.
- Tudo o mais que a assembleia lhe atribuir.
A isso junta-se a sua função própria como presidente: o artigo 13.3 estabelece que detém legalmente a representação do condomínio, «em juízo e fora dele, em todos os assuntos que o afetem». Assina em nome de todos, reclama as dívidas em nome de todos e responde perante terceiros em nome de todos.
E não se esqueça da convocação de assembleias: segundo o artigo 16.2, convocar as assembleias cabe ao presidente, indicando os assuntos a tratar, o local, o dia e a hora, e incluindo na ordem de trabalhos os temas que qualquer proprietário lhe tenha pedido por escrito. Tem o passo a passo completo no nosso guia sobre como gerir um condomínio sem administrador.
O que o presidente NÃO pode fazer sozinho
Ser presidente não é ser o chefe do condomínio. A LPH reserva à assembleia de condóminos as decisões importantes, e o artigo 14 deixa-o claro. Cabe à assembleia, não ao presidente:
- Nomear e destituir as pessoas que exercem os cargos (presidente incluído) e resolver as reclamações contra a sua atuação.
- Aprovar o plano de despesas e receitas previsíveis e as contas.
- Aprovar os orçamentos e a execução de todas as obras de reparação, ordinárias ou extraordinárias.
- Aprovar ou reformar os estatutos e as normas de regime interno.
- Decidir sobre os demais assuntos de interesse geral.
O pormenor importante é o das urgências: o artigo 20.c permite ao presidente-administrador dispor as reparações e medidas «que se revelem urgentes», com a obrigação de dar conhecimento imediato aos proprietários. Um cano rebentado não espera pela assembleia; mudar a empresa de limpeza, sim.
Quanto dura o cargo e como se faz a substituição
Salvo se os estatutos do condomínio disserem outra coisa, a nomeação dos órgãos de governo, presidente incluído, é feita pelo prazo de um ano (artigo 13.7). O mesmo artigo prevê a substituição antecipada: os designados «poderão ser destituídos do seu cargo antes do fim do mandato por deliberação da assembleia de condóminos, convocada em sessão extraordinária».
Na prática, muitos condomínios autogeridos funcionam por turno rotativo anual: cada ano calha a uma fração. É um sistema justo, mas tem um problema conhecido: cada substituição leva consigo o conhecimento acumulado. Se as contas, as atas e os contratos vivem na cabeça (ou no computador) do presidente cessante, o que entra começa do zero. Por isso convém que a documentação do condomínio viva num sítio comum e organizado, não em pastas pessoais; o secretário deve guardar as atas e conservar convocatórias e documentos relevantes durante cinco anos (artigo 19.4), e num condomínio sem cargos separados esse secretário é o próprio presidente. Contamos quem pode assumir esse papel no guia do secretário do condomínio.
Responsabilidade do presidente: que risco real existe
É a pergunta que mais preocupa quem aceita o cargo. Convém ser honesto: a LPH não dedica um artigo à «responsabilidade do presidente», mas do seu papel de representante legal (artigo 13.3) decorre que é ele quem atua pelo condomínio perante terceiros, e das funções do artigo 20 decorre um dever de diligência na gestão. Se o condomínio incumprir as suas obrigações legais, assembleia anual por convocar, atas por assinar, fundo comum de reserva por dotar, é o presidente quem terá de dar explicações.
Duas ideias para dormir descansado. Primeira: atue sempre com deliberação da assembleia por trás e deixe tudo por escrito na ata; o presidente que executa deliberações validamente adotadas está a cumprir a lei, não a arriscar-se. Segunda: para as decisões com consequências jurídicas sérias, reclamar judicialmente a um condómino em incumprimento, uma obra de vulto, um conflito laboral, apoie-se em aconselhamento profissional pontual mesmo que não tenham administrador fixo.
Uma nota sobre o incumprimento, que é a frente mais habitual: a reclamação de dívidas apoia-se na deliberação de liquidação da assembleia, com certidão de quem exerça de secretário e o visto do presidente (artigo 21.3). O texto completo da lei está no BOE (Lei 49/1960 consolidada), e o procedimento prático no nosso guia sobre o que fazer com os condóminos em incumprimento.
Como aliviar o cargo de presidente sem contratar administrador
Tudo o anterior explica por que ninguém quer ser presidente num condomínio autogerido: o cargo concentra convocatórias, atas, contas, cobranças, ocorrências e representação legal numa só pessoa com nome e apelido. Mas repare numa coisa: quase todo esse trabalho é repetitivo e documental. Redigir a convocatória, passar a ata, emitir os recibos, andar atrás de uma fatura, lembrar o prazo da assembleia anual… é exatamente o tipo de tarefa que uma plataforma pode fazer sozinha.
É isso que o FixrOS faz pelos condomínios que se gerem sozinhos: os recibos saem automaticamente, a convocatória e a ata são redigidas com o que o artigo 19 exige, cada condómino consulta as contas a partir do telemóvel e o sistema avisa das obrigações antes de o prazo terminar. O presidente decide; a plataforma executa e deixa tudo documentado para o seguinte.
Se este ano lhe calhou a si, dê uma vista de olhos à plataforma da FixrOS para gerir o seu condomínio sem administrador e peça uma demo: mostramos-lhe em 30 minutos como o cargo deixa de ser um fardo.