Si la teva comunitat no té administrador de finques, ja saps qui carrega amb la feina: el president. La figura del president d’una comunitat sense administrador és la més exigent de la propietat horitzontal, perquè suma a la representació legal de la comunitat totes les funcions de gestió que en altres finques fa un professional. La bona notícia és que la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) delimita molt bé què et toca fer, què no pots decidir pel teu compte i quant dura el càrrec.
En aquesta guia repassem, article per article, les funcions, la responsabilitat i els límits del president quan no hi ha administrador, i al final t’expliquem com les comunitats autogestionades s’organitzen avui perquè el càrrec no es converteixi en una segona feina.
El càrrec de president: obligatori i sempre entre propietaris
L’article 13.2 de la LPH és taxatiu: el president «serà nomenat, entre els propietaris, mitjançant elecció o, subsidiàriament, mitjançant torn rotatori o sorteig», i afegeix que «el nomenament serà obligatori». És a dir: només pot ser president qui sigui propietari, i si et toca, en principi no t’hi pots negar.
La mateixa llei deixa una via d’escapament: el propietari designat pot demanar el seu relleu al jutge dins del mes següent a l’accés al càrrec, al·legant les raons que l’assisteixin. El jutge resol i, en la mateixa resolució, designa el propietari que l’ha de substituir. També es pot acudir al jutge quan, per qualsevol causa, la junta no aconsegueixi designar president.
Sobre si hi ha una edat a partir de la qual et pots deslliurar del càrrec, la llei no en fixa cap: ho expliquem amb detall a la nostra guia sobre l’edat límit per ser president de la comunitat.
Quines funcions assumeix el president d’una comunitat sense administrador
Aquí hi ha la clau de tot. L’article 13.5 de la LPH diu que «les funcions del secretari i de l’administrador seran exercides pel president de la comunitat», tret que els estatuts o la junta, per acord majoritari, disposin la provisió d’aquests càrrecs per separat. Si la teva comunitat no ha nomenat administrador, aquestes funcions són teves per llei.
I quines són exactament? Les enumera l’article 20. Traduïdes a llenguatge planer, el president que fa d’administrador ha de:
- Vetllar pel bon règim de la casa, les seves instal·lacions i serveis, i avisar els propietaris quan alguna cosa no s’està fent servir bé.
- Preparar el pla de despeses previsibles amb antelació i sotmetre’l a la junta, proposant com fer-hi front.
- Atendre la conservació de l’edifici, ordenant les reparacions urgents i donant-ne compte immediat als propietaris.
- Executar els acords en matèria d’obres i efectuar els pagaments i cobraments que escaiguin: quotes, factures de proveïdors, derrames.
- Actuar com a secretari de la junta i custodiar la documentació de la comunitat a disposició dels titulars.
- Tota la resta que li confereixi la junta.
A això s’hi suma la seva funció pròpia com a president: l’article 13.3 estableix que ostenta legalment la representació de la comunitat, «en judici i fora d’ell, en tots els assumptes que l’afectin». Signa en nom de tothom, reclama els deutes en nom de tothom i respon davant de tercers en nom de tothom.
I no oblidis la convocatòria de juntes: segons l’article 16.2, convocar les juntes correspon al president, indicant els assumptes a tractar, el lloc, el dia i l’hora, i incloent a l’ordre del dia els temes que qualsevol propietari li hagi demanat per escrit. Tens el pas a pas complet a la nostra guia sobre com gestionar una comunitat de veïns sense administrador.
El que el president NO pot fer sol
Ser president no és ser el cap de la comunitat. La LPH reserva a la junta de propietaris les decisions importants, i l’article 14 ho deixa clar. Correspon a la junta, no al president:
- Nomenar i destituir les persones que exerceixen els càrrecs (president inclòs) i resoldre les reclamacions contra la seva actuació.
- Aprovar el pla de despeses i ingressos previsibles i els comptes.
- Aprovar els pressupostos i l’execució de totes les obres de reparació, ordinàries o extraordinàries.
- Aprovar o reformar els estatuts i les normes de règim intern.
- Decidir sobre els altres assumptes d’interès general.
El matís important és el de les urgències: l’article 20.c permet al president-administrador disposar les reparacions i mesures «que resultin urgents», amb l’obligació de donar-ne compte immediat als propietaris. Una canonada rebentada no espera la junta; canviar l’empresa de neteja, sí.
Quant dura el càrrec i com es fa el relleu
Tret que els estatuts de la comunitat diguin una altra cosa, el nomenament dels òrgans de govern, president inclòs, es fa pel termini d’un any (article 13.7). El mateix article preveu el relleu anticipat: els designats «podran ser destituïts del seu càrrec abans de l’expiració del mandat per acord de la junta de propietaris, convocada en sessió extraordinària».
A la pràctica, moltes comunitats autogestionades funcionen per torn rotatori anual: cada any li toca a un pis. És un sistema just, però té un problema conegut: cada relleu s’emporta el coneixement acumulat. Si els comptes, les actes i els contractes viuen al cap (o a l’ordinador) del president sortint, el que entra comença de zero. Per això convé que la documentació de la comunitat visqui en un lloc comú i ordenat, no en carpetes personals; el secretari ha de custodiar les actes i conservar convocatòries i documents rellevants durant cinc anys (article 19.4), i en una comunitat sense càrrecs separats aquest secretari ets tu. T’expliquem qui pot assumir aquest paper a la guia del secretari de la comunitat de propietaris.
Responsabilitat del president: quin risc real hi ha
És la pregunta que més preocupa qui accepta el càrrec. Convé ser honestos: la LPH no dedica cap article a la «responsabilitat del president», però del seu paper de representant legal (article 13.3) es deriva que és ell qui actua per la comunitat davant de tercers, i de les funcions de l’article 20 es deriva un deure de diligència en la gestió. Si la comunitat incompleix les seves obligacions legals, junta anual sense convocar, actes sense signar, fons de reserva sense dotar, el president és qui haurà de donar explicacions.
Dues idees per dormir tranquil. Primera: actua sempre amb acord de junta al darrere i deixa-ho tot per escrit a l’acta; el president que executa acords vàlidament adoptats està complint la llei, no arriscant-se. Segona: per a les decisions amb conseqüències jurídiques serioses, reclamar judicialment a un morós, una obra major, un conflicte laboral, recolza’t en assessorament professional puntual encara que no tingueu administrador fix.
Un apunt sobre la morositat, que és el front més habitual: la reclamació de deutes es recolza en l’acord de liquidació de la junta, amb certificat de qui faci de secretari i el vistiplau del president (article 21.3). El text complet de la llei el tens al BOE (Llei 49/1960 consolidada), i el procediment pràctic a la nostra guia sobre què fer amb els morosos de la comunitat.
Com alleugerir el càrrec de president sense contractar administrador
Tot l’anterior explica per què ningú no vol ser president en una comunitat autogestionada: el càrrec concentra convocatòries, actes, comptes, cobraments, incidències i representació legal en una sola persona amb nom i cognoms. Però fixa’t en una cosa: gairebé tota aquesta feina és repetitiva i documental. Redactar la convocatòria, passar l’acta, girar els rebuts, empaitar una factura, recordar el termini de la junta anual… és exactament el tipus de tasca que una plataforma pot fer sola.
Això és el que fa FixrOS per les comunitats que es gestionen soles: els rebuts surten automàticament, la convocatòria i l’acta es redacten amb el que exigeix l’article 19, cada veí consulta els comptes des del mòbil i el sistema avisa de les obligacions abans que venci el termini. El president decideix; la plataforma executa i ho deixa tot documentat per al següent.
Si aquest any t’ha tocat a tu, fes una ullada a la plataforma de FixrOS per gestionar la teva comunitat sense administrador i demana una demo: t’ensenyem en 30 minuts com el càrrec deixa de ser una càrrega.