Si tu comunidad no tiene administrador de fincas, ya sabes quién carga con el trabajo: el presidente. La figura del presidente de una comunidad sin administrador es la más exigente de la propiedad horizontal, porque suma a la representación legal de la comunidad todas las funciones de gestión que en otras fincas hace un profesional. La buena noticia es que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) delimita muy bien qué te toca hacer, qué no puedes decidir por tu cuenta y cuánto dura el cargo.
En esta guía repasamos, artículo por artículo, las funciones, la responsabilidad y los límites del presidente cuando no hay administrador, y al final te contamos cómo las comunidades autogestionadas se organizan hoy para que el cargo no se convierta en un segundo trabajo.
El cargo de presidente: obligatorio y siempre entre propietarios
El artículo 13.2 de la LPH es tajante: el presidente «será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo», y añade que «el nombramiento será obligatorio». Es decir: solo puede ser presidente quien sea propietario, y si te toca, en principio no puedes negarte.
La propia ley deja una vía de escape: el propietario designado puede pedir su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, alegando las razones que le asistan. El juez resuelve y, en la misma resolución, designa al propietario que deba sustituirle. También se puede acudir al juez cuando, por cualquier causa, la junta no consiga designar presidente.
Sobre si hay una edad a partir de la cual puedes librarte del cargo, la ley no fija ninguna: lo explicamos con detalle en nuestra guía sobre la edad límite para ser presidente de la comunidad.
Qué funciones asume el presidente de una comunidad sin administrador
Aquí está la clave de todo. El artículo 13.5 de la LPH dice que «las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad», salvo que los estatutos o la junta, por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de esos cargos por separado. Si tu comunidad no ha nombrado administrador, esas funciones son tuyas por ley.
¿Y cuáles son exactamente? Las enumera el artículo 20. Traducidas a lenguaje llano, el presidente que hace de administrador debe:
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y avisar a los propietarios cuando algo no se está usando bien.
- Preparar el plan de gastos previsibles con antelación y someterlo a la junta, proponiendo cómo hacerle frente.
- Atender la conservación del edificio, ordenando las reparaciones urgentes y dando cuenta inmediata de ellas a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras y efectuar los pagos y cobros que procedan: cuotas, facturas de proveedores, derramas.
- Actuar como secretario de la junta y custodiar la documentación de la comunidad a disposición de los titulares.
- Todo lo demás que le confiera la junta.
A eso se suma su función propia como presidente: el artículo 13.3 establece que ostenta legalmente la representación de la comunidad, «en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten». Firma en nombre de todos, reclama las deudas en nombre de todos y responde ante terceros en nombre de todos.
Y no olvides la convocatoria de juntas: según el artículo 16.2, convocar las juntas corresponde al presidente, indicando los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora, e incluyendo en el orden del día los temas que cualquier propietario le haya pedido por escrito. Tienes el paso a paso completo en nuestra guía sobre cómo gestionar una comunidad de vecinos sin administrador.
Lo que el presidente NO puede hacer solo
Ser presidente no es ser el jefe de la comunidad. La LPH reserva a la junta de propietarios las decisiones importantes, y el artículo 14 lo deja claro. Corresponde a la junta, no al presidente:
- Nombrar y remover a las personas que ejercen los cargos (presidente incluido) y resolver las reclamaciones contra su actuación.
- Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas.
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación, ordinarias o extraordinarias.
- Aprobar o reformar los estatutos y las normas de régimen interior.
- Decidir en los demás asuntos de interés general.
El matiz importante es el de las urgencias: el artículo 20.c permite al presidente-administrador disponer las reparaciones y medidas «que resulten urgentes», con la obligación de dar cuenta inmediata a los propietarios. Una tubería reventada no espera a la junta; cambiar la empresa de limpieza, sí.
Cuánto dura el cargo y cómo se releva
Salvo que los estatutos de la comunidad digan otra cosa, el nombramiento de los órganos de gobierno, presidente incluido, se hace por el plazo de un año (artículo 13.7). El mismo artículo prevé el relevo anticipado: los designados «podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria».
En la práctica, muchas comunidades autogestionadas funcionan por turno rotatorio anual: cada año le toca a un piso. Es un sistema justo, pero tiene un problema conocido: cada relevo se lleva consigo el conocimiento acumulado. Si las cuentas, las actas y los contratos viven en la cabeza (o en el ordenador) del presidente saliente, el entrante empieza de cero. Por eso conviene que la documentación de la comunidad viva en un sitio común y ordenado, no en carpetas personales; el secretario debe custodiar las actas y conservar convocatorias y documentos relevantes durante cinco años (artículo 19.4), y en una comunidad sin cargos separados ese secretario eres tú. Te contamos quién puede asumir ese papel en la guía del secretario de la comunidad de propietarios.
Responsabilidad del presidente: qué riesgo real hay
La pregunta que más preocupa a quien acepta el cargo. Conviene ser honestos: la LPH no dedica un artículo a la «responsabilidad del presidente», pero de su papel de representante legal (artículo 13.3) se deriva que es él quien actúa por la comunidad ante terceros, y de las funciones del artículo 20 se deriva un deber de diligencia en la gestión. Si la comunidad incumple sus obligaciones legales, junta anual sin convocar, actas sin firmar, fondo de reserva sin dotar, el presidente es quien tendrá que dar explicaciones.
Dos ideas para dormir tranquilo. Primera: actúa siempre con acuerdo de junta detrás y déjalo todo por escrito en el acta; el presidente que ejecuta acuerdos válidamente adoptados está cumpliendo la ley, no arriesgándose. Segunda: para las decisiones con consecuencias jurídicas serias, reclamar judicialmente a un moroso, una obra mayor, un conflicto laboral, apóyate en asesoramiento profesional puntual aunque no tengáis administrador fijo.
Un apunte sobre la morosidad, que es el frente más habitual: la reclamación de deudas se apoya en el acuerdo de liquidación de la junta, con certificado de quien haga de secretario y el visto bueno del presidente (artículo 21.3). El texto completo de la ley lo tienes en el BOE (Ley 49/1960 consolidada), y el procedimiento práctico en nuestra guía sobre qué hacer con los morosos de la comunidad.
Cómo aligerar el cargo de presidente sin contratar administrador
Todo lo anterior explica por qué nadie quiere ser presidente en una comunidad autogestionada: el cargo concentra convocatorias, actas, cuentas, cobros, incidencias y representación legal en una sola persona con nombre y apellidos. Pero fíjate en algo: casi todo ese trabajo es repetitivo y documental. Redactar la convocatoria, pasar el acta, girar los recibos, perseguir una factura, recordar el plazo de la junta anual… es exactamente el tipo de tarea que una plataforma puede hacer sola.
Eso es lo que hace FixrOS por las comunidades que se gestionan solas: los recibos salen automáticamente, la convocatoria y el acta se redactan con lo que exige el artículo 19, cada vecino consulta las cuentas desde su móvil y el sistema avisa de las obligaciones antes de que venza el plazo. El presidente decide; la plataforma ejecuta y lo deja todo documentado para el siguiente.
Si este año te ha tocado a ti, echa un vistazo a la plataforma de FixrOS para gestionar tu comunidad sin administrador y pide una demo: te enseñamos en 30 minutos cómo el cargo deja de ser una carga.