Si has arribat fins aquí buscant com treure un administrador de finques, el primer que has de saber és que la llei està del vostre costat: la comunitat de propietaris pot cessar el seu administrador en qualsevol moment, sense esperar que acabi l’any i sense necessitat d’al·legar una causa concreta. Ho diu la Llei de Propietat Horitzontal, i el procediment és més senzill del que sembla quan es fa amb ordre.
En aquesta guia t’expliquem els cinc passos per treure o canviar l’administrador de la teva comunitat sense sobresalts: què mirar al contracte, com convocar la junta, quina majoria cal, com deixar-ho tot per escrit i quina documentació heu de recuperar. I al final, les tres sortides que teniu després del cessament, inclosa l’autogestió de la comunitat amb una plataforma pensada perquè els mateixos veïns porteu l’edifici sense caos.
Quan es pot treure l’administrador de finques
L’article 13.7 de la Llei de Propietat Horitzontal estableix que, llevat que els estatuts de la comunitat disposin el contrari, els òrgans de govern, president, secretari i administrador, es nomenen pel termini d’un any. Però aquest mateix article hi afegeix una cosa important: els designats poden ser remoguts del càrrec abans que expiri el mandat per acord de la junta de propietaris, convocada en sessió extraordinària.
A més, l’article 14.a atribueix a la junta la competència de nomenar i remoure les persones que exerceixen aquests càrrecs, i de resoldre les reclamacions que els propietaris formulin contra la seva actuació. En resum: qui posa i qui treu l’administrador és sempre la junta, i la LPH no exigeix justificar el cessament. Una altra cosa és el contracte de serveis que tingueu signat amb el despatx, que sí que pot tenir condicions pròpies; d’això en parlem al primer pas.
Convé dir-ho clar: canviar d’administrador no sempre vol dir prescindir de la figura. Hi ha despatxos excel·lents, i hi ha comunitats on un professional col·legiat és la millor opció. Però si el vostre no respon, no informa o simplement la comunitat vol provar un altre model, el camí legal és el mateix. Si encara dubteu de si us en cal un, aquí expliquem si és obligatori tenir administrador de finques (avancem: no ho és).
Pas 1: revisa el contracte amb el despatx
Abans de moure fitxa, localitzeu el contracte de serveis signat amb l’administrador. La LPH regula el cessament del càrrec, però les condicions econòmiques de la relació amb el despatx, durada pactada, preavís, forma de facturar els serveis pendents, són matèria del contracte, no de la llei.
- Durada i renovació: comproveu si el contracte es renova tàcitament i en quines dates.
- Preavís: si el contracte fixa un termini de preavís, respecteu-lo per evitar discussions posteriors.
- Serveis en curs: anoteu quines gestions estan a mitges (sinistres, obres, reclamacions a morosos) per pactar-les en la transició.
Pas 2: convoca la junta per votar el canvi d’administrador
El cessament es decideix en junta, normalment extraordinària. La convocatòria correspon al president (article 16.2), però si el president no la vol convocar, l’article 16.1 permet que la reunió la demanin la quarta part dels propietaris, o un nombre d’ells que representi almenys el 25 % de les quotes de participació. És a dir: en una comunitat de vint veïns, amb cinc signatures n’hi ha prou per forçar la junta.
La convocatòria ha d’indicar els assumptes a tractar, el lloc, el dia i l’hora, en primera o segona convocatòria. Incloeu a l’ordre del dia dos punts separats i clars: el cessament de l’administrador actual i el nomenament de qui n’hagi d’assumir les funcions. Per a la junta ordinària anual la citació s’ha de fer amb almenys sis dies d’antelació; per a les extraordinàries, amb l’antelació que sigui possible perquè arribi a coneixement de tothom (article 16.3). Si alguns veïns no poden assistir-hi en persona, teniu l’opció de la junta telemàtica, cada vegada més habitual.
Pas 3: vota el cessament amb la majoria de l’article 17.7
L’acord de cessar i substituir l’administrador és un acord ordinari. Segons l’article 17.7 de la LPH, n’hi ha prou amb el vot de la majoria del total dels propietaris que, alhora, representin la majoria de les quotes de participació. I en segona convocatòria encara és més accessible: valen els acords adoptats per la majoria dels assistents, sempre que aquesta majoria representi més de la meitat del valor de les quotes dels presents.
Un detall que s’oblida sovint: els propietaris que en iniciar-se la junta no estiguin al corrent de pagament dels seus deutes amb la comunitat, i no els hagin impugnat o consignat judicialment o notarialment, poden participar en les deliberacions, però no tenen dret de vot (article 15.2). L’acta ha de reflectir qui va quedar privat del vot, i les seves quotes no compten per calcular les majories.
Pas 4: reflecteix-ho a l’acta i notifica el cessament
L’acord ha de quedar recollit a l’acta de la junta amb el que exigeix l’article 19.2: data i lloc, autor de la convocatòria, caràcter ordinari o extraordinari, relació d’assistents amb els seus càrrecs i quotes, ordre del dia i acords adoptats amb el resultat de les votacions. L’acta es tanca amb les signatures del president i del secretari en acabar la reunió o dins dels deu dies naturals següents, i des del seu tancament els acords són executius (article 19.3).
Amb l’acta tancada, comuniqueu el cessament a l’administrador per un mitjà que en deixi constància, burofax o correu certificat són els habituals, adjuntant-hi l’acord. Si necessiteu un model d’acta ben estructurat, teniu la nostra guia d’actes de la junta de propietaris amb format legal.
Pas 5: recupera tota la documentació de la comunitat
Aquest és el pas on més comunitats ensopeguen. La documentació de la comunitat és de la comunitat, no del despatx. Tingueu en compte que la llei encarrega la custòdia dels llibres d’actes al secretari, que a més ha de conservar durant cinc anys les convocatòries, comunicacions, apoderaments i altres documents rellevants de les reunions (article 19.4). En la transició, demaneu com a mínim:
- El llibre d’actes i les actes dels darrers anys.
- L’estat de comptes: saldos, extractes bancaris, pressupost en vigor i liquidacions pendents.
- La relació de propietaris amb les seves quotes de participació i el detall de rebuts pendents de cobrament.
- Contractes en vigor: manteniment, ascensor, neteja, assegurances, subministraments.
- Documentació tècnica de l’edifici i expedients oberts (sinistres, obres, reclamacions).
- Claus i accessos: banca electrònica, comptadors, plataformes de la comunitat.
I després del cessament? Les tres sortides
1. Contractar un altre despatx tradicional. Si la comunitat valora tenir un professional col·legiat que respongui de la gestió, canviar d’administrador, no de model, és una sortida perfectament raonable. Demaneu referències i compareu què inclou cada proposta.
2. Un administrador en línia. Alguns despatxos operen a distància amb honoraris més ajustats. Pot encaixar en comunitats senzilles que volen continuar delegant però gastar menys.
3. L’autogestió. La LPH ho permet: si no es nomena administrador, les seves funcions les assumeix el president (article 13.5). És el model natural de les comunitats petites, i avui és molt més portable que fa uns anys: una plataforma com FixrOS automatitza els rebuts, les convocatòries, les actes i el seguiment d’incidències, i avisa de les obligacions legals abans que venci el termini. Qui presideix decideix; la feina pesada la fa el sistema. I si qui acaba agafant el timó és el president, li anirà bé aquesta guia sobre el president en una comunitat sense administrador.
Errors que surten cars en canviar d’administrador
- Cessar de paraula. Sense acord de junta reflectit en acta signada, el cessament no queda ben documentat i qualsevol discussió posterior es complica.
- No inventariar la documentació en rebre-la. Feu una llista signada per totes dues parts del que es lliura i del que queda pendent.
- Deixar els cobraments en terra de ningú. Acordeu des de quina data gestiona els rebuts el nou responsable perquè cap mes no quedi sense girar.
- Oblidar el banc i els proveïdors. Canvieu les persones autoritzades al compte i comuniqueu el canvi als contractes en vigor.
- Quedar-se sense secretari. Algú ha de custodiar el llibre d’actes i la documentació des del primer dia; decidiu-ho a la mateixa junta.
Pots consultar el text complet i actualitzat de la Llei de Propietat Horitzontal al BOE.
La vostra comunitat vol fer el pas de gestionar-se sola? Mira com funciona FixrOS per a comunitats autogestionades i demana una demo gratuïta: us ensenyem la plataforma amb una comunitat com la vostra, sense compromís.