Aquests dies circula per la premsa una idea molt repetida: en fer 70 anys, un propietari queda lliure de ser president de la comunitat. Sona bé, però no és exacte. La pregunta de fons, si hi ha una edat límit per ser president de la comunitat, té una resposta clara a la Llei de Propietat Horitzontal, i no és la que suggereixen molts titulars. La llei no fixa cap edat màxima, tot i que sí que obre una via per demanar el relleu. Separem el mite del que diu de veritat la norma.
Què diu la LPH sobre el president de la comunitat
L’article 13 de la Llei de Propietat Horitzontal estableix els òrgans de govern de qualsevol comunitat: la junta de propietaris, el president (amb els seus vicepresidents, si n’hi ha), el secretari i l’administrador. El president és la figura que representa legalment la comunitat, i per això el càrrec comporta responsabilitats reals, des de convocar les juntes fins a signar contractes o gestionar les incidències de l’edifici.
El punt clau és a l’article 13.2. El seu text és literal: «El nomenament serà obligatori, si bé el propietari designat podrà sol·licitar el seu relleu al jutge dins del mes següent al seu accés al càrrec, invocant les raons que l’assisteixin per fer-ho». És a dir, el càrrec s’accepta en principi de manera obligatòria. No n’hi ha prou amb dir «jo no vull» a la junta per quedar lliure: hi ha un procediment concret per eximir-se’n.
Hi ha una edat límit per ser president? No, i aquí hi ha el matís
Aquí hi ha l’error que repeteixen moltes notícies. La Llei de Propietat Horitzontal no estableix cap edat màxima per ser president de la comunitat. Ni 70, ni 80, ni cap altra. L’article 13 no esmenta l’edat en cap moment com a causa automàtica d’exempció.
D’on surt llavors la xifra dels 70 anys? D’un altre article diferent i per un motiu diferent. L’article 10.1.b de la LPH sí que cita expressament els «majors de setanta anys», però per a les obres d’accessibilitat. Aquest precepte obliga la comunitat a fer les obres necessàries d’accessibilitat universal, com rampes o ascensors, quan les sol·liciten propietaris a l’habitatge dels quals visquin, treballin o prestin serveis voluntaris persones amb discapacitat o majors de 70 anys. Res a veure amb la presidència. La confusió neix de barrejar els dos articles.
Com lliurar-se de la presidència: el relleu davant del jutge
Si el càrrec és obligatori i l’edat no eximeix de manera automàtica, com se’n lliura un propietari que de veritat no el pot assumir? Amb el mecanisme que preveu el mateix article 13.2: sol·licitar el relleu al jutge.
El propietari designat disposa d’un termini d’un mes des que accedeix al càrrec per presentar aquesta sol·licitud, invocant «les raons que l’assisteixin». El jutge resol de pla el que escaigui i, si accepta el relleu, designa en la mateixa resolució qui l’ha de substituir fins a la designació següent. La llei també permet acudir al jutge quan, per qualsevol causa, resulti impossible per a la junta nomenar president. Convé actuar amb rapidesa, perquè el termini d’un mes és curt.
L’edat avançada és motiu suficient per al relleu?
Aquí és on la idea popular té una part de raó. Tot i que la llei no fixi una edat, els tribunals vénen acceptant l’edat avançada com una d’aquestes «raons que assisteixen» el propietari, sobretot quan va acompanyada de problemes de salut o de mobilitat reduïda. No és un dret automàtic, sinó una valoració cas per cas: un propietari de 85 anys amb dificultats per desplaçar-se té moltes més probabilitats que li acceptin el relleu que un de 65 sense cap limitació.
L’edat no és l’únic motiu que sol prosperar. En la pràctica judicial també s’admeten altres causes justificades quan s’acrediten bé:
- Malaltia greu o crònica acreditada amb informe mèdic.
- Problemes de mobilitat que dificultin atendre les necessitats de l’edifici.
- No residir de manera habitual a l’immoble.
- Càrregues familiars, com la cura de persones dependents.
- Un horari laboral clarament incompatible amb les funcions del càrrec.
La clau sempre és la mateixa: demostrar una impossibilitat real o una dificultat extrema per exercir amb la diligència que el càrrec exigeix. Com millor s’acrediti la causa, més fàcil és que prosperi.
Abans del jutjat, resol-ho a la junta
Anar al jutge és l’última opció, no la primera. A la majoria de comunitats l’assumpte es resol a la mateixa junta de propietaris. Si el veí explica que la seva edat o el seu estat de salut li impedeixen assumir la presidència, l’habitual és que la comunitat ho accepti i designi el propietari següent del torn. Aquest acord ha de quedar reflectit a l’acta de la reunió, perquè l’exempció en tingui constància oficial.
Moltes comunitats van un pas més enllà i recullen als seus estatuts una exempció per edat, de manera que els propietaris grans queden fora del torn rotatori sense necessitat de discutir-ho cada any. És una manera senzilla d’evitar tensions i procediments judicials. Si vols entendre bé com funciona tot l’engranatge de la comunitat, t’ajudarà aquesta guia sobre la Llei de Propietat Horitzontal explicada.
Torns, actes i relleus, sense embolics, amb FixrOS
Gran part d’aquests conflictes neixen del desordre: ningú no recorda a qui li toca el torn, l’exempció d’un veí no va quedar per escrit o l’acta no reflecteix bé l’acord. FixrOS porta la Llei de Propietat Horitzontal integrada al seu nucli: el torn de presidència, les convocatòries amb els seus terminis legals i les actes es gestionen de manera ordenada i queden registrades. Quan la comunitat designa o relleva un president, la decisió queda documentada i signada, a punt per al llibre d’actes, sense dependre de la memòria de ningú.
A més, l’app per als veïns fa que qualsevol propietari, tingui l’edat que tingui, pugui seguir la vida de la comunitat des del mòbil, amb avisos clars i comunicació directa. Si ho vols veure a la teva comunitat, pots demanar una demo gratuïta i comprovar com es gestionen els torns i les juntes sense papers.
Preguntes freqüents
Un major de 70 anys està obligat a ser president de la comunitat?
En principi sí, perquè la llei no fixa cap edat màxima i el càrrec és obligatori. Ara bé, pot sol·licitar el relleu al jutge en el termini d’un mes, i l’edat avançada, sobretot unida a problemes de salut, sol ser acceptada com a causa justificada.
Puc negar-me a ser president sense anar al jutjat?
Ho pots plantejar primer a la junta. Si la comunitat accepta la teva causa i designa un altre propietari, n’hi ha prou amb reflectir-ho a l’acta. Només si la comunitat no ho accepta hauràs d’acudir al jutge dins del mes següent al teu nomenament.
Quines proves necessito per demanar el relleu?
Convé aportar l’acta del teu nomenament i els documents que acreditin la causa que al·legues, per exemple un informe mèdic si invoques motius de salut, o un certificat que demostri que no resideixes habitualment a l’edifici.
Es pot excloure la gent gran del torn de presidència als estatuts?
Sí. Moltes comunitats inclouen als seus estatuts una exempció per edat per deixar fora del torn rotatori els propietaris de més edat. És legal i evita haver de resoldre el mateix debat cada any.