Nestes dias circula pela imprensa uma ideia muito repetida: ao completar 70 anos, um proprietário fica livre de ser presidente do condomínio. Soa bem, mas não é exato. A pergunta de fundo, se existe uma idade limite para ser presidente do condomínio, tem uma resposta clara na Lei espanhola de Propriedade Horizontal, e não é a que muitos títulos sugerem. A lei não fixa nenhuma idade máxima, embora abra uma via para pedir a substituição. Vamos separar o mito daquilo que a norma diz de verdade.
O que diz a LPH sobre o presidente do condomínio
O artigo 13 da Lei de Propriedade Horizontal estabelece os órgãos de governo de qualquer condomínio: a assembleia de condóminos, o presidente (com os seus vice-presidentes, se os houver), o secretário e o administrador. O presidente é a figura que representa legalmente o condomínio, e por isso o cargo acarreta responsabilidades reais, desde convocar as assembleias até assinar contratos ou gerir as ocorrências do edifício.
O ponto-chave está no artigo 13.2. O seu texto é literal: «A nomeação será obrigatória, embora o proprietário designado possa solicitar a sua substituição ao juiz no mês seguinte ao seu acesso ao cargo, invocando as razões que lhe assistam para tal». Ou seja, o cargo aceita-se, em princípio, de forma obrigatória. Não basta dizer «eu não quero» na assembleia para ficar livre: há um procedimento concreto para se eximir.
Existe uma idade limite para ser presidente? Não, e aqui está a nuance
Aqui está o erro que muitas notícias repetem. A Lei de Propriedade Horizontal não estabelece nenhuma idade máxima para ser presidente do condomínio. Nem 70, nem 80, nem nenhuma outra. O artigo 13 não menciona a idade em momento algum como causa automática de isenção.
De onde vem então o número dos 70 anos? De outro artigo diferente e por um motivo diferente. O artigo 10.1.b da LPH cita expressamente os «maiores de setenta anos», mas para as obras de acessibilidade. Esse preceito obriga o condomínio a realizar as obras necessárias de acessibilidade universal, como rampas ou elevadores, quando as solicitam proprietários em cuja fração vivam, trabalhem ou prestem serviços voluntários pessoas com deficiência ou maiores de 70 anos. Nada a ver com a presidência. A confusão nasce de misturar os dois artigos.
Como livrar-se da presidência: a substituição perante o juiz
Se o cargo é obrigatório e a idade não isenta de forma automática, como se livra um proprietário que realmente não pode assumi-lo? Com o mecanismo que o próprio artigo 13.2 prevê: solicitar a substituição ao juiz.
O proprietário designado dispõe de um prazo de um mês desde que acede ao cargo para apresentar esse pedido, invocando «as razões que lhe assistam». O juiz decide de imediato o que for adequado e, se aceitar a substituição, designa na mesma decisão quem deve substituí-lo até à designação seguinte. A lei também permite recorrer ao juiz quando, por qualquer causa, for impossível para a assembleia nomear presidente. Convém agir com rapidez, porque o prazo de um mês é curto.
A idade avançada é motivo suficiente para a substituição?
É aqui que a ideia popular tem uma parte de razão. Embora a lei não fixe uma idade, os tribunais têm vindo a aceitar a idade avançada como uma dessas «razões que assistem» ao proprietário, sobretudo quando vem acompanhada de problemas de saúde ou de mobilidade reduzida. Não é um direito automático, mas uma avaliação caso a caso: um proprietário de 85 anos com dificuldades em deslocar-se tem muito mais probabilidades de ver aceite a substituição do que um de 65 sem nenhuma limitação.
A idade não é o único motivo que costuma proceder. Na prática judicial admitem-se também outras causas justificadas quando bem comprovadas:
- Doença grave ou crónica comprovada com relatório médico.
- Problemas de mobilidade que dificultem atender às necessidades do edifício.
- Não residir de forma habitual no imóvel.
- Encargos familiares, como o cuidado de pessoas dependentes.
- Um horário de trabalho claramente incompatível com as funções do cargo.
A chave é sempre a mesma: demonstrar uma impossibilidade real ou uma dificuldade extrema para exercer com a diligência que o cargo exige. Quanto melhor se comprovar a causa, mais fácil é que proceda.
Antes do tribunal, resolva-o na assembleia
Ir ao juiz é a última opção, não a primeira. Na maioria dos condomínios o assunto resolve-se na própria assembleia de condóminos. Se o condómino explica que a sua idade ou o seu estado de saúde o impedem de assumir a presidência, o habitual é que o condomínio o aceite e designe o proprietário seguinte da rotação. Esse acordo deve ficar refletido na ata da reunião, para que a isenção tenha registo oficial.
Muitos condomínios vão um passo mais além e incluem nos seus estatutos uma isenção por idade, de modo que os proprietários mais velhos ficam fora da rotação sem necessidade de o discutir todos os anos. É uma forma simples de evitar tensões e processos judiciais. Se quiser perceber bem como funciona toda a engrenagem do condomínio, vai ajudá-lo este guia sobre a Lei de Propriedade Horizontal explicada.
Rotações, atas e substituições, sem complicações, com o FixrOS
Grande parte destes conflitos nasce da desordem: ninguém se lembra de quem é a vez, a isenção de um condómino não ficou por escrito ou a ata não reflete bem o acordo. O FixrOS tem a Lei de Propriedade Horizontal integrada no seu núcleo: a rotação da presidência, as convocatórias com os seus prazos legais e as atas gerem-se de forma ordenada e ficam registadas. Quando o condomínio designa ou substitui um presidente, a decisão fica documentada e assinada, pronta para o livro de atas, sem depender da memória de ninguém.
Além disso, a app para os condóminos faz com que qualquer proprietário, tenha a idade que tiver, possa acompanhar a vida do condomínio a partir do telemóvel, com avisos claros e comunicação direta. Se quiser vê-lo no seu condomínio, pode pedir uma demo gratuita e comprovar como se gerem as rotações e as assembleias sem papéis.
Perguntas frequentes
Um maior de 70 anos está obrigado a ser presidente do condomínio?
Em princípio sim, porque a lei não fixa uma idade máxima e o cargo é obrigatório. No entanto, pode solicitar a substituição ao juiz no prazo de um mês, e a idade avançada, sobretudo aliada a problemas de saúde, costuma ser aceite como causa justificada.
Posso recusar-me a ser presidente sem ir a tribunal?
Pode colocá-lo primeiro na assembleia. Se o condomínio aceitar a sua causa e designar outro proprietário, basta refleti-lo na ata. Só se o condomínio não o aceitar terá de recorrer ao juiz no mês seguinte à sua nomeação.
Que provas preciso para pedir a substituição?
Convém apresentar a ata da sua nomeação e os documentos que comprovem a causa que alega, por exemplo um relatório médico se invocar motivos de saúde, ou um certificado que demonstre que não reside habitualmente no edifício.
Podem excluir-se os mais velhos da rotação da presidência nos estatutos?
Sim. Muitos condomínios incluem nos seus estatutos uma isenção por idade para deixar fora da rotação os proprietários de mais idade. É legal e evita ter de resolver o mesmo debate todos os anos.