Chega julho, abre a piscina do condomínio e com ela a frase estrela do verão: «eu nessa piscina não ponho os pés, por isso não a vou pagar». Parece razoável. E é, quase sempre, juridicamente falso. A Lei espanhola de Propriedade Horizontal é taxativa: as despesas dos elementos comuns pagam-se segundo a sua quota de participação, quer os use quer não. Explicamos porquê, quais são as exceções reais (que existem, mas não são as que as pessoas pensam) e o que acontece ao condómino que decide deixar de pagar por conta própria.
A regra geral: paga-se por quota, não por uso
O artigo 9.1.e da Lei de Propriedade Horizontal obriga cada proprietário a «contribuir, de acordo com a quota de participação fixada no título», para as despesas gerais destinadas à adequada manutenção do imóvel, dos seus serviços, encargos e responsabilidades. A palavra-chave é quota de participação: a repartição das despesas comuns faz-se pelo coeficiente que a sua fração tem atribuído no título constitutivo, não pelo uso que faça de cada serviço.
A piscina, o jardim, o elevador, o campo de padel ou o ginásio do condomínio são elementos comuns. A sua manutenção é uma despesa geral, e a lei não contempla o «não uso» como causa de isenção. Não usar a piscina é uma decisão pessoal; pagar a sua manutenção é uma obrigação legal. Exatamente como o vizinho do rés-do-chão paga o elevador que nunca apanha, salvo se o título disser outra coisa.
Porque é que a lei funciona assim (e tem lógica)
Se cada proprietário pudesse desvincular-se das despesas daquilo que não usa, o condomínio seria ingovernável: ninguém «usa» o fundo de reserva, nem a fachada, nem o seguro do edifício, e no entanto todos beneficiam da sua existência. Além disso, a piscina valoriza todas as frações do edifício, use-a quem a usar. Por isso o critério do legislador é objetivo (o seu coeficiente) e não subjetivo (os seus hábitos).
As exceções reais: quando um proprietário pode não pagar
Dito isto, há três vias legais pelas quais um proprietário pode ficar de fora de uma despesa concreta. Nenhuma depende da sua vontade individual:
1. Isenção expressa no título constitutivo ou nos estatutos
O título ou os estatutos podem estabelecer que determinados proprietários (tipicamente lojas, garagens ou arrecadações sem acesso a certas zonas) fiquem isentos de despesas concretas, como a piscina ou a entrada. É a exceção mais habitual e perfeitamente válida, mas com duas condições que a jurisprudência do Tribunal Supremo exige de forma constante: a cláusula deve ser expressa e inequívoca, e interpreta-se de maneira restritiva e literal. Se os seus estatutos não dizem nada, não há isenção que valha. Criar uma isenção nova exige modificar o título ou os estatutos com o acordo que corresponda.
2. Melhorias novas não exigíveis (artigo 17.4 LPH)
Se o condomínio decidir construir uma piscina nova (ou qualquer instalação ou melhoria não necessária para a conservação do edifício), o acordo requer o voto de 3/5 dos proprietários e das quotas. E aqui sim há saída individual: o proprietário que votou contra não está obrigado a pagar a instalação se o custo que lhe é repercutido ultrapassar o montante de três mensalidades ordinárias de despesas comuns. Mas atenção: se no futuro quiser usá-la, terá de pagar a sua parte devidamente atualizada. Cuidado com a nuance: esta exceção protege face à instalação nova, não face à manutenção da piscina que já existia quando comprou.
3. Acordos de repartição diferentes aprovados pelo condomínio
A assembleia pode aprovar, com as maiorias que cada caso exija, sistemas de contribuição diferentes para certos serviços quando o título o permita. Mas é uma decisão do condomínio, nunca do condómino por conta própria.
«Então deixo de pagar»: o que acontece a quem se recusa
Recusar-se a pagar a parte da piscina não faz de si um objetor: faz de si um condómino em incumprimento. E a LPH traz consequências concretas:
- Perde o voto na assembleia: o proprietário que não tem os pagamentos em dia (e não impugnou judicialmente nem consignou a dívida) fica privado do direito de voto, e o seu nome figura na convocatória à vista de todo o condomínio.
- O condomínio pode reclamar-lhe a dívida pelo processo de injunção do artigo 21: certificação da dívida, possível arresto preventivo sem caução e honorários de advogado a seu cargo.
- A dívida gera juros e pode acabar por afetar a venda da fração, porque o imóvel responde pelos montantes da anuidade em curso e dos três anos anteriores.
E uma nota que liga ao que contamos esta semana: as dívidas ao condomínio prescrevem ao fim de cinco anos se ninguém as reclamar. Se for o devedor, não conte com isso; se for o condomínio, aqui explicamos como evitar que as suas dívidas caduquem.
Transparência: a melhor vacina contra o «eu não pago»
Na nossa experiência, por trás da maioria dos «eu essa piscina não a pago» não há má-fé: há opacidade. O condómino não sabe quanto custa a manutenção, nem que parte lhe cabe, nem para onde vai o dinheiro. Quando o orçamento, as despesas e a quota de cada um são visíveis para todos a partir do telemóvel, as discussões de assembleia esvaziam-se sozinhas. É exatamente isso que o FixrOS faz: cada proprietário vê o orçamento do condomínio, as suas quotas e o detalhe de cada despesa em tempo real, e as contas deixam de ser um ato de fé.
Perguntas frequentes
Posso recusar-me a pagar a piscina se não a uso?
Não. O artigo 9.1.e da LPH obriga a contribuir para as despesas gerais segundo a quota de participação, independentemente do uso. Só ficaria isento se o título constitutivo ou os estatutos o previrem expressamente para o seu caso.
E se a piscina é nova e eu votei contra?
Se se tratar de uma instalação nova não necessária (art. 17.4 LPH) e a sua parte ultrapassar três mensalidades ordinárias, o dissidente não está obrigado a pagar a instalação. Se um dia quiser usá-la, deverá pagar a sua parte atualizada. A manutenção de instalações já existentes não entra nesta exceção.
As lojas e garagens pagam a piscina?
Depende do título e dos estatutos. É frequente que lojas, garagens ou arrecadações estejam isentas de despesas de serviços que não podem usar, mas só se existir uma cláusula expressa; o Tribunal Supremo interpreta estas isenções de forma restritiva e literal.
O que acontece se simplesmente deixar de pagar essa parte da quota?
Passa a estar em incumprimento: perde o direito de voto nas assembleias, o seu nome aparece na convocatória e o condomínio pode reclamar-lhe a dívida pelo processo de injunção do artigo 21 LPH, com juros e custas a seu cargo.
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