Há uma crença muito difundida nos condomínios: a de que as dívidas de um condómino em incumprimento «estarão sempre ali» e poderão ser reclamadas quando a assembleia quiser. Não é verdade, e o erro sai caro. O Tribunal Supremo espanhol tem repetido a mesma doutrina desde 2020, e voltou a confirmá-la há uns meses: as quotas de condomínio por pagar prescrevem ao fim de cinco anos. Passado esse prazo sem uma reclamação em condições, esse dinheiro perde-se. Para sempre.
Neste artigo explicamos o que disse exatamente o Tribunal Supremo, a partir de quando se conta o prazo, como se interrompe a prescrição e, sobretudo, o que deve fazer o seu condomínio para não oferecer nem um euro.
O que disse exatamente o Tribunal Supremo
A doutrina foi fixada pela Sentença 242/2020, de 3 de junho, da Secção Cível. Até então, as Audiências Provinciais estavam divididas: umas aplicavam às quotas de condomínio o prazo geral das ações pessoais (que antes de 2015 era de 15 anos) e outras o prazo de cinco anos previsto para os pagamentos periódicos. O Tribunal Supremo encerrou o debate: às quotas de condomínio aplica-se o artigo 1966.3.º do Código Civil, que dá cinco anos para exigir «os pagamentos que devam ser feitos por anos ou em prazos mais curtos». E uma quota de condomínio, mensal ou trimestral, é exatamente isso.
Não foi um pronunciamento isolado. O Alto Tribunal reiterou o critério em sentenças posteriores de 2021 e 2023, e voltou a confirmá-lo recentemente na Sentença 1726/2025, de 26 de novembro, aplicando-o inclusive às quotas dos regimes de direito real de habitação periódica. A doutrina é firme e estável: cinco anos, quota a quota.
De 15 para 5 anos: porque mudou o prazo
A confusão histórica vinha do artigo 1964 do Código Civil, que fixava um prazo de 15 anos para as ações pessoais sem prazo especial. A Lei 42/2015 reduziu-o para cinco anos, e o Tribunal Supremo esclareceu depois que, na realidade, às quotas de condomínio nem sequer se aplicava esse prazo geral, mas sim o específico dos pagamentos periódicos do artigo 1966.3.º. A consequência prática é a mesma e não admite dúvidas: hoje nenhuma quota de condomínio pode ser reclamada passados cinco anos desde que se tornou exigível, salvo se a prescrição tiver sido interrompida.
A partir de quando se conta o prazo (e porque «quota a quota» importa)
O prazo de prescrição não se conta desde que o condómino «entrou em incumprimento», mas sim de forma individual para cada quota, desde o momento em que se tornou exigível. Se um proprietário deixou de pagar em março de 2021, a quota de março de 2021 prescreve em março de 2026; a de abril, em abril de 2026; e assim sucessivamente.
Isto tem uma leitura importante para os condomínios: uma dívida antiga não está «toda perdida» nem «toda viva». Numa reclamação de 2026 contra um condómino que há anos não paga, as quotas anteriores a 2021 podem estar prescritas e as posteriores ser perfeitamente exigíveis. Por isso uma contabilidade em dia, com cada quota datada e documentada, faz a diferença entre recuperar a dívida ou perdê-la.
Um pormenor processual que convém conhecer: a prescrição não se aplica oficiosamente. É o devedor que a deve invocar se o condomínio o reclamar judicialmente. Mas confiar em que o devedor não a invoque não é uma estratégia: é uma lotaria.
Como se interrompe a prescrição (é aqui que está o dinheiro)
A boa notícia é que interromper a prescrição está ao alcance de qualquer condomínio. Nos termos do artigo 1973 do Código Civil, o prazo de cinco anos reinicia-se do zero com qualquer uma destas três vias:
- Reclamação judicial: a apresentação da ação ou do processo de injunção.
- Reclamação extrajudicial com valor probatório: uma carta registada com certificação de conteúdo e aviso de receção dirigida ao proprietário devedor. É a via mais barata e a mais subaproveitada.
- Reconhecimento da dívida pelo devedor: por exemplo, um pagamento parcial ou a assinatura de um plano de pagamentos.
A regra de ouro para qualquer assembleia e qualquer administrador é simples: nenhuma dívida deveria aproximar-se dos cinco anos sem pelo menos uma reclamação com valor probatório documentada. Uma carta registada a tempo reinicia o contador e mantém viva a dívida completa.
Prescrição e afetação real: não confunda os prazos
Convém não misturar a prescrição com outra figura da Lei espanhola de Propriedade Horizontal que também lida com prazos: a afetação real do artigo 9.1.e. Quando uma fração com dívidas é vendida, o comprador responde com o próprio imóvel pelos montantes em dívida correspondentes à anuidade em curso e aos três anos naturais anteriores. São coisas distintas: a prescrição determina se a dívida pode ser reclamada; a afetação real determina que parte dessa dívida «viaja» com a fração quando muda de mãos. Um condomínio diligente vigia os dois relógios.
O que pode fazer o seu condomínio com um condómino em incumprimento, passo a passo
Enquanto a dívida estiver viva, a LPH dá aos condomínios um procedimento ágil no seu artigo 21:
- Deliberação da assembleia e certificação da dívida, com a liquidação assinada pelo secretário e o visto do presidente.
- Tentativa de solução extrajudicial: desde a reforma processual de 2025, recorrer a um meio adequado de resolução de litígios (negociação, mediação ou conciliação) é requisito prévio à via judicial cível. O próprio artigo 21 contempla expressamente a mediação e a arbitragem.
- Processo de injunção especial: rápido e pensado precisamente para isto. Se o devedor não paga nem se opõe, avança-se para a execução.
- Medidas de reforço: o condomínio pode solicitar o arresto preventivo de bens do devedor sem necessidade de prestar caução, e os honorários de advogado e solicitador podem ser repercutidos no devedor.
Além disso, o condómino em incumprimento fica privado do direito de voto nas assembleias enquanto não regularizar a situação ou consignar a dívida, e o seu nome deve constar da convocatória.
Checklist: como garantir que o seu condomínio não perde nem um euro
- Contabilidade em dia e quota a quota: cada recibo com a sua data de exigibilidade documentada.
- Revisão periódica do «relógio» de cada dívida: identifique que quotas se aproximam do quarto ano.
- Reclamação com valor probatório antes do quinto ano: carta registada com aviso de receção, sempre documentada e arquivada.
- Deliberação da assembleia e certificação prontas para ativar a injunção se a interpelação não funcionar.
- Rastreabilidade de todas as comunicações: se amanhã houver julgamento, o que não está documentado não existe.
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Perguntas frequentes
Quando prescreve a dívida de um condómino para com o condomínio?
Ao fim de cinco anos, contados individualmente para cada quota desde que se tornou exigível (artigo 1966.3.º do Código Civil, doutrina da STS 242/2020 confirmada pela STS 1726/2025). Cada mensalidade tem o seu próprio prazo.
Como se interrompe a prescrição das quotas?
Com uma reclamação judicial, com uma reclamação extrajudicial com valor probatório (carta registada com aviso de receção) ou se o devedor reconhecer a dívida, por exemplo com um pagamento parcial. Cada interrupção reinicia o prazo de cinco anos do zero.
Se comprar uma fração com dívidas de condomínio, tenho de as pagar?
O imóvel responde pelas dívidas da anuidade em curso e dos três anos naturais anteriores à compra (afetação real do artigo 9.1.e da LPH). O restante da dívida não prescrita continua a ser exigível ao anterior proprietário, não ao comprador.
Pode votar na assembleia um proprietário em incumprimento?
Não. O proprietário que não esteja em dia com os pagamentos (e que não tenha impugnado judicialmente nem consignado a dívida) fica privado do direito de voto, e a convocatória da assembleia deve incluir a lista de condóminos em incumprimento.
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