A faturação dos administradores de condomínios está prestes a mudar em dobro. Às portas do Verifactu e da fatura eletrónica obrigatória entre empresas, o setor fiscal acendeu os alarmes: no passado dia 17 de junho, a Associação Espanhola de Consultores Fiscais (AEDAF) pediu ao Governo que travasse o Verifactu para evitar que «nasça obsoleto» e obrigue a mudar de sistema duas vezes em poucos anos. Se gere uma carteira de condomínios, isto afeta-o em cheio.
Vamos pôr ordem com o máximo rigor: o que é cada obrigação, que prazos são firmes e quais dependem ainda de uma norma pendente, o que reclama exatamente o setor e, sobretudo, o que deve fazer hoje um software de gestão de condomínios e o profissional que o utiliza para não ter sustos. Tudo confirmado com o BOE, a Agência Tributária e a conferência de imprensa da AEDAF.
Verifactu, fatura eletrónica e SII: três coisas distintas que convém não confundir
Boa parte da confusão atual vem de misturar três obrigações que, embora soem parecidas, regulam coisas diferentes. Esta é a distinção que todo o administrador deveria ter clara.
Verifactu: como se geram as faturas
O Verifactu (Real Decreto 1007/2023) regula o Sistema Informático de Faturação (SIF): o programa com que emite as suas faturas deve garantir a rastreabilidade, a inalterabilidade e a conservação de cada registo, e permitir o seu envio automático às Finanças. Na prática significa o fim do Excel e dos programas «caseiros» para faturar: o seu software terá de estar homologado.
Fatura eletrónica B2B: como se trocam as faturas
A fatura eletrónica obrigatória entre empresas e profissionais nasce da Lei 18/2022 «Crea y Crece» e é desenvolvida no Real Decreto 238/2026, de 25 de março, publicado no BOE a 31 de março de 2026 e em vigor desde 20 de abril de 2026. Aqui o que muda é o formato e o canal: as faturas deverão ser emitidas em formato eletrónico estruturado (CII, UBL, EDIFACT ou Facturae), assinadas quando se usem plataformas privadas e comunicadas a uma solução pública, com a obrigação adicional de informar a aceitação, a rejeição e o pagamento efetivo de cada fatura num prazo máximo de quatro dias de calendário, excluindo sábados, domingos e feriados nacionais.
O SII: o precedente das grandes empresas
O Fornecimento Imediato de Informação (SII) funciona desde 2017 e obriga as grandes empresas a trocar os seus registos de IVA com as Finanças quase em tempo real. É o terceiro sistema em jogo e a razão de fundo do debate que veremos mais abaixo.
O calendário oficial (e as letras pequenas das datas)
É aqui que convém separar o que é lei firme do que ainda está pendente. Dizemo-lo claramente porque circulam datas que não estão fechadas.
- Verifactu — datas firmes. Após a prorrogação aprovada pelo Real Decreto-lei 15/2025, os contribuintes do Imposto sobre Sociedades deverão ter o seu sistema adaptado antes de 1 de janeiro de 2027, e os restantes obrigados tributários (trabalhadores independentes incluídos) antes de 1 de julho de 2027.
- Fatura eletrónica B2B — datas condicionadas. O RD 238/2026 fixa prazos de 12 meses (faturação superior a 8 milhões de euros) e 24 meses (restantes empresários e profissionais), mas — e isto é fundamental — esses prazos começam a contar a partir da entrada em vigor da portaria ministerial que desenvolva a solução pública, uma norma que ainda não foi publicada no BOE. O projeto dessa portaria foi submetido a consulta pública, que terminou a 8 de maio de 2026, e fica pendente de aprovação definitiva. Por isso, embora veja citadas com frequência as datas de 1 de outubro de 2027 e de 1 de outubro de 2028, são estimativas baseadas no calendário previsto: a data real dependerá de quando essa portaria for aprovada.
A novidade: os fiscalistas pedem para travar o Verifactu para não mudar duas vezes de sistema
Esta é a notícia que reativou o debate. A AEDAF reclamou ao Governo que adiasse a entrada em vigor do Verifactu até o adaptar à nova Diretiva europeia do IVA, conhecida como ViDA («VAT in the Digital Age»), que obrigará a partir de 2030 a um único sistema homogéneo em toda a UE: fatura eletrónica obrigatória para todos e reporte em tempo real, também das operações intracomunitárias.
O argumento é de pura lógica operacional: Espanha terá a funcionar três sistemas distintos (Verifactu, fatura eletrónica e SII) que em 2030 deverão convergir num só por exigência europeia. Se o Verifactu arranca em 2027 e o ViDA chega em 2030, os sistemas que as empresas implementem agora teriam uma vida útil de apenas três anos.
O presidente da AEDAF, Bernardo Bande, esclareceu que não pedem para parar a digitalização: defendeu que não há problema se o Verifactu entrar em janeiro, mas desde que esteja totalmente adaptado à norma europeia. «O que queremos é que entre em vigor bem», disse, e pediu que as novas obrigações sejam executadas de forma coerente, planeada e ordenada para evitar incerteza e custos adicionais. Na mesma linha, a associação — segundo explicou o seu especialista Albert Folguera — colaborou com o Junts para apresentar uma moção no Senado que reclama repensar o Verifactu e adaptá-lo ao ViDA; a moção foi aprovada com os votos de PP, Vox e PNV, com o PSOE contra. E Fernando Matesanz, coordenador do seu grupo de impostos indiretos, resumiu o pedido: o que entrar em vigor deve ter o horizonte de 2030.
Convém sublinhá-lo com rigor: isto é uma reivindicação do setor, não uma alteração legal. À data de hoje, os prazos do Verifactu continuam a ser os de janeiro e julho de 2027. Mas o próprio Executivo reconhece que os três projetos terão de se adaptar no futuro à diretiva europeia, pelo que o cenário é de movimento.
O que significa tudo isto para o administrador de condomínios?
Um escritório de administração de condomínios é afetado por uma via dupla que muita gente deixa passar:
- Como profissional que fatura. As faturas dos seus honorários aos condomínios e clientes são operações entre profissionais: entram em cheio no Verifactu (como as gera) e, quando chegar, na fatura eletrónica B2B (como as troca). O programa com que fatura terá de estar homologado.
- Como gestor da faturação de cada condomínio. Lida com as faturas dos fornecedores de dezenas de condomínios. Com a fatura eletrónica B2B terá de as receber em formato estruturado e, além disso, comunicar a sua aceitação e o seu pagamento em prazos muito curtos. Multiplicado por toda a sua carteira, fazê-lo à mão é inviável.
A conclusão é a mesma nos dois casos: o Excel e os programas desatualizados têm os dias contados, e o risco de sanção por não cumprir com um SIF homologado não é menor.
Plano de ação: como preparar-se sem mudar duas vezes de sistema
A lição que o debate da AEDAF deixa é precisamente esta: o importante não é só cumprir em 2027, mas escolher uma ferramenta que não tenha de ir para o lixo em 2030. Estes são os passos sensatos:
- Audite com o que fatura hoje. Se usa folhas de cálculo ou um programa que não garante inalterabilidade nem reporte automático, já sabe que terá de mudar.
- Escolha software que evolua consigo. Em vez de comprar uma solução fechada para «cumprir o Verifactu» e outra distinta para a fatura eletrónica, aposte num software de gestão de condomínios que centralize a operação e se atualize a cada marco regulamentar sem que tenha de migrar do zero.
- Fale com o seu consultor fiscal. Confirme que obrigação se lhe aplica segundo a sua forma jurídica e o seu volume, e em que data exata.
- Forme a sua equipa. A mudança não é só técnica: afeta a forma como registam e aceitam cada fatura de fornecedor.
- Antecipe-se, não improvise. Os prazos parecem distantes, mas adaptar uma carteira inteira leva meses. Começar agora é o que distingue uma mudança ordenada de uma contrarrelógio.
Perguntas frequentes
O Verifactu e a fatura eletrónica obrigatória são a mesma coisa?
Não. O Verifactu regula como se geram as faturas (o software deve ser inalterável e reportar às Finanças). A fatura eletrónica B2B regula como se trocam entre empresas (formato estruturado e comunicação a uma solução pública). São obrigações complementares com calendários distintos.
Quando entra em vigor exatamente a fatura eletrónica B2B?
O RD 238/2026 fixa prazos de 12 e 24 meses consoante a faturação, mas contados a partir de uma portaria ministerial que ainda não foi publicada. O projeto dessa portaria já passou por consulta pública (terminada a 8 de maio de 2026), mas até que o texto definitivo saia no BOE, qualquer data concreta (como outubro de 2027 ou 2028) é uma estimativa, não uma data firme.
O Verifactu vai ser adiado como pede a AEDAF?
Por enquanto não. O pedido da AEDAF e a moção do Senado são uma pressão política, mas a lei em vigor mantém os prazos em janeiro de 2027 (Imposto sobre Sociedades) e julho de 2027 (restantes). Convém continuar a preparar-se com essas datas como referência.
O meu condomínio tem de fazer alguma coisa?
Um condomínio comum, que não exerce atividade económica, não emite faturas e portanto não está obrigado pelo Verifactu. A obrigação recai sobre o administrador enquanto profissional e sobre os condomínios que desenvolvam atividade sujeita (por exemplo, arrendamento de espaços com IVA). Em caso de dúvida, consulte o seu consultor.
Posso continuar a faturar com Excel?
Assim que o Verifactu se lhe aplicar, não. O sistema exige um software que garanta a inalterabilidade dos registos e permita o seu reporte, algo que uma folha de cálculo não cumpre.
Como a FixrOS encaixa neste cenário
Na FixrOS construímos um software de gestão de condomínios pensado para este contexto de mudança regulamentar contínua. Por isso estamos a integrar uma solução de faturação conforme ao Verifactu, de modo que o administrador possa emitir as suas faturas cumprindo os requisitos de rastreabilidade, inalterabilidade e reporte automático sem sair da plataforma. Abordamo-lo em conjunto com a fatura eletrónica B2B e a futura convergência europeia ViDA como marcos de um mesmo calendário: o nosso objetivo é que cada nova obrigação chegue ao escritório como uma atualização, não como uma mudança de casa.
Conclusão: a data é 2027, mas a decisão inteligente toma-se hoje
A mensagem de fundo do aviso dos fiscalistas é válida para qualquer administrador: não se trata só de cumprir com o Verifactu e a fatura eletrónica, mas de o fazer com uma ferramenta que aguente a próxima mudança europeia sem o obrigar a começar do zero. A regulamentação vai continuar a mover-se até 2030; o seu melhor seguro é centralizar a gestão da sua carteira num software de gestão de condomínios que se mantenha atualizado por si. Assim, quando chegarem os prazos, a mudança será uma atualização e não uma mudança de casa.