La facturació dels administradors de finques és a punt de canviar per partida doble. A les portes de Verifactu i de la factura electrònica obligatòria entre empreses, el sector fiscal ha encès les alarmes: el passat 17 de juny, l’Associació Espanyola d’Assessors Fiscals (AEDAF) va demanar al Govern frenar Verifactu per evitar que «neixi obsolet» i obligui a canviar de sistema dues vegades en pocs anys. Si gestiones una cartera de comunitats, això t’afecta de ple.
Posem ordre amb el màxim rigor: què és cada obligació, quins terminis són ferms i quins depenen encara d’una norma pendent, què reclama exactament el sector i, sobretot, què ha de fer avui un programari d’administració de finques i el professional que l’utilitza per no endur-se un ensurt. Tot contrastat amb el BOE, l’Agència Tributària i la roda de premsa d’AEDAF.
Verifactu, factura electrònica i SII: tres coses diferents que convé no confondre
Bona part de l’embolic actual ve de barrejar tres obligacions que, tot i que sonen semblants, regulen coses diferents. Aquesta és la distinció que tot administrador hauria de tenir clara.
Verifactu: com es generen les factures
Verifactu (Reial Decret 1007/2023) regula el Sistema Informàtic de Facturació (SIF): el programa amb què emets les teves factures ha de garantir la traçabilitat, la inalterabilitat i la conservació de cada registre, i permetre’n la tramesa automàtica a Hisenda. A la pràctica significa la fi de l’Excel i dels programes «casolans» per facturar: el teu programari haurà d’estar homologat.
Factura electrònica B2B: com s’intercanvien les factures
La factura electrònica obligatòria entre empreses i professionals neix de la Llei 18/2022 «Crea y Crece» i es desenvolupa al Reial Decret 238/2026, de 25 de març, publicat al BOE el 31 de març de 2026 i vigent des del 20 d’abril de 2026. Aquí el que canvia és el format i el canal: les factures s’hauran d’emetre en format electrònic estructurat (CII, UBL, EDIFACT o Facturae), signar-se quan s’utilitzin plataformes privades i comunicar-se a una solució pública, amb l’obligació afegida d’informar de l’acceptació, el rebuig i el pagament efectiu de cada factura en un termini màxim de quatre dies naturals, excloent-ne dissabtes, diumenges i festius nacionals.
El SII: el precedent de les grans empreses
El Subministrament Immediat d’Informació (SII) funciona des de 2017 i obliga les grans empreses a intercanviar els seus registres d’IVA amb Hisenda gairebé en temps real. És el tercer sistema en joc i la raó de fons del debat que veurem més avall.
El calendari oficial (i la lletra petita de les dates)
Aquí és on convé separar el que és llei ferma del que encara està pendent. Ho diem clar perquè circulen dates que no estan tancades.
- Verifactu — dates fermes. Després de l’ampliació aprovada pel Reial Decret-llei 15/2025, els contribuents de l’Impost sobre Societats hauran de tenir el seu sistema adaptat abans de l’1 de gener de 2027, i la resta d’obligats tributaris (autònoms inclosos) abans de l’1 de juliol de 2027.
- Factura electrònica B2B — dates condicionades. El RD 238/2026 fixa terminis de 12 mesos (facturació superior a 8 milions d’euros) i 24 mesos (resta d’empresaris i professionals), però —i això és clau— aquests terminis comencen a comptar des de l’entrada en vigor de l’ordre ministerial que desenvolupi la solució pública, una norma que encara no s’ha publicat al BOE. El projecte d’aquesta ordre es va sotmetre a audiència pública, que va finalitzar el 8 de maig de 2026, i queda pendent d’aprovació definitiva. Per això, tot i que veuràs citades sovint les dates de l’1 d’octubre de 2027 i de l’1 d’octubre de 2028, són estimacions basades en el calendari previst: la data real dependrà de quan s’aprovi aquesta ordre.
La novetat: els fiscalistes demanen frenar Verifactu per no canviar dues vegades de sistema
Aquesta és la notícia que ha reactivat el debat. L’AEDAF ha reclamat al Govern posposar l’entrada en vigor de Verifactu fins a adaptar-lo a la nova Directiva europea de l’IVA, coneguda com a ViDA («VAT in the Digital Age»), que obligarà a partir de 2030 a un únic sistema homogeni a tota la UE: factura electrònica obligatòria per a tothom i reporting en temps real, també de les operacions intracomunitàries.
L’argument és de pura lògica operativa: Espanya tindrà en funcionament tres sistemes diferents (Verifactu, factura electrònica i SII) que el 2030 hauran de convergir en un de sol per exigència europea. Si Verifactu arrenca el 2027 i ViDA arriba el 2030, els sistemes que les empreses implantin ara tindrien una vida útil d’amb prou feines tres anys.
El president d’AEDAF, Bernardo Bande, va matisar que no demanen aturar la digitalització: va defensar que no hi ha problema si Verifactu entra al gener, però sempre que estigui totalment adaptat a la norma europea. «El que volem és que entri en vigor bé», va dir, i va demanar que les noves obligacions es duguin a terme de manera coherent, planificada i ordenada per evitar incertesa i costos addicionals. En la mateixa línia, l’associació —segons va explicar el seu expert Albert Folguera— ha col·laborat amb Junts per presentar una moció al Senat que reclama replantejar Verifactu i adaptar-lo a ViDA; la moció va tirar endavant amb els vots de PP, Vox i PNB, amb el PSOE en contra. I Fernando Matesanz, coordinador del seu grup d’impostos indirectes, va resumir la petició: el que entri en vigor ha de tenir l’horitzó de 2030.
Convé subratllar-ho amb rigor: això és una reclamació del sector, no un canvi legal. A dia d’avui, els terminis de Verifactu continuen sent els de gener i juliol de 2027. Però el mateix Executiu reconeix que els tres projectes s’hauran d’adaptar en el futur a la directiva europea, així que l’escenari és de moviment.
Què significa tot això per a l’administrador de finques?
Un despatx d’administració de finques està afectat per una via doble que molta gent passa per alt:
- Com a professional que factura. Les factures dels teus honoraris a les comunitats i clients són operacions entre professionals: entren de ple a Verifactu (com les generes) i, quan arribi, a la factura electrònica B2B (com les intercanvies). El programa amb què factures haurà d’estar homologat.
- Com a gestor de la facturació de cada comunitat. Manegues les factures dels proveïdors de desenes de comunitats. Amb la factura electrònica B2B les hauràs de rebre en format estructurat i, a més, comunicar-ne l’acceptació i el pagament en terminis molt curts. Multiplicat per tota la teva cartera, fer-ho a mà és inviable.
La conclusió és la mateixa en tots dos casos: l’Excel i els programes sense actualitzar tenen els dies comptats, i el risc de sanció per no complir amb un SIF homologat no és menor.
Pla d’acció: com preparar-te sense canviar dues vegades de sistema
La lliçó que deixa el debat d’AEDAF és justament aquesta: l’important no és només complir el 2027, sinó triar una eina que no calgui llençar a les escombraries el 2030. Aquests són els passos assenyats:
- Audita amb què factures avui. Si utilitzes fulls de càlcul o un programa que no garanteix inalterabilitat ni reporting automàtic, ja saps que hauràs de canviar.
- Tria un programari que evolucioni amb tu. En lloc de comprar una solució tancada per «complir Verifactu» i una altra de diferent per a la factura electrònica, aposta per un programari d’administració de finques que centralitzi l’operativa i s’actualitzi a cada fita normativa sense que hagis de migrar de zero.
- Parla amb el teu assessor fiscal. Confirma quina obligació t’aplica segons la teva forma jurídica i el teu volum, i en quina data exacta.
- Forma el teu equip. El canvi no és només tècnic: afecta com registreu i accepteu cada factura de proveïdor.
- Anticipa’t, no improvisis. Els terminis semblen llunyans, però adaptar una cartera sencera porta mesos. Començar ara és el que diferencia un canvi ordenat d’un a contrarellotge.
Preguntes freqüents
Verifactu i la factura electrònica obligatòria són el mateix?
No. Verifactu regula com es generen les factures (el programari ha de ser inalterable i reportar a Hisenda). La factura electrònica B2B regula com s’intercanvien entre empreses (format estructurat i comunicació a una solució pública). Són obligacions complementàries amb calendaris diferents.
Quan entra en vigor exactament la factura electrònica B2B?
El RD 238/2026 fixa terminis de 12 i 24 mesos segons la facturació, però comptats des d’una ordre ministerial que encara no s’ha publicat. El projecte d’aquesta ordre ja ha passat audiència pública (finalitzada el 8 de maig de 2026), però fins que el text definitiu surti al BOE, qualsevol data concreta (com octubre de 2027 o 2028) és una estimació, no una data ferma.
Es posposarà Verifactu com demana AEDAF?
De moment no. La petició d’AEDAF i la moció del Senat són una pressió política, però la llei vigent manté els terminis al gener de 2027 (Impost sobre Societats) i al juliol de 2027 (resta). Convé continuar preparant-se amb aquestes dates com a referència.
La meva comunitat de propietaris ha de fer alguna cosa?
Una comunitat de propietaris estàndard, que no fa activitat econòmica, no emet factures i per tant no està obligada per Verifactu. L’obligació recau sobre l’administrador com a professional i sobre les comunitats que sí que desenvolupin activitat subjecta (per exemple, lloguer d’espais amb IVA). En cas de dubte, consulta-ho amb el teu assessor.
Puc continuar facturant amb Excel?
Un cop t’apliqui Verifactu, no. El sistema exigeix un programari que garanteixi la inalterabilitat dels registres i en permeti el reporting, cosa que un full de càlcul no compleix.
Com encaixa FixrOS en aquest escenari
A FixrOS construïm un programari d’administració de finques pensat per a aquest context de canvi normatiu continu. Per això estem integrant una solució de facturació conforme a Verifactu, de manera que l’administrador pugui emetre les seves factures complint els requisits de traçabilitat, inalterabilitat i reporting automàtic sense sortir de la plataforma. Ho abordem juntament amb la factura electrònica B2B i la futura convergència europea ViDA com a fites d’un mateix calendari: el nostre objectiu és que cada nova obligació arribi al despatx com una actualització, no com una mudança.
Conclusió: la data és 2027, però la decisió intel·ligent es pren avui
El missatge de fons de l’avís dels fiscalistes és vàlid per a qualsevol administrador: no es tracta només de complir amb Verifactu i la factura electrònica, sinó de fer-ho amb una eina que aguanti el següent canvi europeu sense obligar-te a començar de zero. La normativa continuarà movent-se fins al 2030; la teva millor assegurança és centralitzar la gestió de la teva cartera en un programari d’administració de finques que es mantingui al dia per tu. Així, quan arribin els terminis, el canvi serà una actualització i no una mudança.