Actualitzat el 4 de maig de 2026. Verifactu segueix el seu calendari ajornat pel RD-llei 15/2025: 1 de gener de 2027 per a empreses i 1 de juliol de 2027 per a autònoms. Cap canvi normatiu posterior afecta aquestes dates.
Què és Verifactu i per què hi hauries de prestar atenció?
Verifactu en comunitats de propietaris i despatxos d’administració de finques és el tema del moment. Si gestiones una comunitat o portes un despatx, probablement has sentit a parlar de Verifactu. Però entre l’allau d’informació contradictòria i els terminis que s’han anat posposant, és normal tenir més dubtes que certeses.
En aquest article t’ho expliquem sense embuts: què és, qui hi està obligat, què has de fer i, sobretot, què passa si no ho fas a temps.
Verifactu en poques paraules
Verifactu (VERI*FACTU) és el sistema d’emissió de factures verificables de l’Agència Tributària espanyola. Forma part del mateix marc regulador que el SII (Subministrament Immediat d’Informació) i té un objectiu clar: que Hisenda pugui verificar que cada factura emesa és real, íntegra i no ha estat manipulada.
El sistema funciona així: cada vegada que emets una factura, el teu programari genera un codi QR i una empremta digital que queda registrada als servidors de l’AEAT. Si algú intenta falsificar o alterar aquesta factura a posteriori, Hisenda ho detecta a l’instant.
Quan entra en vigor? Terminis actualitzats després del RD-llei 15/2025
El Reial decret llei 15/2025, publicat el desembre de 2025, va ajornar els terminis d’implementació de Verifactu exactament un any respecte de les dates originals. Els terminis vigents són:
- Empreses i societats: 1 de gener de 2027
- Autònoms i pimes: 1 de juliol de 2027
L’ajornament respon a la necessitat d’homogeneïtzar la implementació a tot el teixit empresarial i a les dificultats tècniques detectades durant el període d’adaptació. Els proveïdors de programari han de tenir les seves versions compatibles disponibles des del 29 de juliol de 2025; aquesta data no va canviar.
Verifactu en comunitats de propietaris: qui hi està obligat?
Aquí ve la pregunta que més ens fan, i la resposta és: depèn. No totes les comunitats de propietaris tenen la mateixa condició fiscal, i això determina si hi estan obligades o no.
Comunitats que NO hi estan obligades (la majoria)
La major part de les comunitats de propietaris residencials no són subjectes passius de l’IVA. Els seus ingressos procedeixen de les quotes de comunitat, que no són operacions subjectes a IVA. Aquestes comunitats no emeten factures a tercers i, per tant, no hi estan directament obligades per Verifactu.
Comunitats que SÍ que poden estar-hi obligades
Hi ha casos en què una comunitat fa activitats econòmiques amb IVA i pot veure’s afectada:
- Comunitats amb locals comercials que lloguen espais comuns (sales de reunions, trasters, places de garatge) i emeten factures.
- Comunitats d’ús mixt (residencial + comercial) amb activitat econòmica pròpia.
- Urbanitzacions amb serveis mancomunats que facturen serveis a comunitats veïnes.
- Grans comunitats corporatives (edificis d’oficines, centres comercials) amb gestió activa d’ingressos subjectes a IVA.
Si la teva comunitat es troba en algun d’aquests supòsits, consulta el teu assessor fiscal. El termini és 2027, però l’adaptació tècnica requereix temps.
I els administradors de finques? A ells sí que els afecta de ple
Si ets administrador de finques col·legiat o tens un despatx de gestió de comunitats, Verifactu t’afecta directament. Ets un professional que emet factures pels teus serveis, i aquestes factures hauran d’estar generades amb un programari homologat.
Els terminis per als despatxos d’administració de finques són:
- Societats i SL: abans de l’1 de gener de 2027
- Autònoms: abans de l’1 de juliol de 2027
Això vol dir que necessites:
- Un programari de facturació compatible amb Verifactu: ha de generar el hash criptogràfic, el codi QR i el registre d’esdeveniments que exigeix l’AEAT.
- Actualitzar o migrar la teva eina actual: si ara fas servir Excel, un ERP antic o qualsevol programari sense roadmap confirmat d’adaptació, tens un problema real.
- Formar-te a tu i al teu equip: el canvi no és només tècnic; implica un nou flux de treball en l’emissió de cada factura.
Les multes: això és el que et pot costar no complir
La normativa (Reial decret 1007/2023 i Llei 11/2021 antifrau) estableix un règim sancionador específic. Aquestes són les principals infraccions i les seves conseqüències:
| Infracció | Sanció |
|---|---|
| Ús de programari no homologat | Fins a 50.000 € per exercici fiscal |
| No conservar els registres correctament | 1.000 € per factura mal conservada |
| Alterar o manipular els registres | 150% del deute tributari defraudat |
| No atendre els requeriments de l’AEAT | Multes addicionals progressives |
Sí, ho has llegit bé: fins a 50.000 euros per exercici per fer servir un programari que no compleixi els requisits. Per a un despatx d’administració de finques petit o mitjà, això pot ser una amenaça existencial.
Pla d’acció: què fer abans de 2027
L’ajornament a 2027 dona marge, però l’adaptació tècnica i organitzativa requereix mesos. No esperis al desembre de 2026. Aquests són els passos concrets que hauries de fer aquest any:
1. Audita el teu programari actual
Què fas servir per emetre factures? Fes la llista de totes les eines que generen factures al teu despatx i pregunta a cada proveïdor si té Verifactu implementat o en roadmap confirmat. Recorda: els proveïdors de programari havien de tenir les seves versions compatibles llestes des del juliol de 2025. Si el teu proveïdor encara no la té, és un senyal d’alarma.
2. Consulta el teu assessor fiscal
Ells han de conèixer l’estat d’adaptació del seu propi programari de comptabilitat. Si ja fan servir un sistema homologat, poden ajudar-te a connectar la teva facturació amb la seva.
3. Avalua plataformes integrals de gestió
Aquest moment d’actualització tecnològica obligada és l’oportunitat perfecta per fer el salt a una plataforma que centralitzi gestió d’incidències, comunicació amb propietaris, facturació i comptabilitat. Les solucions que ja estan integrant Verifactu al seu roadmap són les que hauries de prioritzar.
4. Forma el teu equip
El teu equip necessita saber com emetre factures amb el nou sistema, com verificar que s’han registrat correctament i què fer si hi ha un error. Planifica la formació amb prou antelació, no a l’últim moment.
5. Comunica el canvi a les teves comunitats si escau
Si gestiones comunitats amb activitat econòmica subjecta a IVA, informa-les a la propera junta com a punt informatiu. La transparència sempre genera confiança.
Preguntes freqüents sobre Verifactu i comunitats
La meva comunitat de veïns necessita adaptar alguna cosa?
Si la teva comunitat no emet factures a tercers (només cobra quotes de comunitat), probablement no hi està obligada. Davant de qualsevol dubte per activitats especials, consulta un assessor fiscal.
Verifactu és el mateix que el SII?
No. El SII obliga les grans empreses a enviar dades de factures a Hisenda en temps real. Verifactu és un sistema pensat per a pimes i autònoms que garanteix la integritat de les factures sense necessàriament enviar-les en temps real a l’AEAT (tot i que es pot fer voluntàriament).
Puc continuar fent servir Excel per a les meves factures després de 2027?
No. Excel no pot generar el hash criptogràfic ni el codi QR que exigeix Verifactu. A partir de les dates d’entrada en vigor (1 de gener de 2027 per a societats, 1 de juliol de 2027 per a autònoms), emetre factures amb Excel o Word implica incomplir la normativa.
Què va canviar amb el RD-llei 15/2025?
El Reial decret llei 15/2025, publicat el desembre de 2025, va ajornar exactament un any els terminis d’obligatorietat de Verifactu: de gener i juliol de 2026 a gener i juliol de 2027, respectivament. No canvia qui hi està obligat ni les sancions; només mou les dates límit.
Et pot interessar
- Programari per a administradors de finques: guia completa 2026
- Com digitalitzar una administració de finques el 2026
- Demanar una demo gratuïta de FixrOS
Font de referència: Agència Tributària, informació oficial sobre Verifactu · RD-llei 15/2025 al BOE
Conclusió: el termini és 2027, però la preparació comença avui
Verifactu no és una amenaça vaga de futur: és una obligació legal amb dates concretes, 1 de gener de 2027 per a societats i 1 de juliol de 2027 per a autònoms, i sancions concretes de fins a 50.000 euros per exercici. L’ajornament concedit pel RD-llei 15/2025 és una oportunitat per preparar-se bé, no per posposar-ho indefinidament.
Si ets administrador de finques o gestiones una comunitat amb activitat econòmica subjecta a IVA, actuar amb temps t’estalvia el cost d’una migració urgent i el risc de sancions.
I si aquest procés t’ha fet adonar que la teva gestió de comunitats necessita un salt tecnològic més ampli, a FixrOS podem ajudar-te. La nostra plataforma està dissenyada per a administradors que volen digitalitzar el seu despatx de manera integral, sense pedaços i sense dependre de dotze eines diferents.
Demana una demo gratuïta i et mostrem com FixrOS s’adapta a la teva cartera de comunitats.