O incumprimento é um dos problemas mais frequentes e frustrantes na gestão de comunidades de proprietários. Um único condómino em incumprimento pode pôr em risco o orçamento de todo o condomínio: se não entra dinheiro, não se podem pagar os fornecimentos, a manutenção nem as quotas extraordinárias.

Neste guia encontra o protocolo passo a passo que todo o administrador de condomínios deveria seguir perante um incumprimento, os prazos legais que a LPH estabelece e as ferramentas que permitem automatizar o acompanhamento para que não lhe escape nenhum condómino em incumprimento.

Condóminos em incumprimento na comunidade de proprietários: quando agir?

Tecnicamente, um proprietário está em incumprimento a partir do momento em que não paga a quota do condomínio na data estabelecida nos estatutos ou acordada em assembleia. Não existe um prazo de carência legal obrigatório, embora a maioria dos condomínios conceda 30 dias antes de iniciar ações.

O importante é que a dívida gera juros desde o vencimento e que o condomínio pode reclamar tanto as quotas ordinárias como as quotas extraordinárias aprovadas em assembleia.

Passo 1, Reclamação amigável (dias 1-30)

O primeiro contacto deve ser sempre amigável. Muitos incumprimentos devem-se a esquecimentos, problemas técnicos com o débito direto ou dificuldades pontuais que se resolvem com uma simples chamada ou mensagem.

Ações recomendadas:

Notificação automática por email ou SMS (se usa uma plataforma digital, isto pode configurar-se para ser enviado sozinho)
Chamada telefónica ao proprietário
Se não houver resposta em 15 dias, carta simples a recordar a dívida e as suas consequências

Documente sempre todos os contactos: data, meio, conteúdo e resposta obtida. Este registo é crucial se o assunto chegar aos tribunais.

Passo 2, Interpelação formal (dias 30-60)

Se após a reclamação amigável o proprietário não pagar nem der explicações, é altura de formalizar a interpelação. A forma mais eficaz é o burofax com aviso de receção e certificação de conteúdo.

O burofax deve incluir:

Identificação do condómino em incumprimento (nome, documento de identificação, fração/loja)
Detalhe da dívida: que períodos, que montantes, que juros
Prazo para o pagamento (normalmente 15 dias)
Advertência das consequências legais em caso de não pagamento
Conta bancária para o depósito

Guarde o comprovativo do burofax. Tem valor probatório perante o juiz.

Passo 3, Certificação da dívida em assembleia

Antes de iniciar ações judiciais, a LPH exige que a dívida esteja certificada pelo secretário-administrador e aprovada pela assembleia de condóminos (ou, em alguns casos, pelo presidente com autorização da assembleia).

Este certificado de dívida é o título executivo que permite aceder ao procedimento monitório sem necessidade de ação declarativa prévia.

Se a dívida já está nos livros de contabilidade do condomínio e foi aprovada no orçamento da assembleia ordinária, a certificação é relativamente simples.

Novidade LO 1/2025: Desde 3 de abril de 2025, o certificado deve ser emitido num prazo máximo de 7 dias de calendário a contar do pedido. Se o secretário for um administrador de condomínios inscrito na ordem profissional que não vá intervir na reclamação judicial, pode emiti-lo sem necessidade do visto do presidente.

Passo 4, MASC + Procedimento monitório (a partir do mês 2-3)

⚠️ Requisito novo desde 3 de abril de 2025 (LO 1/2025): Antes de interpor qualquer ação ou requerimento monitório, o condomínio deve comprovar que tentou resolver o conflito através de um MASC (Meio Adequado de Resolução de Conflitos): mediação, conciliação, negociação formal ou outro equivalente. Se esta tentativa prévia não for comprovada, o secretário judicial pode não admitir a ação. Na prática, basta enviar uma proposta formal de mediação que o devedor rejeite ou ignore. Documente sempre esta tentativa por escrito.

Superado o MASC, o procedimento monitório é a via judicial mais rápida e económica para reclamar dívidas de condomínio. As suas características principais:

Não exige advogado nem procurador se a dívida for inferior a 2.000 €
O tribunal notifica o devedor, que tem 20 dias para pagar ou deduzir oposição
Se não houver oposição, o juiz profere despacho ordenando diretamente a execução
Se houver oposição, o procedimento converte-se em processo verbal ou ordinário consoante o montante
Novidade 2025: O condomínio pode reclamar num único procedimento tanto as quotas vencidas não pagas como as quotas do ano em curso, sem necessidade de iniciar processos separados.

A taxa de sucesso do procedimento monitório em dívidas de condomínio é muito alta: a maioria dos condóminos em incumprimento paga ao receber a notificação judicial, antes de o processo avançar.

Passo 5, Execução e penhora

Se o condómino em incumprimento não pagar nem deduzir oposição, o despacho de execução permite penhorar:

Contas bancárias
Salários (com os limites do salário mínimo)
A própria fração (penhora imobiliária)
Rendas que o proprietário receba por esse imóvel

A penhora da fração é o último recurso e pode demorar anos a executar-se. Na prática, a penhora de contas é o mais eficaz e rápido.

A privação de voto: uma arma que muitos esquecem

O artigo 15.2 da LPH estabelece que o proprietário em incumprimento não tem direito de voto na assembleia enquanto mantiver a dívida. Pode assistir e falar, mas não votar.

Esta restrição é importante tanto para a gestão da assembleia como para recordar ao condómino em incumprimento as consequências práticas de não pagar.

Restrição de serviços não essenciais (LO 1/2025): A assembleia pode acordar também a privação temporária do uso de instalações não essenciais aos proprietários em incumprimento: piscina, campos desportivos, zonas recreativas e similares. O que nunca pode ser restringido é o acesso ao edifício, o uso do elevador, as telecomunicações nem qualquer serviço que afete a habitabilidade da fração.

Como prevenir o incumprimento com ferramentas digitais

A melhor gestão do incumprimento é a preventiva. As plataformas digitais de gestão de condomínios permitem:

Débito direto SEPA automático: o recibo é cobrado diretamente na conta do proprietário sem que ninguém tenha de o recordar.
Alertas automáticos de não pagamento: assim que um débito direto é devolvido, a plataforma notifica tanto o administrador como o proprietário.
Acompanhamento centralizado do incumprimento: lista atualizada em tempo real das dívidas por condomínio, com histórico de contactos.
Geração automática do certificado de dívida: em vez de o preparar manualmente, a plataforma gera-o com todos os dados corretos.

Com o FixrOS, os condomínios que migram para a cobrança automatizada reduzem o seu incumprimento em 60% em média nos primeiros seis meses, simplesmente porque se eliminam os esquecimentos e os débitos diretos falhados são geridos de imediato.

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Fonte de referência: Lei de Propriedade Horizontal, texto oficial do BOE

Conclusão

O incumprimento tem solução, mas exige um protocolo claro e cumpri-lo sem exceções. A chave é agir depressa nas primeiras fases, quando o não pagamento é recente e mais fácil de resolver, e ter toda a documentação em ordem se o assunto chegar aos tribunais.

Se quiser automatizar o acompanhamento do incumprimento na sua carteira de condomínios, peça uma demo do FixrOS e mostramos-lhe o módulo de cobrança em funcionamento.

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