O fundo comum de reserva: obrigatório, mal compreendido e pior gerido
O fundo comum de reserva do condomínio é um daqueles conceitos que aparecem em todas as assembleias anuais, que ninguém discute abertamente e que, no entanto, muitos condomínios calculam mal ou gerem de forma inadequada. As consequências podem ir desde uma sanção económica até à impossibilidade de fazer face a uma obra urgente sem recorrer a uma quota extraordinária de emergência.
Contar com o software de gestão de condomínios adequado permite calcular, registar e acompanhar o fundo comum de reserva de forma automática, sem erros de cálculo nem esquecimentos.
Neste artigo explicamos tudo o que precisa de saber: o que é o fundo comum de reserva, qual deve ser o seu montante, como se calcula corretamente, para que pode ser utilizado e quais são os erros mais comuns.
O que é o fundo comum de reserva do condomínio e qual é a sua base legal
O fundo comum de reserva é uma dotação económica obrigatória que os condomínios devem manter para atender às obras de conservação e reparação do edifício que não estavam previstas no orçamento ordinário. A sua existência e os requisitos mínimos estão regulados no artigo 9.1.f da Lei espanhola de Propriedade Horizontal (LPH).
A legislação foi alterada em 2019, através do Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de março, para aumentar o mínimo obrigatório. Desde então, o fundo comum de reserva deve ser, no mínimo, de 10% do orçamento ordinário de despesas do condomínio. Anteriormente o mínimo era de 5%.
Este fundo é da responsabilidade de todos os condóminos e alimenta-se das contribuições anuais aprovadas em assembleia. Não é uma poupança opcional: é uma obrigação legal.
Como calcular corretamente o fundo comum de reserva
O cálculo parece simples, mas tem nuances importantes que muitos condomínios ignoram.
Passo 1: determine o orçamento ordinário de despesas
O orçamento ordinário inclui todas as despesas previstas de funcionamento do condomínio: limpeza, eletricidade das zonas comuns, manutenção do elevador, jardinagem, consumos, honorários do administrador, seguros, etc. Não inclui as quotas extraordinárias nem as dotações ao próprio fundo comum de reserva.
Exemplo: se o orçamento ordinário anual do seu condomínio é de 60.000 €, o fundo comum de reserva mínimo obrigatório deve ser de 6.000 € (os 10%).
Passo 2: verifique o saldo atual do fundo
O fundo comum de reserva deve manter-se no nível mínimo em todos os momentos, e não apenas no início do ano. Se o fundo for utilizado para uma reparação urgente e descer abaixo dos 10%, deve ser reposto no orçamento seguinte.
Se o seu condomínio tem atualmente menos de 10% no fundo comum de reserva, não está a cumprir a lei. Nesse caso, a assembleia deve aprovar uma dotação adicional para atingir o nível mínimo.
Passo 3: planeie a dotação anual
Todos os anos, a assembleia deve aprovar no orçamento uma contribuição para o fundo comum de reserva. O montante mínimo é o necessário para o manter nos 10% do orçamento ordinário. Muitos condomínios bem geridos decidem dotar o fundo acima do mínimo (15% ou mesmo 20%) para terem maior capacidade perante obras imprevistas de maior envergadura.
Para que pode ser utilizado o fundo comum de reserva?
Este é um dos pontos onde existe mais confusão. O fundo comum de reserva só pode destinar-se a:
- Obras de conservação e reparação do edifício e das suas instalações comuns.
- Reabilitação de elementos comuns.
- O pagamento do prémio do seguro de danos do edifício (incluído desde a reforma de 2019, RDL 7/2019).
O fundo comum de reserva NÃO pode ser utilizado para:
- Despesas ordinárias de funcionamento (isso vai para o orçamento ordinário).
- Melhorias ou novas instalações que não sejam conservação.
- Cobrir défices por incumprimento de quotas.
- Empréstimos ou adiantamentos a condóminos.
Utilizar o fundo comum de reserva para fins não autorizados pode acarretar responsabilidade para o presidente e para o administrador do condomínio.
Onde deve estar depositado o fundo comum de reserva?
A LPH estabelece que o fundo comum de reserva deve estar depositado numa conta bancária separada da conta corrente de despesas ordinárias do condomínio. Muitos condomínios têm o fundo misturado com o resto da tesouraria, o que tecnicamente incumpre a norma e dificulta o controlo.
O correto é ter duas contas:
- Conta operacional: por onde passam as quotas e os pagamentos ordinários do condomínio.
- Conta do fundo comum de reserva: onde se acumula a dotação, separada e identificada.
Os 5 erros mais comuns na gestão do fundo comum de reserva
Erro 1: calcular o mínimo sobre o orçamento de receitas, e não de despesas
Os 10% calculam-se sobre o orçamento ordinário de despesas, e não sobre as quotas cobradas nem sobre o orçamento total que inclui quotas extraordinárias. Parece óbvio, mas é um erro frequente que leva a subdotar o fundo.
Erro 2: não repor o fundo depois de o utilizar
Se o fundo comum de reserva for utilizado para uma reparação urgente, o saldo pode descer abaixo dos 10% mínimos. Muitas assembleias «esquecem-se» de incluir a reposição no orçamento seguinte. A lei não se esquece: o incumprimento mantém-se até que o fundo seja reposto.
Erro 3: confundir o fundo comum de reserva com o saldo disponível da conta
Um erro muito habitual: o condomínio tem 8.000 € em conta e o administrador ou o presidente assume que «esse é o fundo comum de reserva». Não necessariamente. O saldo da conta de despesas ordinárias pode incluir recibos pendentes de pagamento, quotas extraordinárias cobradas mas não executadas, etc. O fundo comum de reserva deve estar identificado e separado.
Erro 4: não documentar a utilização do fundo na ata
Qualquer disposição do fundo comum de reserva deve ficar registada na ata da assembleia ou, em casos urgentes, no livro de atas com uma comunicação posterior ao condomínio. Sem documentação, a despesa pode ser questionada.
Erro 5: dotar o fundo no mínimo legal e nunca o rever
O mínimo legal é o piso, não o teto recomendável. Um edifício antigo com instalações que estão a chegar ao final da sua vida útil deveria ter um fundo comum de reserva significativamente superior a 10%, sobretudo se se antecipar a necessidade de obras de reabilitação importantes nos próximos anos.
O fundo comum de reserva no contexto da ITE e da reabilitação
Com a progressiva implementação da Inspeção Técnica de Edifícios (ITE) e dos requisitos de reabilitação energética associados aos fundos europeus, o fundo comum de reserva ganha uma importância estratégica que vai muito para além do cumprimento legal.
Os edifícios que chegarem às inspeções técnicas com um fundo comum de reserva robusto poderão fazer face às obras de melhoria determinadas sem recorrer a quotas extraordinárias urgentes ou a empréstimos coletivos. Os que chegarem com o fundo no mínimo ou abaixo dele terão de escolher entre quotas extraordinárias impopulares ou adiar obras que podem ser obrigatórias.
Como apresentar o fundo comum de reserva na assembleia para que se entenda e se aprove
Um dos desafios do administrador é fazer com que os condóminos entendam por que razão o fundo comum de reserva é um investimento e não uma despesa. Algumas chaves para a apresentação em assembleia:
- Mostre o histórico de despesas urgentes: quanto foi gasto nos últimos 5 anos em reparações não previstas? Esse número costuma ser revelador.
- Compare o custo de ter fundo vs. não o ter: uma reparação urgente paga com um empréstimo do condomínio costuma custar entre 20 e 40% mais do que uma paga com fundo disponível.
- Apresente o estado das instalações: se o elevador tem 18 anos, a caldeira 12 e a cobertura mostra sinais de deterioração, um fundo robusto não é um luxo, é prudência básica.
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Fonte de referência: Lei de Propriedade Horizontal, Art. 9 (fundo de reserva)
Conclusão: o fundo comum de reserva bem gerido é o seguro do edifício
O fundo comum de reserva é, em essência, o seguro económico do condomínio contra o imprevisto. Um condomínio com um fundo robusto, bem documentado e corretamente depositado pode enfrentar qualquer avaria ou reparação urgente sem crises, sem conflitos e sem quotas extraordinárias de emergência que geram tensão entre os condóminos.
Gerir corretamente o fundo comum de reserva faz parte das obrigações legais do administrador, mas é também um dos serviços de maior valor que pode oferecer aos seus condomínios. O FixrOS ajuda-o a controlar a tesouraria e o fundo comum de reserva de todos os seus condomínios a partir de um único painel. Peça uma demo gratuita e comprove-o.