El fons de reserva: obligatori, mal entès i pitjor gestionat
El fons de reserva de la comunitat de propietaris és un d’aquells conceptes que apareixen a cada junta anual, que ningú no discuteix obertament i que, tanmateix, moltes comunitats calculen malament o gestionen de manera inadequada. Les conseqüències poden anar des d’una sanció econòmica fins a la impossibilitat de fer front a una obra urgent sense recórrer a una derrama d’emergència.
Comptar amb el programari d’administració de finques adequat permet calcular, registrar i fer el seguiment del fons de reserva de manera automàtica, sense errors de càlcul ni oblits.
En aquest article t’expliquem tot el que necessites saber: què és el fons de reserva, quant ha de ser, com es calcula correctament, per a què es pot fer servir i quins són els errors més comuns.
Què és el fons de reserva de la comunitat de propietaris i quina és la seva base legal
El fons de reserva és una dotació econòmica obligatòria que les comunitats de propietaris han de mantenir per atendre les obres de conservació i reparació de l’edifici que no estaven previstes al pressupost ordinari. La seva existència i els requisits mínims estan regulats a l’article 9.1.f de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH).
La legislació es va modificar el 2019, mitjançant el Real Decreto-ley 7/2019, d’1 de març, per augmentar el mínim obligatori. Des d’aleshores, el fons de reserva ha de ser com a mínim del 10% del pressupost ordinari de despeses de la comunitat. Anteriorment el mínim era del 5%.
Aquest fons és responsabilitat de tots els propietaris i es nodreix de les aportacions anuals aprovades en junta. No és un estalvi opcional: és una obligació legal.
Com calcular correctament el fons de reserva
El càlcul sembla senzill però té matisos importants que moltes comunitats passen per alt.
Pas 1: determina el pressupost ordinari de despeses
El pressupost ordinari inclou totes les despeses previstes de funcionament de la comunitat: neteja, llum de zones comunes, manteniment de l’ascensor, jardineria, subministraments, honoraris de l’administrador, assegurances, etc. No inclou les derrames extraordinàries ni les dotacions al mateix fons de reserva.
Exemple: si el pressupost ordinari anual de la teva comunitat és de 60.000 €, el fons de reserva mínim obligatori ha de ser de 6.000 € (el 10%).
Pas 2: comprova el saldo actual del fons
El fons de reserva s’ha de mantenir al nivell mínim en tot moment, no només a l’inici de l’any. Si el fons es fa servir per a una reparació urgent i baixa del 10%, s’ha de reposar al pressupost següent.
Si la teva comunitat actualment té menys del 10% al fons de reserva, no està complint la llei. En aquest cas, la junta ha d’aprovar una dotació addicional per arribar al nivell mínim.
Pas 3: planifica la dotació anual
Cada any, la junta ha d’aprovar al pressupost una aportació al fons de reserva. La quantitat mínima és la necessària per mantenir-lo al 10% del pressupost ordinari. Moltes comunitats ben gestionades decideixen dotar el fons per damunt del mínim (al 15% o fins i tot al 20%) per tenir més capacitat davant d’obres imprevistes de més envergadura.
Per a què es pot fer servir el fons de reserva?
Aquest és un dels punts on hi ha més confusió. El fons de reserva només es pot destinar a:
- Obres de conservació i reparació de l’edifici i de les seves instal·lacions comunes.
- Rehabilitació d’elements comuns.
- El pagament de la prima de l’assegurança de danys de l’edifici (inclòs des de la reforma del 2019, RDL 7/2019).
El fons de reserva NO es pot fer servir per a:
- Despeses ordinàries de funcionament (això va al pressupost ordinari).
- Millores o noves instal·lacions que no siguin conservació.
- Cobrir dèficits per morositat.
- Préstecs o bestretes a propietaris.
Fer servir el fons de reserva per a finalitats no autoritzades pot comportar responsabilitat per al president i per a l’administrador de la comunitat.
On ha d’estar dipositat el fons de reserva?
La LPH estableix que el fons de reserva ha d’estar dipositat en un compte bancari separat del compte corrent de despeses ordinàries de la comunitat. Moltes comunitats tenen el fons barrejat amb la resta de la tresoreria, cosa que tècnicament incompleix la normativa i dificulta el control.
El correcte és tenir dos comptes:
- Compte operatiu: per on passen les quotes i els pagaments ordinaris de la comunitat.
- Compte del fons de reserva: on s’acumula la dotació, separada i identificada.
Els 5 errors més comuns en la gestió del fons de reserva
Error 1: calcular el mínim sobre el pressupost d’ingressos, no de despeses
El 10% es calcula sobre el pressupost ordinari de despeses, no sobre les quotes ingressades ni sobre el pressupost total que inclou derrames. Sembla obvi, però és un error freqüent que porta a subdotar el fons.
Error 2: no reposar el fons després de fer-lo servir
Si es fa servir el fons de reserva per a una reparació urgent, el saldo pot baixar del 10% mínim. Moltes juntes «s’obliden» d’incloure la reposició al pressupost següent. La llei no s’oblida: l’incompliment continua fins que el fons es reposi.
Error 3: confondre el fons de reserva amb el saldo disponible del compte
Un error molt habitual: la comunitat té 8.000 € al compte i l’administrador o el president assumeix que «aquest és el fons de reserva». No necessàriament. El saldo del compte de despeses ordinàries pot incloure rebuts pendents de pagament, derrames cobrades però no executades, etc. El fons de reserva ha d’estar identificat i separat.
Error 4: no documentar l’ús del fons a l’acta
Qualsevol disposició del fons de reserva ha de quedar registrada a l’acta de la junta o, en casos urgents, al llibre d’actes amb una comunicació posterior a la comunitat. Sense documentació, la despesa pot ser qüestionada.
Error 5: dotar el fons al mínim legal i no revisar-lo mai
El mínim legal és el terra, no el sostre recomanable. Un edifici antic amb instal·lacions que estan arribant al final de la seva vida útil hauria de tenir un fons de reserva significativament superior al 10%, especialment si s’anticipa la necessitat d’obres de rehabilitació importants els propers anys.
El fons de reserva en el context de la ITE i la rehabilitació
Amb la progressiva implantació de la Inspecció Tècnica d’Edificis (ITE) i els requisits de rehabilitació energètica vinculats als fons europeus, el fons de reserva pren una importància estratègica que va molt més enllà del compliment legal.
Els edificis que arribin a les inspeccions tècniques amb un fons de reserva robust podran fer front a les obres de millora que es determinin sense recórrer a derrames urgents o a préstecs col·lectius. Els que hi arribin amb el fons al mínim o per sota, hauran de triar entre derrames impopulars o endarrerir obres que poden ser obligatòries.
Com presentar el fons de reserva a la junta perquè s’entengui i s’aprovi
Un dels reptes de l’administrador és fer que els propietaris entenguin per què el fons de reserva és una inversió i no una despesa. Algunes claus per a la presentació en junta:
- Mostra l’històric de despeses urgents: quant s’ha gastat els últims 5 anys en reparacions no previstes? Aquest número sol ser revelador.
- Compara el cost de tenir fons vs. no tenir-ne: una reparació urgent pagada amb un préstec de la comunitat sol costar entre un 20 i un 40% més que una de pagada amb fons disponible.
- Presenta l’estat de les instal·lacions: si l’ascensor té 18 anys, la caldera 12 i la coberta mostra signes de deteriorament, un fons robust no és un luxe, és prudència bàsica.
Et pot interessar
- Pressupost anual de la comunitat: guia completa | Morosos a la comunitat de propietaris: què fer pas a pas
- Com reduir la morositat de la teva comunitat al 2%
- Demanar demo gratuïta de FixrOS
Font de referència: Llei de Propietat Horitzontal, Art. 9 (fons de reserva)
Conclusió: el fons de reserva ben gestionat és l’assegurança de l’edifici
El fons de reserva és, en essència, l’assegurança econòmica de la comunitat contra allò imprevist. Una comunitat amb un fons robust, ben documentat i dipositat correctament pot afrontar qualsevol avaria o reparació urgent sense crisi, sense conflictes i sense derrames d’emergència que generen tensió entre propietaris.
Gestionar el fons de reserva correctament forma part de les obligacions legals de l’administrador, però també és un dels serveis de més valor que pot oferir a les seves comunitats. FixrOS t’ajuda a portar el control de la tresoreria i el fons de reserva de totes les teves comunitats des d’un sol tauler. Demana una demo gratuïta i comprova-ho.