A ata da assembleia de condóminos é o documento que faz fé das deliberações adotadas. Sem uma ata corretamente redigida, as deliberações podem ser impugnadas ou carecer de efeitos legais. No entanto, muitos administradores, especialmente os que se iniciam no setor, têm dúvidas sobre o que deve incluir e como a redigir corretamente.
O que é a ata de uma assembleia de condóminos?
A ata é o documento oficial que regista o desenrolar de uma assembleia de condóminos: quem esteve presente, o que se debateu e o que se deliberou. Tem valor probatório perante terceiros e perante os tribunais, e é o ponto de partida para executar qualquer deliberação do condomínio.
A obrigação de lavrar ata de cada assembleia está regulada no artigo 19 da Lei espanhola de Propriedade Horizontal (LPH).
O que deve incluir obrigatoriamente?
Segundo o artigo 19 da LPH, a ata deve conter:
- A data e o lugar de realização
- O autor da convocatória
- O seu carácter ordinário ou extraordinário
- Primeira ou segunda convocatória
- Relação de todos os presentes e proprietários representados, com a respetiva permilagem de participação
- A ordem de trabalhos da reunião
- As deliberações adotadas, com indicação dos votos a favor e contra, e os nomes de quem se opôs ou se absteve
Além disso, a ata deve encerrar-se com as assinaturas do presidente e do secretário. Sem estas assinaturas, a ata não tem validade formal.
Erros frequentes que invalidam uma ata
1. Não especificar o quórum
Para cada deliberação adotada, a ata deve refletir que foi alcançado o quórum necessário segundo o tipo de deliberação (maioria simples, maioria de 3/5, unanimidade…). Se não ficar claro, a deliberação pode ser impugnada.
2. Redação ambígua das deliberações
Aprovou-se contratar alguém para arranjar o elevador não é válido. O correto é: Aprova-se por maioria simples contratar a manutenção preventiva do elevador com a empresa X por um montante de Y euros anuais, a cargo do fundo comum de reserva do condomínio.
3. Omitir os votos contra
O artigo 19 LPH exige registar os nomes dos proprietários que votem contra ou se abstenham. Omitir este dado pode privar esses proprietários do seu direito de impugnar a deliberação.
4. Não incluir os proprietários em incumprimento
Os proprietários com quotas pendentes assistem à assembleia mas não votam. Devem constar na ata como presentes sem direito a voto, e não ser simplesmente omitidos.
5. Assinar fora de prazo
A ata deve ser encerrada e assinada no prazo dos dez dias de calendário seguintes à realização da assembleia. Passado esse prazo, continua a ser válida, mas pode dar origem a reclamações.
Quanto tempo há para a enviar aos proprietários?
A LPH não estabelece um prazo específico para remeter a ata a todos os proprietários, mas a prática habitual, e recomendável, é enviá-la nos 10 dias seguintes à sua assinatura. Os proprietários têm direito a receber uma cópia.
Em condomínios digitalizados, a plataforma pode enviá-la automaticamente a todos os proprietários assim que o administrador a assina, com confirmação de entrega.
Modelo de ata de assembleia de condóminos
A seguir encontra um modelo básico que pode adaptar:
ATA DA ASSEMBLEIA [ORDINÁRIA / EXTRAORDINÁRIA] DE CONDÓMINOS DA COMUNIDADE DE PROPRIETÁRIOS [NOME OU MORADA] Em [cidade], a [dia] de [mês] de [ano], pelas [hora], reúnem-se em [lugar / plataforma telemática], em [primeira / segunda] convocatória, os proprietários da Comunidade de Proprietários sita em [morada completa]. PRESENTES: [Nome] - Fração/Loja [X] - Quota: X,XX% - [Presente / Representado por ___] [...] Proprietários sem direito a voto (quotas pendentes): [Nome] - Fração/Loja [X] TOTAL DE QUOTAS REPRESENTADAS: XX,XX% ORDEM DE TRABALHOS: 1. LEITURA E APROVAÇÃO DA ATA ANTERIOR [Texto da deliberação. Votos a favor: X (XX,XX%). Votos contra: X. Abstenções: X.] 2. [PONTO DA ORDEM DE TRABALHOS] [Texto da deliberação. Votos a favor: X (XX,XX%). Votos contra: X ([Nome]). Abstenções: X.] [...] Não havendo mais assuntos a tratar, encerra-se a sessão pelas [hora]. O Secretário-Administrador O Presidente [Nome e assinatura] [Nome e assinatura]
Como conservar as atas?
As atas devem ser guardadas no livro de atas do condomínio, que pode ser em papel ou digital. O administrador está obrigado a conservar todas as atas durante pelo menos 5 anos (embora a prática recomendável seja conservá-las indefinidamente).
Com uma plataforma de gestão digital como o FixrOS, as atas são geradas automaticamente no final da assembleia, assinadas digitalmente pelo presidente e pelo secretário, e ficam armazenadas na nuvem com acesso controlado para todos os proprietários.
Quando pode ser impugnada uma deliberação da ata?
As deliberações adotadas em assembleia podem ser impugnadas perante os tribunais nos seguintes prazos (artigo 18 LPH):
- 3 meses desde a adoção da deliberação, para deliberações contrárias à lei ou aos estatutos
- 1 ano para as restantes deliberações impugnáveis
Uma ata bem redigida é a melhor defesa perante uma impugnação: se ficar claro quem votou o quê e com que quórum, é muito difícil que uma ação prospere.
Perguntas frequentes sobre a ata de assembleia de condóminos
Quem deve assinar a ata da assembleia de condóminos?
A ata deve ser assinada pelo presidente e pelo secretário do condomínio (art. 19 LPH). Na prática, o secretário costuma ser o próprio administrador inscrito na ordem profissional. As assinaturas podem ser manuscritas ou eletrónicas reconhecidas segundo a Lei 6/2020.
Qual é o prazo legal para enviar a ata aos proprietários?
O art. 19 LPH estabelece um prazo máximo de 10 dias de calendário desde a realização da assembleia. A notificação pode ser por email se o proprietário o tiver autorizado expressamente, ou por correio registado caso contrário.
Em que prazo se pode impugnar uma deliberação da ata?
Os proprietários dispõem de 3 meses desde a notificação da deliberação para a impugnar, alargável a 1 ano se a deliberação for contrária à lei ou aos estatutos (art. 18 LPH). O proprietário deve ter o pagamento das quotas em dia para poder impugnar.
Que maioria é necessária segundo a deliberação? (LPH 2025)
A LPH estabelece diferentes maiorias: simples (maioria dos presentes para assuntos ordinários), 1/3 (serviços opcionais como porteiro ou elevador), 3/5 (instalação de pontos de carregamento, acessibilidade e, desde a LO 1/2025 em vigor desde 3 de abril de 2025, proibir ou limitar alojamentos turísticos VUT), e unanimidade (modificação do título constitutivo).
É obrigatório ter livro de atas?
Sim. O art. 19.3 LPH obriga o condomínio a ter um livro de atas autenticado pelo Registo Predial. As atas podem ser assinadas e arquivadas em formato digital com sistemas que garantam a integridade do documento.
O que faço se a ata tiver um erro material?
O presidente e o secretário podem retificar erros materiais (dados, datas, somas mal calculadas) através de uma diligência assinada. Para corrigir o conteúdo substantivo de uma deliberação é necessário convocar uma nova assembleia.
📄 Descarregue o modelo de ata pronto a usar
Modelo PDF profissional com todas as secções que a LPH exige (incluindo a reforma LO 1/2025), espaço para assinaturas, lista de presentes e guia bónus com os 5 erros que provocam a impugnação da ata.
Também lhe pode interessar
- Como convocar uma assembleia de condóminos online: requisitos legais
- LPH — Lei de Propriedade Horizontal explicada
- Software para administradores de condomínios: guia 2026
- Pedir uma demo grátis do FixrOS
Fonte de referência: Lei de Propriedade Horizontal, texto oficial do BOE
Conclusão
Redigir uma ata corretamente não é complicado se seguir um modelo padrão e se certificar de incluir todos os elementos que a LPH exige. O maior risco está na improvisação e na redação vaga das deliberações.
Relacionado: com as assembleias online do FixrOS a ata é redigida automaticamente a partir do desenrolar da própria reunião, com as deliberações e votações já estruturadas.
Se quiser automatizar a geração de atas nos seus condomínios, peça uma demo do FixrOS e mostramos-lhe como a ata se gera sozinha a partir do desenrolar da assembleia.