Junta extraordinaria con voto telemático: requisitos LPH 2026

El voto telemático en junta de propietarios se ha consolidado como una herramienta clave para los administradores de fincas. Aunque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no regula expresamente la celebración íntegra de juntas online, la práctica admite el formato cuando se cumplen ciertas garantías. Por tanto, conviene saber exactamente qué se puede hacer y qué no, especialmente en juntas extraordinarias donde la urgencia presiona.

En este artículo te explicamos los requisitos prácticos del voto telemático en junta de propietarios, conforme al marco vigente de la LPH consolidada (última actualización publicada en el BOE el 24 de julio de 2025). Verás cuándo es válido, cómo blindar el acta y qué errores formales pueden invalidar acuerdos importantes.

Voto telemático en junta de propietarios: marco legal vigente

La Ley de Propiedad Horizontal no contiene una regulación específica sobre la celebración íntegra de juntas en formato telemático. Sin embargo, esto no significa que estén prohibidas. La interpretación doctrinal mayoritaria admite el formato siempre que respete los principios básicos de la ley: identificación del propietario, deliberación efectiva, voto trazable y acta válida.

Conviene aclarar dos cosas que suelen confundirse:

• La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, en vigor desde el 3 de abril de 2025, modificó la LPH a través de su disposición final cuarta, pero solo en relación con el artículo 17.12: rebajó la mayoría exigida para limitar, condicionar o prohibir las viviendas de uso turístico (VUT) de la unanimidad a tres quintos de propietarios y cuotas. La LO 1/2025 no regula las juntas telemáticas. El proyecto inicial sí incluía esa reforma de los arts. 15 y 16 LPH, pero se cayó en la tramitación parlamentaria final.
• Existe una futura reforma de la LPH ya anunciada que prevé regular expresamente las juntas mixtas, las juntas íntegramente telemáticas, los acuerdos sin junta por voto postal o electrónico, el libro de actas digital y la ejecutividad inmediata de los acuerdos. A fecha de publicación de este artículo, esa reforma no está en vigor y no tiene calendario cierto.

Mientras esa reforma no se publique en el BOE, las juntas telemáticas se sostienen sobre interpretación doctrinal del actual art. 16 LPH, que no las prohíbe, y sobre la analogía con las juntas mercantiles. Por consiguiente, el administrador debe extremar el cuidado formal: el riesgo de impugnación es real si las garantías técnicas y procedimentales no son sólidas.

Qué dice la LPH sobre la convocatoria

El artículo 16 LPH regula la convocatoria de juntas. Conviene recordar tres puntos clave que afectan al formato telemático:

• Para la junta ordinaria anual, el plazo mínimo es de seis días de antelación, según el art. 16.3 LPH. La ley no distingue entre días hábiles e inhábiles.
• Para las juntas extraordinarias, la LPH exige convocatoria con “la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados”, sin fijar un plazo numérico. La doctrina recomienda al menos 3 días salvo urgencia extrema acreditada.
• La convocatoria debe contener orden del día, lugar, día y hora de primera y, en su caso, segunda convocatoria, así como la relación de propietarios morosos privados de voto (art. 16.2 LPH en relación con el art. 15.2 LPH).

Por tanto, una convocatoria telemática debe respetar estas exigencias y, además, especificar con claridad el medio digital a utilizar, las instrucciones de acceso y el procedimiento de identificación del propietario.

Junta extraordinaria con voto telemático: requisitos prácticos

La junta extraordinaria suele convocarse para asuntos urgentes. Por ejemplo, una derrama imprevista, un siniestro grave o una decisión sobre VUT. En estos casos, el formato telemático ahorra tiempo y costes. Sin embargo, la urgencia no exime de cumplir los requisitos formales ni relaja las mayorías: si una decisión exige tres quintos en presencial, sigue exigiéndolos online.

Identificación inequívoca del propietario

El primer requisito es la identificación fiable del asistente. No basta con un correo electrónico genérico. Existen tres opciones razonables, ordenadas de menor a mayor garantía:

1. Acceso por enlace personal único enviado al correo registrado en el libro de propietarios.
2. Acceso por enlace y código OTP enviado por SMS al móvil registrado.
3. Acceso con certificado digital cualificado o sistema Cl@ve, lo que ofrece la máxima garantía probatoria.

Asimismo, el sistema debe registrar la hora exacta de conexión y desconexión de cada propietario. Esto sirve para acreditar la asistencia ante una eventual impugnación.

Garantías de la videoconferencia

La sala virtual debe permitir tres acciones básicas para todos los asistentes:

1. Ver y oír al resto de propietarios sin interrupciones.
2. Intervenir oralmente en cualquier punto del orden del día.
3. Votar de forma identificada y trazable.

Si la herramienta no permite alguna de estas tres cosas, no sirve para una junta.

Por consiguiente, conviene utilizar plataformas profesionales que graben la sesión, registren los votos y generen un log de actividad firmado digitalmente.

Sobre la grabación: requiere información previa al asistente y base jurídica clara, conforme al RGPD y la LOPDGDD. El plazo de conservación debe limitarse al tiempo necesario para la finalidad perseguida (principio de minimización del art. 5.1.e RGPD). Lo razonable es vincularlo al plazo de impugnación del art. 18.3 LPH: tres meses con carácter general, un año para acuerdos contrarios a ley o estatutos. Conservar grabaciones durante plazos superiores exige base jurídica reforzada y test de proporcionalidad documentado. Conviene no confundir este plazo con el del libro de actas, que debe conservarse cinco años conforme al art. 19.4 LPH; la grabación de una junta no es libro de actas.

Cómputo de votos y mayorías

Las mayorías que exige la LPH no cambian por el formato. Por ejemplo:

• Una junta extraordinaria que vote sobre limitar, condicionar o prohibir VUT necesita tres quintos de propietarios y tres quintos de cuotas, según el art. 17.12 LPH (en redacción dada por la LO 1/2025). El mismo acuerdo permite incrementar la cuota de gastos comunes hasta un 20% para los inmuebles afectados, sin efectos retroactivos.
• Una decisión sobre obras de eficiencia energética con certificado se aprueba por mayoría simple, según el art. 17.2 LPH.
• La modificación del título constitutivo o de los estatutos sigue exigiendo unanimidad, según el art. 17.6 LPH, salvo las excepciones expresamente previstas en la propia ley.

El sistema debe permitir, por tanto, agrupar los votos no solo por número de propietarios, sino también por cuota de participación. Sin esa capacidad, los acuerdos pueden ser impugnados por error en el cómputo.

Cómo redactar el acta de una junta telemática

El acta es la pieza central del proceso. Una junta telemática perfecta puede ser invalidada por un acta deficiente. Por consiguiente, conviene tratarla con el mismo rigor que una junta presencial.

Contenido mínimo según el art. 19.2 LPH

El acta debe expresar al menos las siguientes circunstancias:

1. Fecha y lugar de celebración. En una junta telemática, conviene identificar la plataforma utilizada y, conforme al criterio aplicable a juntas íntegramente virtuales, indicar como lugar el domicilio donde se encuentre el secretario o secretario-administrador.
2. Autor de la convocatoria, normalmente el presidente o, en su defecto, los promotores que reúnan al menos un 25% de propietarios o de cuotas (con el matiz jurisprudencial de que la convocatoria por promotores es subsidiaria y exige requerimiento previo al presidente, según STS 868/2025).
3. Carácter ordinario o extraordinario y mención a la convocatoria en primera o segunda convocatoria.
4. Relación completa de asistentes y representados, con sus respectivas cuotas, distinguiendo quién asistió presencialmente y quién telemáticamente.
5. Orden del día tal como se publicó en la convocatoria.
6. Acuerdos adoptados, con votos a favor y en contra, y cuotas que cada uno representa.

Cierre y ejecutividad

El art. 19.3 LPH establece que el acta debe cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, y que desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la ley prevea lo contrario.

Conviene matizar dos cosas:

1. La jurisprudencia mayoritaria de las Audiencias Provinciales sostiene que los acuerdos son ejecutivos desde su adopción, no desde el cierre del acta, y que la falta de firma del presidente o secretario no impide su ejecutividad si se acredita la decisión adoptada por mayoría. (Esta interpretación está ampliamente recogida en doctrina especializada, pero las referencias jurisprudenciales concretas conviene contrastarlas con un asesor jurídico en cada caso.)
2. La futura reforma de la LPH prevé trasladar expresamente la ejecutividad al momento de adopción del acuerdo, consolidando este criterio jurisprudencial como ley expresa.

En cualquier caso, en una junta telemática conviene que tanto el presidente como el secretario firmen el acta con certificado digital cualificado conforme al Reglamento (UE) 910/2014 (eIDAS). Así se garantiza la autenticidad e integridad del documento y la fecha cierta, lo que reduce drásticamente el riesgo de disputa.

Errores frecuentes que invalidan la junta

La impugnación de acuerdos sigue las reglas del art. 18 LPH. Están legitimados para impugnar:

• Los propietarios que votaron en contra y dejaron constancia (salvaron su voto).
• Los ausentes.
• Los que fueron privados indebidamente del voto.

Además, conforme al art. 18.2 LPH, el impugnante debe estar al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las cantidades adeudadas. La mera impugnación de la deuda no exime de consignar.

Aun así, evitar errores formales es siempre mejor que defender la junta en sede judicial.

Cinco fallos típicos en juntas telemáticas

1. No registrar la asistencia con marca temporal. Sin log de conexión, no se puede acreditar quién estuvo presente en cada punto.
2. Confundir voto telemático síncrono con voto delegado por correo. Son figuras distintas y no intercambiables. La LPH actual solo admite la representación por escrito firmado por el propietario (art. 15.1).
3. Omitir la información sobre la grabación. El RGPD exige información previa al asistente y, si la grabación se conserva, base jurídica clara y plazo de conservación definido.
4. No agrupar el cómputo por cuotas. Los acuerdos del art. 17 LPH exigen mayorías sobre cuotas, no solo sobre cabezas.
5. Firmar el acta solo con firma manuscrita escaneada. La firma digital cualificada (eIDAS) es más segura y evita disputas sobre la fecha cierta y la integridad del documento.

Modelo de convocatoria con voto telemático

Una buena convocatoria reduce drásticamente el riesgo de impugnación. Por eso, conviene usar una plantilla que incluya todos los elementos exigidos. A continuación tienes un esquema de los puntos que no pueden faltar:

1. Identificación de la comunidad y del autor de la convocatoria.
2. Fecha, hora de primera convocatoria y, en su caso, de segunda convocatoria.
3. Modalidad: presencial, telemática o mixta. Si es telemática o mixta, plataforma a usar y enlace de acceso.
4. Procedimiento de identificación del propietario. Por ejemplo, enlace personal y código OTP.
5. Orden del día detallado, sin puntos genéricos como “ruegos y preguntas” que oculten decisiones de fondo.
6. Relación de propietarios privados del derecho de voto por morosidad (art. 15.2 LPH).
7. Información sobre la grabación de la sesión y plazo de conservación, conforme al RGPD.
8. Plazo y vía para que un propietario pueda solicitar la inclusión de un punto en el orden del día (art. 16.2 LPH).

Si tu despacho gestiona muchas comunidades, automatizar este flujo ahorra horas cada mes. Una plataforma como FixrOS permite generar la convocatoria, distribuirla por canales seguros y registrar todos los logs sin trabajo manual.

Junta mixta: presencial y telemática a la vez

El formato mixto combina propietarios presenciales en una sala física con propietarios conectados por videoconferencia. Es probablemente el más utilizado en la práctica, ya que permite incluir a vecinos que viven fuera o que tienen dificultad para asistir.

Sin embargo, exige cuidado adicional. La plataforma debe garantizar que los conectados oyen y ven con la misma calidad que los presenciales. Por tanto, hay que invertir en un buen micrófono ambiental y una cámara con campo amplio. Asimismo, el moderador debe vigilar el chat de la sala para no perder intervenciones. Si un conectado pierde audio o vídeo durante una votación, conviene reabrir el punto cuando se reincorpore o dejar constancia expresa en acta de su exclusión.

En estos casos, el acta debe distinguir con claridad quién asistió presencial y quién telemáticamente. También debe indicar si hubo problemas de conexión y, si los hubo, durante qué punto del orden del día.

Preguntas frecuentes

¿Es legal celebrar una junta de propietarios solo telemática?

La LPH no la prohíbe ni la regula expresamente. La interpretación doctrinal mayoritaria la admite cuando se respetan los principios de identificación, deliberación, voto trazable y acta válida. Por tanto, es defendible en la práctica, pero requiere garantías técnicas y formales reforzadas y existe un riesgo de impugnación real. La futura reforma de la LPH prevé regularla expresamente; cuando se publique en el BOE, la seguridad jurídica será mayor.

¿Qué pasa si un propietario se queda sin internet durante la junta?

Se considera ausente desde ese momento. Sus votos posteriores no se computan. En determinados acuerdos que requieren notificación a ausentes (por ejemplo, los del art. 17.8 LPH para obras de eficiencia energética, accesibilidad o servicios comunes con mayorías cualificadas), podrá manifestar su discrepancia en treinta días naturales desde la recepción del acta; si no la manifiesta, su voto se considera favorable. Importante: esta regla del silencio favorable no aplica a todos los acuerdos, solo a los expresamente previstos en el art. 17 LPH.

¿Puedo grabar la junta sin permiso de los asistentes?

No. El RGPD exige información previa y base jurídica para grabar. Lo habitual es informar en la convocatoria, recordar al inicio de la sesión y limitar la conservación al tiempo necesario. La base jurídica suele ser el interés legítimo de la comunidad como responsable del tratamiento, debidamente ponderado.

¿Qué herramienta de videoconferencia es la más adecuada?

Cualquiera que permita identificación, votación trazable y acta de asistencia. Las plataformas profesionales orientadas a comunidades incluyen estos módulos de forma nativa. Las plataformas genéricas (Zoom, Meet, Teams en su uso estándar) exigen procedimientos manuales adicionales y aumentan el riesgo de impugnación.

¿Pueden los morosos votar telemáticamente?

No. Los propietarios morosos que no hayan impugnado o consignado la deuda están privados del derecho de voto, según el art. 15.2 LPH. Pueden asistir, intervenir y figurar en el acta, pero su voto no computa para las mayorías.

¿Es válido el voto por chat o por correo durante la junta?

Solo si la convocatoria lo previó expresamente como modalidad telemática síncrona. Si no se previó, ese voto se considera no emitido. Por consiguiente, conviene fijar una sola vía de voto identificada y publicarla en la convocatoria.

Conclusión: rigor formal por encima de comodidad

El voto telemático en junta de propietarios es una herramienta valiosa, pero no es un atajo. Las mayorías de la LPH no se relajan por usar un canal digital. Por tanto, conviene cuidar la convocatoria, garantizar la identificación, controlar la grabación y cerrar el acta con firma digital cualificada en plazo.

Si tu despacho convoca varias juntas extraordinarias al año, una herramienta especializada reduce el riesgo legal y libera horas para tareas de mayor valor. Para complementar este artículo, te recomendamos leer también nuestra guía sobre convocar juntas online y nuestro modelo legal de actas.

Última revisión: mayo de 2026.