El 12 d’agost de 2026 Espanya viu un eclipsi solar total. I hi ha un detall que ho canvia tot per a les comunitats de propietaris: segons l’Institut Geogràfic Nacional, el Sol estarà baixíssim sobre l’horitzó durant la totalitat, a uns 12 graus a la Corunya, 8 a Burgos i tot just 2 a Palma. Traduït: des del carrer o des d’un balcó orientat a llevant no es veurà res. El bon lloc de l’edifici és el terrat.
I aquí comença el problema. Pujar al terrat de la comunitat no és un dret automàtic de cada propietari: que la coberta sigui un element comú no vol dir que tots els veïns hi puguin accedir quan vulguin. Anem a veure, amb la llei al davant, qui decideix, amb quina majoria, si hi ha temps de convocar una junta abans del dia 12 i qui respon si algú cau.
El terrat és un element comú, tret que el títol digui el contrari
El punt de partida és l’article 396 del Codi Civil, que enumera els elements comuns de l’edifici i cita expressament, entre ells, «el sòl, el vol, els fonaments i les cobertes». La coberta de l’edifici, és a dir el terrat, és per defecte un element comú. L’article 3.b de la LPH ho completa: a cada pis li correspon «la copropietat, amb els altres propietaris de pisos o locals, de la resta d’elements, pertinences i serveis comuns».
Hi ha una excepció important que convé comprovar abans de contestar cap veí: l’article 3.a reconeix al propietari el dret sobre «els annexos que hagin estat expressament assenyalats en el títol, encara que es trobin situats fora de l’espai delimitat». Si l’escriptura de divisió horitzontal assigna el terrat com a annex o com a ús privatiu de l’àtic, la conversa s’acaba aquí: no és un espai de la comunitat i ningú no hi puja sense permís d’aquell propietari.
Copropietat no és el mateix que accés lliure
Aquí hi ha el malentès que generarà la majoria de les trucades d’aquesta setmana. Ser copropietari del terrat no atorga un dret incondicionat a pujar-hi. La LPH no reconeix enlloc un «dret d’accés» als elements comuns al marge de la seva destinació. El que sí que diu, a l’article 9.1.a, és que cada propietari està obligat a «respectar les instal·lacions generals de la comunitat i la resta d’elements comuns (…) fent-ne un ús adequat i evitant en tot moment que es causin danys o desperfectes».
La clau és aquesta: ús adequat. I el que és adequat depèn de la destinació d’aquell espai. Un terrat habilitat com a solàrium, estenedor o mirador comunitari té un ús veïnal previst. Una coberta tècnica que només acull antenes, màquines de clima, xemeneies i plaques té una destinació diferent, i el seu accés pot estar reservat a tasques de conservació, reparació i revisió sense que això vulneri cap dret.
Qui decideix si es pot pujar al terrat de la comunitat: la junta, no el president
Aquesta és la part que més es confon. L’article 14.d de la LPH atribueix a la junta de propietaris, i a ningú més, la competència d’«aprovar o reformar els estatuts i determinar les normes de règim intern». I l’article 14.e li encarrega «conèixer i decidir sobre els altres assumptes d’interès general per a la comunitat, acordant les mesures necessàries o convenients per al millor servei comú».
L’instrument concret per regular-ho és el reglament de règim intern de l’article 6, que existeix precisament «per regular els detalls de la convivència i la utilització adequada dels serveis i les coses comunes» i que, diu la llei, «obligarà també tot titular mentre no siguin modificades en la forma prevista per prendre acords sobre l’administració».
Amb quina majoria
Aquí cal distingir dues coses que es barregen constantment:
- Regular l’ús mitjançant normes de règim intern: majoria simple. En no ser un dels supòsits amb majoria reforçada de l’article 17, s’aplica l’article 17.7: «Per a la validesa dels altres acords bastarà el vot de la majoria del total dels propietaris que, alhora, representin la majoria de les quotes de participació». En segona convocatòria n’hi ha prou amb la majoria dels assistents que representi més de la meitat del valor de les quotes dels presents.
- Prohibir l’ús ficant-ho als estatuts: unanimitat. Si el que es vol és una regla estatutària, l’article 17.6 exigeix «la unanimitat del total dels propietaris que, alhora, representin el total de les quotes de participació» per als acords que impliquin aprovar o modificar les regles del títol constitutiu o dels estatuts.
Un cop adoptat vàlidament, l’acord vincula tothom: l’article 17.9 és literal, «els acords vàlidament adoptats d’acord amb el que disposa aquest article obliguen tots els propietaris». També qui hi va votar en contra i qui no hi va anar.
Què pot fer l’administrador pel seu compte
Menys del que molts veïns es pensen i més del que molts administradors s’atreveixen. L’article 20.a li encomana «vetllar pel bon règim de la casa, les seves instal·lacions i serveis, i fer a aquests efectes les advertències i els advertiments oportuns als titulars», i el 20.c li permet disposar «les reparacions i mesures que resultin urgents, donant-ne compte immediat al president». El president, per la seva banda, ostenta la representació de la comunitat conforme a l’article 13.3.
És a dir: l’administrador pot advertir, pot aplicar les normes que ja existeixin i pot adoptar mesures urgents de conservació i seguretat. El que no pot és crear una norma nova que obligui tothom, perquè aquesta competència és de la junta. Si no hi ha regla prèvia sobre el terrat, el prudent és portar-ho a junta i deixar-ho per escrit.
Hi ha temps de convocar una junta abans del 12 d’agost? Sí
És el mite que més vegades cal desmuntar, i aquesta setmana toca. Molta gent es pensa que tota junta necessita sis dies d’antelació. Fals. L’article 16.3 diu exactament això:
«La citació per a la junta ordinària anual es farà, com a mínim, amb sis dies d’antelació, i per a les extraordinàries, amb la que sigui possible perquè pugui arribar a coneixement de tots els interessats. La junta podrà reunir-se vàlidament fins i tot sense la convocatòria del president, sempre que hi concorrin la totalitat dels propietaris i així ho decideixin.»
Els sis dies són només per a la junta ordinària anual. Per a una extraordinària, la llei no fixa cap termini numèric: exigeix l’antelació que sigui possible perquè l’avís arribi a tots els interessats. Amb l’eclipsi a pocs dies, una comunitat pot convocar una junta extraordinària i aprovar un protocol d’accés perfectament a temps, sempre que la citació es practiqui de debò a tots els propietaris en la forma de l’article 9.
I hi ha una via encara més ràpida: la junta universal. Si hi concorren la totalitat dels propietaris i així ho decideixen, la junta és vàlida sense cap convocatòria prèvia. En una comunitat petita, això es resol en una tarda.
Qui convoca? L’article 16.1 preveu que la junta es reuneixi «en les altres ocasions que ho consideri convenient el president o ho demanin la quarta part dels propietaris, o un nombre d’aquests que representi almenys el 25 per 100 de les quotes de participació». Si el president no ho veu, un quart dels veïns ho pot forçar.
Un apunt sobre el format: la LPH no regula expressament les juntes celebrades íntegrament per mitjans telemàtics, tot i que la pràctica jurídica les ve admetent amb garanties d’identificació i de votació. Ho expliquem en detall en aquesta anàlisi sobre juntes telemàtiques. I sigui quin sigui el format, l’acord s’ha de reflectir a l’acta, que conforme a l’article 19.3 s’ha de tancar amb les signatures del president i del secretari en acabar la reunió o dins dels deu dies naturals següents.
Si el terrat està tancat amb clau
Que la coberta estigui tancada i la clau la custodiï el president o l’administrador és una pràctica habitual i, en general, defensable: respon a la destinació tècnica de l’espai i al deure de conservació i seguretat de l’edifici. No és una decisió arbitrària si hi ha una raó real al darrere, i normalment n’hi ha.
El que no ha de fer un veí és forçar l’accés ni treure còpies de la clau pel seu compte. A més d’incomplir l’article 9.1.a, s’exposa al que preveu l’article 9.1.g, que obliga a «observar la diligència deguda en l’ús de l’immoble i en les seves relacions amb els altres titulars i respondre davant d’aquests de les infraccions comeses i dels danys causats».
I si la cosa se’n va de mare i el terrat acaba convertit en una festa, entra en joc l’article 7.2, que prohibeix a propietaris i ocupants desenvolupar «activitats prohibides en els estatuts, que resultin nocives per a la finca o que contravinguin les disposicions generals sobre activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites». El procediment té passos taxats: requeriment del president perquè cessi l’activitat i, si l’infractor persisteix, autorització de la junta i acció de cessació. La sentència estimatòria pot arribar a privar del dret a l’ús de l’habitatge per un temps no superior a tres anys.
I si un veí considera que la prohibició és abusiva?
Té via. L’article 18.1 permet impugnar els acords contraris a la llei o als estatuts, els greument lesius per a la comunitat en benefici d’un o diversos propietaris, i els que suposin un greu perjudici per a un propietari sense obligació de suportar-lo o s’hagin adoptat amb abús de dret. Ara bé, l’article 18.2 limita qui ho pot fer: els que van salvar el seu vot a la junta, els absents i els privats indegudament del seu dret de vot, i a més cal estar al corrent de pagament o consignar el deute. El termini del 18.3 és de tres mesos, o d’un any si l’acord és contrari a la llei o als estatuts.
Qui respon si algú cau
Aquesta és la pregunta que de debò treu la son a un administrador, i mereix una resposta precisa, sense alarmisme i sense falses tranquil·litats.
No existeix responsabilitat automàtica de la comunitat. La regla general és l’article 1902 del Codi Civil: «El qui per acció o omissió causa dany a un altre, intervenint culpa o negligència, està obligat a reparar el dany causat». Cal culpa o negligència, i cal provar-la. Que algú caigui no genera per si sol l’obligació d’indemnitzar.
Dit això, l’escenari canvia molt segons el que hagi fet la comunitat:
- Terrat obert, sense ampits ni baranes en condicions i sense cap control d’accés. Aquí la negligència de la comunitat és molt més fàcil d’argumentar, perquè l’article 10.1.a de la LPH imposa com a obligatòries, sense necessitat d’acord previ de junta, les obres necessàries per al manteniment adequat i el compliment del deure de conservació, «incloent-hi en tot cas les necessàries per satisfer els requisits bàsics de seguretat, habitabilitat i accessibilitat universal».
- Terrat tancat, amb norma expressa i comunicada, i algú força l’accés. La posició de la comunitat és sensiblement millor, i hi pesa la conducta del mateix perjudicat.
- Accés autoritzat amb un protocol raonable i documentat. És el punt intermedi i, a la pràctica, el més defensable quan la comunitat vol permetre l’ús.
Un matís que evita disgustos: l’article 17.4 estableix que «cap propietari no podrà exigir noves instal·lacions, serveis o millores no requerits per a l’adequada conservació, habitabilitat, seguretat i accessibilitat de l’immoble». Ningú no pot obligar la comunitat a instal·lar una barana nova per veure l’eclipsi. Però compte amb el revers: si aquella protecció era necessària per a la seguretat de l’immoble, aleshores ja no és una millora opcional, sinó una obra obligatòria de l’article 10.1.a.
Abans del dia 12 convé a més revisar la pòlissa de l’assegurança de la comunitat i confirmar amb la corredoria que la responsabilitat civil cobreix l’ús de la coberta pels propietaris. És una trucada de cinc minuts que pot estalviar un any de litigi.
Protocol pràctic per al 12 d’agost
Si la comunitat decideix obrir el terrat, això és el que hauria de portar l’acord. Res d’això no és un requisit legal en si mateix, però tot junt és la millor prova de diligència que pot tenir una comunitat si alguna cosa surt malament:
- Aforament màxim d’acord amb la superfície real i l’estat de l’ampit perimetral.
- Franja horària tancada. La totalitat passa a última hora de la tarda, molt a prop de la posta de sol, i dura poc més d’un minut i mig segons la ciutat (76 segons a la Corunya, 104 a Burgos). Convé consultar l’hora exacta del municipi al web de l’IGN i obrir només una finestra acotada. No cal tenir el terrat obert tot el dia.
- Un responsable amb la clau present durant tot l’accés, que obri i tanqui.
- Menors acompanyats per un adult responsable, sense excepcions.
- Prohibit pujar cadires, escales, tamborets o qualsevol cosa que permeti abocar-se per sobre de l’ampit. Aquest és el risc real: amb el Sol a entre 2 i 12 graus sobre l’horitzó, tothom s’amuntegarà a la vora oest.
- Zones tècniques abalisades i pas prohibit a maquinària, claraboies, lluernes i plaques. Una lluerna no aguanta el pes d’una persona.
- Sense alcohol i sense barbacoes. Sona obvi fins que no es posa per escrit.
- Registre de qui puja, encara que sigui una llista en paper a l’entrada.
- Comunicació per escrit a tots els propietaris amb les normes, abans del dia. Sense això, el protocol no serveix de res.
I una recomanació que no és jurídica però sí important: l’IGN insisteix a usar només ulleres d’eclipsi certificades EN ISO 12312-2:2015 amb marcatge CE, i descarta expressament els filtres casolans com radiografies, CD, vidres fumats, ulleres de sol o ulleres de soldador. Durant les fases parcials, mirar el Sol sense filtre homologat danya la vista de manera irreversible. Val la pena incloure-ho a l’avís als veïns.
La part incòmoda: comunicar-ho a temps
L’obstacle real no acostuma a ser jurídic, és logístic. Convocar una extraordinària a l’agost, amb mitja comunitat de vacances, acreditar que la citació va arribar a tothom, recollir la votació i notificar l’acord abans de dimecres és una cursa contrarellotge si es fa amb paper a la bústia i trucades soltes.
És just el tipus de situació en què tenir el canal de comunicació amb els veïns ja muntat marca la diferència: convocatòria enviada i amb constància de recepció, normes visibles per a tothom al mateix lloc, acta accessible des del mòbil i sense el dubte de qui se’n va assabentar i qui no. Quan la comunicació amb la comunitat està ordenada, un imprevist com aquest es resol en hores en comptes de dies.
Preguntes freqüents
Puc pujar al terrat del meu edifici a veure l’eclipsi?
Depèn de tres coses: de si el terrat és element comú o annex privatiu segons el títol constitutiu, de quina sigui la seva destinació (terrassa comunitària o coberta tècnica) i del que diguin els estatuts i les normes de règim intern. Ser copropietari no atorga per si sol un dret d’accés lliure. Si està tancat amb clau, demana autorització al president o a l’administrador i no forcis l’accés.
La comunitat em pot prohibir l’accés a un element comú?
Pot regular-ne l’ús mitjançant normes de règim intern aprovades en junta per majoria simple (arts. 6, 14.d i 17.7 LPH), i aquestes normes obliguen tots els propietaris (art. 17.9). Si la restricció respon a raons de seguretat o conservació, és difícilment atacable. Si un propietari la considera abusiva, la pot impugnar en els supòsits i terminis de l’article 18.
Hi ha temps de convocar una junta extraordinària amb pocs dies?
Sí. L’article 16.3 LPH només fixa sis dies d’antelació per a la junta ordinària anual. Per a les extraordinàries exigeix l’antelació «que sigui possible perquè pugui arribar a coneixement de tots els interessats», sense termini numèric. A més, si hi concorren tots els propietaris i així ho decideixen, la junta és vàlida sense convocatòria prèvia.
Qui paga si un veí cau des del terrat?
No hi ha responsabilitat automàtica. Regeix l’article 1902 del Codi Civil, que exigeix culpa o negligència. La posició de la comunitat empitjora molt si va obrir un espai sense les condicions bàsiques de seguretat que l’article 10.1.a de la LPH li obliga a mantenir, i millora si existia una norma expressa, comunicada i raonable. Convé revisar la cobertura de responsabilitat civil de la pòlissa abans del dia.
I si el terrat pertany a l’àtic?
Si el títol constitutiu el configura com a annex privatiu d’un habitatge (art. 3.a LPH), no és un espai d’ús comunitari i la resta de veïns no hi poden accedir sense permís d’aquell propietari. El primer sempre és llegir l’escriptura de divisió horitzontal, no suposar.
Pot l’administrador autoritzar l’accés ell sol?
Pot aplicar les normes que ja existeixin, fer advertències (art. 20.a) i adoptar mesures urgents de conservació (art. 20.c). El que no pot és crear una norma nova que obligui tots els propietaris: determinar les normes de règim intern és competència exclusiva de la junta (art. 14.d).
Hauràs de convocar una junta exprés aquesta setmana? Amb FixrOS, la convocatòria arriba a tots els propietaris amb constància de recepció, les normes de la comunitat són sempre a la vista i l’acta queda accessible des del mòbil així que es tanca. Demana una demo gratuïta de 30 minuts i deixa de perseguir veïns per WhatsApp.