Subir ao terraço para ver o eclipse de 12 de agosto: o que o condomínio pode decidir e o que não

A 12 de agosto de 2026 Espanha vive um eclipse solar total. E há um pormenor que muda tudo para os condomínios: segundo o Instituto Geográfico Nacional, o Sol estará muito baixo sobre o horizonte durante a totalidade, a cerca de 12 graus na Corunha, 8 em Burgos e apenas 2 em Palma de Maiorca. Traduzindo: da rua ou de uma varanda virada a nascente não se vai ver nada. O bom lugar do edifício é o terraço.

E é aí que começa o problema. Subir ao terraço do condomínio não é um direito automático de cada proprietário: o facto de a cobertura ser um elemento comum não significa que todos os condóminos possam aceder quando queiram. Vamos ver, com a lei à frente, quem decide, com que maioria, se há tempo para convocar uma assembleia antes do dia 12 e quem responde se alguém cair.

O terraço é um elemento comum, salvo se o título disser o contrário

O ponto de partida está no artigo 396 do Código Civil espanhol, que enumera os elementos comuns do edifício e cita expressamente, entre eles, «o solo, o espaço aéreo, as fundações e as coberturas». A cobertura do edifício, ou seja o terraço, é por defeito um elemento comum. O artigo 3.b da LPH completa: a cada fração corresponde «a compropriedade, com os restantes donos de frações ou lojas, dos demais elementos, pertenças e serviços comuns».

Há uma exceção importante que convém verificar antes de responder a qualquer condómino: o artigo 3.a reconhece ao proprietário o direito sobre «os anexos que tenham sido expressamente assinalados no título, ainda que se encontrem situados fora do espaço delimitado». Se a escritura de propriedade horizontal atribui o terraço como anexo ou como uso privativo do último piso, a conversa acaba aí: não é um espaço do condomínio e ninguém sobe sem autorização desse proprietário.

Compropriedade não é o mesmo que acesso livre

Aqui está o mal-entendido que vai gerar a maioria dos telefonemas desta semana. Ser comproprietário do terraço não confere um direito incondicionado de subir. A LPH não reconhece em parte alguma um «direito de acesso» aos elementos comuns à margem do seu destino. O que diz, sim, no artigo 9.1.a, é que cada proprietário está obrigado a «respeitar as instalações gerais do condomínio e demais elementos comuns (…) fazendo um uso adequado dos mesmos e evitando a todo o momento que se causem danos ou estragos».

A chave é essa: uso adequado. E o que é adequado depende do destino desse espaço. Um terraço preparado como solário, estendal ou miradouro comum tem um uso previsto para os condóminos. Uma cobertura técnica que só alberga antenas, máquinas de climatização, chaminés e painéis tem um destino diferente, e o seu acesso pode estar reservado a trabalhos de conservação, reparação e vistoria sem que isso viole direito algum.

Quem decide se se pode subir ao terraço do condomínio: a assembleia, não o presidente

Esta é a parte que mais se confunde. O artigo 14.d da LPH atribui à assembleia de condóminos, e a mais ninguém, a competência de «aprovar ou reformar os estatutos e determinar as normas de regime interno». E o artigo 14.e encarrega-a de «conhecer e decidir sobre os demais assuntos de interesse geral para o condomínio, acordando as medidas necessárias ou convenientes para o melhor serviço comum».

O instrumento concreto para regular isto é o regulamento de regime interno do artigo 6, que existe precisamente «para regular os pormenores da convivência e a adequada utilização dos serviços e coisas comuns» e que, diz a lei, «obrigará também todo o titular enquanto não forem modificadas na forma prevista para tomar deliberações sobre a administração».

Com que maioria

Aqui há que distinguir duas coisas que se misturam constantemente:

• Regular o uso através de normas de regime interno: maioria simples. Por não ser um dos casos com maioria reforçada do artigo 17, aplica-se o artigo 17.7: «Para a validade das restantes deliberações bastará o voto da maioria do total dos proprietários que, por sua vez, representem a maioria das quotas de participação». Em segunda convocatória basta a maioria dos presentes que represente mais de metade do valor das quotas dos presentes.
• Proibir o uso incluindo-o nos estatutos: unanimidade. Se o que se pretende é uma regra estatutária, o artigo 17.6 exige «a unanimidade do total dos proprietários que, por sua vez, representem a totalidade das quotas de participação» para as deliberações que impliquem aprovar ou modificar as regras do título constitutivo ou dos estatutos.

Uma vez validamente adotada, a deliberação vincula todos: o artigo 17.9 é literal, «as deliberações validamente adotadas nos termos do disposto neste artigo obrigam todos os proprietários». Também quem votou contra e quem não compareceu.

O que pode fazer o administrador por sua conta

Menos do que muitos condóminos julgam e mais do que muitos administradores se atrevem. O artigo 20.a incumbe-o de «zelar pelo bom regime da casa, das suas instalações e serviços, e fazer para esse efeito as oportunas advertências e apercebimentos aos titulares», e o 20.c permite-lhe dispor «as reparações e medidas que se revelem urgentes, dando imediato conhecimento das mesmas ao presidente». O presidente, por seu lado, detém a representação do condomínio nos termos do artigo 13.3.

Ou seja: o administrador pode advertir, pode aplicar as normas que já existam e pode adotar medidas urgentes de conservação e segurança. O que não pode é criar uma norma nova que obrigue todos, porque essa competência é da assembleia. Se não houver regra prévia sobre o terraço, o prudente é levá-lo a assembleia e deixá-lo por escrito.

Há tempo para convocar uma assembleia antes de 12 de agosto? Há

É o mito que mais vezes é preciso desmontar, e esta semana calha. Muita gente julga que toda a assembleia precisa de seis dias de antecedência. Falso. O artigo 16.3 diz exatamente isto:

«A convocatória para a assembleia ordinária anual far-se-á, pelo menos, com seis dias de antecedência, e para as extraordinárias, com a que for possível para que possa chegar ao conhecimento de todos os interessados. A assembleia poderá reunir-se validamente mesmo sem convocatória do presidente, desde que compareça a totalidade dos proprietários e assim o decidam.»

Os seis dias são só para a assembleia ordinária anual. Para uma extraordinária, a lei não fixa qualquer prazo numérico: exige a antecedência que for possível para que o aviso chegue a todos os interessados. Com o eclipse a poucos dias, um condomínio pode convocar uma assembleia extraordinária e aprovar um protocolo de acesso perfeitamente a tempo, desde que a convocatória seja efetivamente feita a todos os proprietários na forma do artigo 9.

E há uma via ainda mais rápida: a assembleia universal. Se comparecer a totalidade dos proprietários e assim o decidirem, a assembleia é válida sem qualquer convocatória prévia. Num condomínio pequeno, isso resolve-se numa tarde.

Quem convoca? O artigo 16.1 prevê que a assembleia se reúna «nas demais ocasiões em que o presidente o considere conveniente ou o peçam um quarto dos proprietários, ou um número destes que represente pelo menos 25 por cento das quotas de participação». Se o presidente não vir o assunto, um quarto dos condóminos pode forçá-lo.

Uma nota sobre o formato: a LPH não regula expressamente as assembleias realizadas integralmente por meios telemáticos, embora a prática jurídica as venha admitindo com garantias de identificação e de votação. Contamos isso em detalhe nesta análise sobre assembleias telemáticas. E seja qual for o formato, a deliberação tem de ficar refletida na ata, que nos termos do artigo 19.3 deve ser encerrada com as assinaturas do presidente e do secretário no final da reunião ou dentro dos dez dias corridos seguintes.

Se o terraço estiver fechado à chave

Que a cobertura esteja fechada e a chave seja guardada pelo presidente ou pelo administrador é uma prática habitual e, em geral, defensável: responde ao destino técnico do espaço e ao dever de conservação e segurança do edifício. Não é uma decisão arbitrária se houver uma razão real por trás, e normalmente há.

O que um condómino não deve fazer é forçar o acesso nem tirar cópias da chave por sua conta. Além de incumprir o artigo 9.1.a, expõe-se ao previsto no artigo 9.1.g, que obriga a «observar a diligência devida no uso do imóvel e nas suas relações com os demais titulares e responder perante estes pelas infrações cometidas e pelos danos causados».

E se a coisa descarrilar e o terraço acabar convertido numa festa, entra em jogo o artigo 7.2, que proíbe a proprietários e ocupantes desenvolver «atividades proibidas nos estatutos, que resultem danosas para o prédio ou que contrariem as disposições gerais sobre atividades incómodas, insalubres, nocivas, perigosas ou ilícitas». O procedimento tem passos tabelados: interpelação do presidente para que cesse a atividade e, se o infrator persistir, autorização da assembleia e ação de cessação. A sentença procedente pode chegar a privar do direito ao uso da habitação por um período não superior a três anos.

E se um condómino considerar que a proibição é abusiva?

Tem via. O artigo 18.1 permite impugnar as deliberações contrárias à lei ou aos estatutos, as gravemente lesivas para o condomínio em benefício de um ou vários proprietários, e as que impliquem grave prejuízo para um proprietário sem obrigação de o suportar ou que tenham sido adotadas com abuso de direito. Agora, o artigo 18.2 limita quem o pode fazer: os que fizeram constar o seu voto contra na assembleia, os ausentes e os indevidamente privados do seu direito de voto, sendo ainda necessário estar em dia com os pagamentos ou consignar a dívida. O prazo do 18.3 é de três meses, ou de um ano se a deliberação for contrária à lei ou aos estatutos.

Quem responde se alguém cair

Esta é a pergunta que verdadeiramente tira o sono a um administrador, e merece uma resposta precisa, sem alarmismo e sem falsos sossegos.

Não existe responsabilidade automática do condomínio. A regra geral é o artigo 1902 do Código Civil: «Aquele que por ação ou omissão causa dano a outrem, intervindo culpa ou negligência, fica obrigado a reparar o dano causado». É preciso culpa ou negligência, e é preciso prová-la. Que alguém caia não gera por si só a obrigação de indemnizar.

Dito isto, o cenário muda muito consoante o que o condomínio tenha feito:

• Terraço aberto, sem guardas nem corrimões em condições e sem qualquer controlo de acesso. Aqui a negligência do condomínio é muito mais fácil de argumentar, porque o artigo 10.1.a da LPH impõe como obrigatórias, sem necessidade de deliberação prévia da assembleia, as obras necessárias para a adequada manutenção e cumprimento do dever de conservação, «incluindo em todo o caso as necessárias para satisfazer os requisitos básicos de segurança, habitabilidade e acessibilidade universal».
• Terraço fechado, com norma expressa e comunicada, e alguém força o acesso. A posição do condomínio é sensivelmente melhor, e pesa a conduta do próprio lesado.
• Acesso autorizado com um protocolo razoável e documentado. É o ponto intermédio e, na prática, o mais defensável quando o condomínio quer permitir o uso.

Um pormenor que evita dissabores: o artigo 17.4 estabelece que «nenhum proprietário poderá exigir novas instalações, serviços ou melhorias não requeridos para a adequada conservação, habitabilidade, segurança e acessibilidade do imóvel». Ninguém pode obrigar o condomínio a instalar um corrimão novo para ver o eclipse. Mas atenção ao reverso: se essa proteção era necessária para a segurança do imóvel, então já não é uma melhoria opcional, mas sim uma obra obrigatória do artigo 10.1.a.

Antes do dia 12 convém ainda rever a apólice do seguro do condomínio e confirmar com a corretora que a responsabilidade civil cobre o uso da cobertura pelos proprietários. É um telefonema de cinco minutos que pode poupar um ano de litígio.

Protocolo prático para 12 de agosto

Se o condomínio decidir abrir o terraço, isto é o que a deliberação deveria incluir. Nada disto é um requisito legal em si mesmo, mas tudo junto é a melhor prova de diligência que um condomínio pode ter se algo correr mal:

• Lotação máxima de acordo com a superfície real e o estado do guarda-corpos perimetral.
• Janela horária fechada. A totalidade ocorre ao fim da tarde, muito perto do ocaso, e dura pouco mais de um minuto e meio consoante a cidade (76 segundos na Corunha, 104 em Burgos). Convém consultar a hora exata do município no site do IGN e abrir apenas uma janela delimitada. Não é preciso ter o terraço aberto todo o dia.
• Um responsável com a chave presente durante todo o acesso, que abra e feche.
• Menores acompanhados por um adulto responsável, sem exceções.
• Proibido subir cadeiras, escadotes, bancos ou qualquer coisa que permita debruçar-se por cima do guarda-corpos. Este é o risco real: com o Sol entre 2 e 12 graus sobre o horizonte, toda a gente se vai amontoar na berma poente.
• Zonas técnicas balizadas e passagem proibida a maquinaria, claraboias, lanternins e painéis. Uma claraboia não aguenta o peso de uma pessoa.
• Sem álcool e sem grelhados. Soa óbvio até não ser posto por escrito.
• Registo de quem sobe, nem que seja uma lista em papel à entrada.
• Comunicação por escrito a todos os proprietários com as normas, antes do dia. Sem isto, o protocolo não serve de nada.

E uma recomendação que não é jurídica mas é importante: o IGN insiste em usar apenas óculos de eclipse certificados EN ISO 12312-2:2015 com marcação CE, e descarta expressamente os filtros caseiros como radiografias, CD, vidros fumados, óculos de sol ou óculos de soldador. Durante as fases parciais, olhar para o Sol sem filtro homologado danifica a vista de forma irreversível. Vale a pena incluí-lo no aviso aos condóminos.

A parte incómoda: comunicá-lo a tempo

O obstáculo real não costuma ser jurídico, é logístico. Convocar uma extraordinária em agosto, com metade do condomínio de férias, comprovar que a convocatória chegou a todos, recolher a votação e notificar a deliberação antes de quarta-feira é uma corrida contra o relógio se for feito com papel na caixa do correio e telefonemas soltos.

É precisamente o tipo de situação em que ter o canal de comunicação com os condóminos já montado faz a diferença: convocatória enviada e com prova de receção, normas visíveis para todos no mesmo sítio, ata acessível a partir do telemóvel e sem a dúvida de quem soube e quem não soube. Quando a comunicação com o condomínio está organizada, um imprevisto como este resolve-se em horas em vez de dias.

Perguntas frequentes

Posso subir ao terraço do meu edifício para ver o eclipse?

Depende de três coisas: de o terraço ser elemento comum ou anexo privativo segundo o título constitutivo, de qual for o seu destino (terraço comum ou cobertura técnica) e do que digam os estatutos e as normas de regime interno. Ser comproprietário não confere por si só um direito de acesso livre. Se estiver fechado à chave, peça autorização ao presidente ou ao administrador e não force o acesso.

O condomínio pode proibir-me o acesso a um elemento comum?

Pode regular o seu uso através de normas de regime interno aprovadas em assembleia por maioria simples (arts. 6, 14.d e 17.7 LPH), e essas normas obrigam todos os proprietários (art. 17.9). Se a restrição responder a razões de segurança ou conservação, é dificilmente atacável. Se um proprietário a considerar abusiva, pode impugná-la nos casos e prazos do artigo 18.

Há tempo para convocar uma assembleia extraordinária com poucos dias?

Há. O artigo 16.3 LPH só fixa seis dias de antecedência para a assembleia ordinária anual. Para as extraordinárias exige a antecedência «que for possível para que possa chegar ao conhecimento de todos os interessados», sem prazo numérico. Além disso, se comparecerem todos os proprietários e assim o decidirem, a assembleia é válida sem convocatória prévia.

Quem paga se um condómino cair do terraço?

Não há responsabilidade automática. Rege o artigo 1902 do Código Civil, que exige culpa ou negligência. A posição do condomínio piora muito se abriu um espaço sem as condições básicas de segurança que o artigo 10.1.a da LPH o obriga a manter, e melhora se existia uma norma expressa, comunicada e razoável. Convém rever a cobertura de responsabilidade civil da apólice antes do dia.

E se o terraço pertencer ao último piso?

Se o título constitutivo o configurar como anexo privativo de uma fração (art. 3.a LPH), não é um espaço de uso comum e os restantes condóminos não podem aceder sem autorização desse proprietário. O primeiro passo é sempre ler a escritura de propriedade horizontal, não supor.

O administrador pode autorizar o acesso sozinho?

Pode aplicar as normas que já existam, fazer advertências (art. 20.a) e adotar medidas urgentes de conservação (art. 20.c). O que não pode é criar uma norma nova que obrigue todos os proprietários: determinar as normas de regime interno é competência exclusiva da assembleia (art. 14.d).

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