Las zonas tensionadas (zonas de mercado residencial tensionado) son municipios o barrios que una comunidad autónoma declara, por un plazo de tres años prorrogable, cuando el alquiler o la compra se han encarecido por encima de lo que pueden asumir los hogares. Para el gestor de alquileres, una vivienda en zona tensionada cambia cuatro cosas: la renta del nuevo contrato está limitada por la del anterior, los grandes tenedores no pueden superar el índice de referencia del Ministerio de Vivienda, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta tres años y hay obligaciones de información en el contrato y en la publicidad. La relación oficial más reciente es la Resolución de 24 de julio de 2026 de la Secretaría de Estado de Vivienda, publicada en el BOE el 29 de julio.
En este artículo resumimos dónde hay zonas tensionadas declaradas a octubre de 2026, qué dice cada norma y qué comprobaciones debería tener en su rutina cualquier despacho que gestione alquileres en esos municipios.
Qué es una zona de mercado residencial tensionado
La figura la crea el artículo 18 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. La declaran las administraciones autonómicas competentes en vivienda, con un procedimiento que incluye estudio previo, información pública y una memoria justificativa. Para declararla debe darse al menos una de estas circunstancias (artículo 18.3):
- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, «supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares».
- Que el precio de compra o alquiler haya crecido en los cinco años anteriores un porcentaje acumulado «al menos tres puntos porcentuales superior» al del IPC de la comunidad autónoma.
La declaración dura tres años y puede prorrogarse anualmente si persisten las circunstancias (artículo 18.2.d). Ese mismo apartado obliga al Ministerio a aprobar cada trimestre una resolución con la relación de zonas declaradas. Es la lista que hay que consultar.
Dónde hay zonas tensionadas en octubre de 2026
Según la relación que mantiene el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que recoge las resoluciones trimestrales publicadas desde 2024, las zonas declaradas están en cinco comunidades autónomas:
| Comunidad | Ámbitos declarados | Vigencia |
|---|---|---|
| Cataluña | Barcelona, Badalona y el resto de municipios de la resolución de 14 de marzo de 2024 | Del 16/03/2024 al 16/03/2027 |
| Cataluña | Municipios de la resolución de 8 de octubre de 2024 (Calafell, Cadaqués, Begur, Altafulla, entre otros) | Del 10/10/2024 al 10/10/2027 |
| País Vasco | Errenteria; Lasarte-Oria, Zumaia, Barakaldo e Irun; Galdakao (distrito 2) y Donostia/San Sebastián; Astigarraga, Bilbao, Usurbil y Vitoria-Gasteiz (salvo su zona rural); Hernani, Lezo y Tolosa; Pasaia, Zestoa y Arrasate/Mondragón; Basauri | Tres años desde cada resolución; la primera, del 31/01/2025 al 31/01/2028 |
| Navarra | Pamplona/Iruña, Tudela, Valle de Egüés, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Estella-Lizarra y otros 14 municipios | Del 30/07/2025 al 30/07/2028 |
| Galicia | A Coruña | Del 30/07/2025 al 30/07/2028 |
| Galicia | Santiago de Compostela | Del 30/07/2026 al 30/07/2029 |
| Asturias | Llanes y Cabrales (núcleos concretos); Gijón (La Arena y Cimadevilla); Avilés (La Magdalena); Gozón (Luanco); Llanes (Nueva, Poo, Barro y Celorio) | Del 30/07/2026 al 30/07/2029 |
Dos avisos prácticos. Primero, la declaración no siempre es del municipio entero: en Asturias son barrios o núcleos concretos, y en Vitoria-Gasteiz se excluye la zona rural. Segundo, ni la Comunidad de Madrid ni la Comunitat Valenciana ni Andalucía figuran en la relación a 18 de octubre de 2026. Antes de firmar cada contrato, comprueba la vivienda concreta en la lista oficial y la fecha de vigencia: la primera declaración de Cataluña termina en marzo de 2027 salvo prórroga.
Qué cambia para el gestor de alquileres
1. La renta del nuevo contrato está limitada
El artículo 17.6 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación), establece que, en zona tensionada, «la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior».
Tampoco se pueden añadir conceptos nuevos: no pueden fijarse condiciones que repercutan al inquilino «cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior».
Solo se admite subir hasta un 10 % más sobre esa última renta si se acredita alguno de estos supuestos: rehabilitación terminada en los dos años anteriores en los términos del Reglamento del IRPF, mejora con un ahorro de energía primaria no renovable del 30 % acreditado con dos certificados energéticos, mejora de accesibilidad acreditada en esos dos años, o contrato de diez o más años (o derecho de prórroga voluntaria del inquilino por ese plazo).
2. Los grandes tenedores, al índice de referencia
Si el arrendador es gran tenedor, el artículo 17.7 añade un límite más estricto: la renta inicial «no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia». Ese límite se aplica también a viviendas sin contrato en los últimos cinco años cuando así lo recoja la resolución de la zona; en todas las declaraciones del segundo trimestre de 2026 se ha incluido.
¿Quién es gran tenedor? Según el artículo 3.k de la Ley 12/2023, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, quien sea titular de «más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial», excluyendo garajes y trasteros. La comunidad autónoma puede rebajarlo a cinco o más inmuebles en la zona: lo han hecho, por ejemplo, Santiago de Compostela y Basauri. La condición se acredita con certificación del Registro de la Propiedad, y cada vivienda de un edificio cuenta como inmueble aunque no haya división horizontal inscrita.
El índice de referencia se consulta en el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda del Ministerio.
3. Prórroga extraordinaria de hasta tres años
En zona tensionada, al terminar la prórroga obligatoria o la tácita, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria «por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años», que el arrendador debe aceptar salvo acuerdo distinto, nuevo contrato con las limitaciones de renta de los apartados 6 y 7 del artículo 17, o necesidad de la vivienda para el arrendador o sus familiares en primer grado comunicada en los plazos y condiciones del artículo 9.3 (artículo 10.3 de la LAU). También pueden pedirla los inquilinos con contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, por la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023.
Desde el 8 de octubre de 2026 hay además una prórroga extraordinaria general de hasta dos años, para inquilinos al corriente de pago, en contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 o que terminen la prórroga tácita (disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación). Es incompatible con la de zona tensionada, que se aplica con preferencia. Si gestionas los vencimientos de una cartera, estas solicitudes tienen que estar en el calendario.
4. Información obligatoria antes y en el contrato
El artículo 31.3 de la Ley 12/2023 obliga al propietario y, en su caso, a quien intermedie a indicar que la vivienda está en zona tensionada e informar, «con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato», de la última renta de los cinco años anteriores y del valor que corresponda según el índice de referencia.
5. Lo que tiene que decir el anuncio
El artículo 20 del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación, exige que toda oferta o publicidad de alquiler incluya, entre otros datos, «el índice de referencia del precio del alquiler de vivienda previsto en la legislación vigente siempre que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado», el límite de renta aplicable cuando lo haya y «la condición de gran tenedor del arrendador, cuando proceda».
6. Temporada y habitaciones
El mismo real decreto-ley, también pendiente de convalidación, ha añadido al artículo 17 de la LAU dos reglas que afectan a quien gestiona estos formatos. En contratos sucesivos de vivienda temporal sobre la misma vivienda, la renta no puede subir más que el IRAV vigente (17.8). En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas simultáneas no puede superar la del contrato de la vivienda completa y, en zona tensionada, debe respetar los límites de los apartados 6, 7 y 8 (17.9).
Checklist para el gestor antes de alquilar en zona tensionada
- Comprueba si la dirección exacta está en una zona declarada y si la declaración sigue vigente en la fecha de firma.
- Localiza el último contrato de vivienda de los cinco años anteriores y su renta actualizada.
- Verifica si el propietario es gran tenedor con la definición general o con la particular de la zona.
- Consulta el índice de referencia del Ministerio para esa vivienda.
- Revisa el anuncio: índice, límite y condición de gran tenedor si procede.
- Incluye en el contrato la última renta y el valor del índice (artículo 31.3 de la Ley 12/2023).
- Guarda la documentación de cualquier excepción del 10 %: certificados energéticos, obras, accesibilidad.
- Marca en el calendario el fin de cada prórroga para anticipar la posible prórroga extraordinaria.
Cómo ayuda FixrOS
En FixrOS Patrimonio cada contrato queda vinculado a su finca y su unidad, con referencia catastral, así que la renta del contrato anterior de esa misma vivienda está a mano cuando preparas el siguiente. Las actualizaciones de renta quedan registradas con su índice y su fecha, que es justo lo que pide el artículo 17.6 («una vez aplicada la cláusula de actualización anual»). Y el copiloto avisa de los contratos que vencen, para que las prórrogas no te pillen por sorpresa.
Preguntas frecuentes sobre las zonas tensionadas
¿Madrid es zona tensionada?
No figura en la relación oficial del Ministerio de Vivienda a 18 de octubre de 2026. La lista se actualiza cada trimestre, así que conviene revisarla antes de cada contrato.
¿Cuánto dura una declaración de zona tensionada?
Tres años, prorrogables anualmente si subsisten las circunstancias (artículo 18.2.d de la Ley 12/2023).
¿Puedo subir el alquiler al cambiar de inquilino en zona tensionada?
Solo hasta la última renta de los cinco años anteriores, actualizada. Se admite un 10 % adicional en los supuestos tasados del artículo 17.6 de la LAU (rehabilitación, eficiencia energética, accesibilidad o contrato de diez años o más).
¿Qué es un gran tenedor en una zona tensionada?
Con carácter general, quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de ese uso. Cada declaración puede rebajarlo a cinco o más inmuebles en la zona.
¿Afecta la zona tensionada a los contratos en vigor?
La limitación del artículo 17.6 se refiere a la renta del nuevo contrato. A los contratos en vigor, incluidos los anteriores a la Ley 12/2023, les afecta la posibilidad de prórroga extraordinaria de hasta tres años del artículo 10.3 al terminar la prórroga obligatoria o la tácita, que prevalece sobre la prórroga general de hasta dos años del Real Decreto-ley 29/2026.
¿Dónde consulto el índice de referencia del alquiler?
En el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, en la web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Gestiona tu cartera con los datos a mano
En una zona tensionada, cada contrato nuevo depende del anterior. Si quieres ver cómo FixrOS guarda el historial de cada vivienda, las actualizaciones y los vencimientos, pide una demo. Y si además administras comunidades de propietarios en los mismos edificios, mira cómo encaja con el software de administración de fincas y alquileres.
Información verificada el 18 de octubre de 2026 con la Ley 12/2023, la Ley de Arrendamientos Urbanos consolidada, el Real Decreto-ley 29/2026, la Resolución de 24 de julio de 2026 y la relación del Ministerio de Vivienda. No sustituye al asesoramiento profesional.