A les comunitats amb pista de pàdel, el sistema de reserves acostuma a ser una llibreta a la garita del porter. A les que no tenen porter, un grup de WhatsApp o un paper enganxat amb cinta adhesiva al costat de l’ascensor. En tots dos casos el resultat és el mateix: discussions els dissabtes al matí, el veí que apunta tres franges seguides al seu nom, el que esborra la reserva d’un altre i el que arriba i es troba la pista ocupada.
És un assumpte menor comparat amb una derrama de façana, però genera una quantitat desproporcionada de conflicte veïnal. I el conflicte veïnal acaba sempre al mateix lloc: al telèfon de l’administrador.
Set tipus d’instal·lació, no només pistes
El primer que cal aclarir és que això no va només de pàdel. Les zones comunes reservables d’una comunitat són més de les que sembla, i FixrOS en preveu set tipus:
- Pista de tennis i pista de pàdel.
- Gimnàs.
- Sala social i sala polivalent: les que es reserven per a un dinar familiar o una reunió.
- Zona de barbacoa, que a l’estiu és el focus de conflicte número u.
- Piscina, amb un tractament diferent que s’explica més avall.
Totes tret de la piscina funcionen per franges reservables amb les mateixes regles.
Les regles les posa cada comunitat
Aquí hi ha la clau perquè el sistema funcioni: les normes d’ús no són universals, les decideix cada comunitat, i l’eina ha de poder reflectir el que es va acordar en junta. Aquests són els paràmetres que es configuren per instal·lació i comunitat:
- Durada de la franja: seixanta minuts per defecte, ajustable.
- Horari d’obertura i tancament: de vuit del matí a deu de la nit per defecte.
- Màxim de reserves actives per habitatge: perquè ningú bloquegi l’agenda sencera.
- Antelació màxima: quants dies abans es pot reservar.
- Màxim per habitatge i dia: per repartir en caps de setmana de molta demanda.
- Termini mínim de cancel·lació: perquè una franja alliberada tard la pugui aprofitar un altre.
Aquests límits són exactament les normes que les comunitats discuteixen i aproven en junta i que després ningú fa complir perquè la llibreta no sap comptar. Aquí s’apliquen soles.
La configuració la pot portar l’administrador o el mateix porter, que és qui coneix l’ús real de les instal·lacions i qui tradicionalment gestionava la llibreta.
Reservar, en tres passos
Des de l’app, el veí tria la instal·lació, la data i la franja lliure. Res més. I tan bon punt confirma, aquesta franja apareix ocupada per a la resta de veïns, que és justament el que la llibreta no podia fer: ningú veu l’estat real fins que baixa a mirar-la.
El veí té la seva llista de reserves futures i pot cancel·lar dins del termini que la comunitat hagi fixat. Si cancel·la, la franja torna a estar disponible per als altres a l’instant.
El president fa servir exactament el mateix circuit que qualsevol altre veí. No hi ha una via preferent, i això evita la sospita, molt habitual, que els càrrecs es reserven el millor.
Bloquejos: manteniment, obres i esdeveniments
Una instal·lació no sempre està disponible. Es repinta la pista, s’espatlla la màquina del gimnàs, la comunitat reserva la sala social per a la junta. Per a això existeixen els bloquejos: períodes en què la instal·lació no admet reserves, marcats per qui la gestiona.
El veí que obre l’app veu que aquells dies no estan disponibles i per què, en lloc de reservar i endur-se la sorpresa.
La piscina, a part
La piscina té un tractament propi perquè no funciona per franges: no es reserva, s’obre. El que es configura és la seva temporada, des de quan fins quan està oberta, i el seu horari setmanal, dia a dia, amb la possibilitat de marcar dies tancats.
Aquesta informació, que a la majoria de comunitats viu en un cartell que cau amb la pluja, és a l’app i s’actualitza quan la comunitat canvia l’horari.
El que hi guanya l’administrador
Podria semblar que això és una funcionalitat només per al veí, però el benefici per al despatx és directe i mesurable: desapareix una categoria sencera de trucades i de conflictes. Les discussions sobre qui va reservar abans, les queixes per acaparament i les peticions d’arbitratge sobre la llibreta deixen d’arribar a l’oficina, perquè el sistema aplica la norma sense que ningú hagi de fer d’àrbitre.
I quan a la junta algú proposa canviar les normes d’ús (baixar a una reserva per habitatge i dia, ampliar l’horari d’estiu), l’acord es trasllada a la configuració i entra en vigor sense repartir circulars.
Preguntes freqüents sobre la reserva de zones comunes
Qui decideix les normes d’ús de les zones comunes?
La junta de propietaris, que pot aprovar normes de règim interior sobre l’ús dels elements comuns. Aquestes normes obliguen tots els propietaris i ocupants, i són les que després es reflecteixen a la configuració de reserves.
Pot un veí morós fer servir les instal·lacions?
L’impagament de quotes priva del dret de vot en junta en els termes de l’art. 15.2 de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH), però no suposa automàticament la privació de l’ús d’elements comuns. Limitar l’ús requereix un fonament en els estatuts o en les normes de règim interior i convé analitzar-ho cas per cas amb assessorament.
Pot reservar un llogater, o només el propietari?
Depèn del que estableixin els estatuts i les normes de règim interior de cada comunitat. El sistema treballa sobre l’habitatge, de manera que reflecteix el criteri que la comunitat hagi acordat per als seus ocupants.
Què passa si algú reserva i no es presenta?
És el motiu pel qual existeix el termini mínim de cancel·lació: obliga a alliberar la franja amb prou antelació perquè un altre la pugui fer servir. Les conseqüències de no presentar-se reiteradament són, de nou, una decisió de la comunitat.
Es pot cobrar per l’ús d’una instal·lació?
La comunitat pot acordar un règim d’ús amb contraprestació per a determinades instal·lacions, especialment quan generen despeses específiques. S’ha d’acordar en junta i reflectir-se als comptes.
Cal porter per gestionar les reserves?
No. On n’hi ha, el porter pot configurar i bloquejar instal·lacions. On no, ho fa l’administrador. El veí reserva tot sol en tots dos casos.
Et pot interessar
- Cal pagar la piscina encara que no es faci servir?
- Es pot pujar al terrat de la comunitat?
- L’app de FixrOS per a veïns
Per al despatx que gestiona la comunitat, les reserves són una funció més dins d’un conjunt més gran. Aquesta guia de programari per a administradors de finques repassa la resta.
Conclusió
La llibreta del porter no falla per falta d’ordre, sinó perquè no pot aplicar una norma: no sap quantes reserves porta un habitatge aquesta setmana ni impedeix que algú acapari el dissabte. Quan les regles que la junta va aprovar s’apliquen soles i l’estat de la pista és visible per a tothom, el conflicte desapareix sense que ningú hagi d’arbitrar.