Resumo rápido: a ata de assembleia extraordinária de condóminos é o documento legal que regista as deliberações adotadas numa reunião convocada de forma pontual para assuntos urgentes ou não previstos na assembleia ordinária anual. Rege-se pelos mesmos requisitos formais que a ata da assembleia ordinária (art. 19 LPH), mas com prazos de convocatória mais curtos e uma ordem do dia muito mais delimitada.

O que é uma assembleia extraordinária de condóminos

A assembleia extraordinária de condóminos é qualquer reunião do condomínio que não seja a ordinária anual obrigatória. Convoca-se quando surge um assunto que não pode esperar pela assembleia ordinária seguinte: uma quota extraordinária urgente, uma avaria estrutural, a decisão de proibir apartamentos turísticos ao abrigo da reforma da LPH de 2025, a substituição do administrador, ou qualquer deliberação que exija maioria qualificada.

O art. 16.1 da Lei espanhola de Propriedade Horizontal (LPH) distingue entre a assembleia ordinária — pelo menos uma por ano — e a extraordinária, que pode realizar-se tantas vezes quantas forem necessárias. E o art. 19 LPH obriga a documentar todas as deliberações numa ata assinada pelo presidente e pelo secretário.

Quando se convoca uma assembleia extraordinária

As situações mais frequentes que justificam uma assembleia extraordinária em 2026 são:

Obras urgentes ou quotas extraordinárias não previstas no orçamento. Uma avaria do elevador, a rutura de um tubo de queda ou uma infiltração estrutural podem exigir uma decisão imediata.
Decisões sobre apartamentos turísticos (VUT). Desde a entrada em vigor, a 3 de abril de 2025, da reforma operada pela Disposição Final Quarta da Lei Orgânica 1/2025, de 2 de janeiro, sobre os arts. 7.3 e 17.12 LPH, uma maioria de 3/5 dos proprietários e das quotas pode aprovar, limitar, condicionar ou proibir as VUT, mesmo sem previsão estatutária prévia. Muitos condomínios convocam assembleia extraordinária para tratar deste ponto antes da assembleia ordinária seguinte.
Substituição do administrador ou do presidente. Se a direção perdeu a confiança do condomínio, não é necessário esperar pela assembleia ordinária.
Aceitação ou recusa de subvenções públicas. Programas como as ajudas do Plano de Recuperação (Next Generation) têm prazos curtos que não encaixam no calendário ordinário.
Aprovação de obras de eficiência energética. A acessibilidade e a reabilitação energética exigem maiorias específicas (3/5) e costumam ser tratadas em assembleias extraordinárias pela sua urgência técnica ou económica.
Conflitos graves com um fornecedor ou com um condómino em incumprimento. Quando é preciso decidir iniciar um processo judicial.

Quem pode convocar uma assembleia extraordinária

Segundo o art. 16.1 LPH, a assembleia extraordinária pode ser convocada por:

O presidente do condomínio, por iniciativa própria ou por proposta do administrador.
1/4 dos proprietários, ou
Proprietários que representem pelo menos 25% das quotas de participação.

Se o presidente se recusar a convocar apesar de um pedido que cumpra os requisitos legais, o grupo de proprietários requerentes pode convocá-la diretamente. Isto é importante: não é necessário o acordo do administrador para que um grupo de condóminos ative uma assembleia extraordinária.

Prazos de convocatória de uma assembleia extraordinária

A LPH não fixa um prazo mínimo numérico para as assembleias extraordinárias. O art. 16.3 estabelece literalmente que a convocatória se fará com a antecedência que for possível para que possa chegar ao conhecimento de todos os interessados. A antecedência deve ser, portanto, razoável e suficiente para que qualquer proprietário possa ter conhecimento real da convocatória e, se for o caso, comparecer ou delegar o voto.

Isto significa que perante uma urgência real (avaria estrutural, prazo administrativo improrrogável, decisão sobre subvenções com data-limite, etc.), a assembleia extraordinária pode ser convocada com muito pouca antecedência. A única coisa impugnável é uma antecedência tão curta que impeça materialmente o conhecimento por algum proprietário — e os tribunais analisam isto caso a caso, valorando o meio de notificação, a disponibilidade razoável dos proprietários e a urgência objetiva do assunto.

Caso especial: segunda convocatória por falta de quórum

Se a primeira convocatória de uma assembleia extraordinária não atingir quórum (maioria de proprietários e de quotas, segundo o art. 16.2 LPH) e tiver de se realizar uma segunda convocatória nos 8 dias de calendário seguintes, esta segunda convocatória tem, sim, um prazo mínimo legal expresso de 3 dias de calendário de antecedência (art. 16.2 LPH).

Assembleia universal: a via rápida quando comparecem todos os proprietários

O art. 16.3 LPH contempla um caso que pode ser muito útil em condomínios pequenos ou perante urgências reais: a assembleia universal. A lei dispõe literalmente que a Assembleia poderá reunir-se validamente mesmo sem a convocatória do presidente, desde que compareçam a totalidade dos proprietários e assim o decidam. É a fórmula mais rápida e formalmente mais blindada quando os proprietários podem coincidir fisicamente e aceitam realizar a assembleia sem convocatória prévia.

Ordem do dia: o ponto em que mais condomínios se enganam

A ordem do dia de uma assembleia extraordinária só pode conter os pontos para os quais foi convocada. Não é uma assembleia geral onde se tratam vários temas: é uma reunião específica para assuntos concretos.

O art. 16.2 LPH exige que a convocatória contenha a indicação dos assuntos a tratar. As deliberações adotadas sobre assuntos que não figurem expressamente na ordem do dia são impugnáveis nos termos do art. 18.1.a) LPH (por contrariar o art. 16.2). Não são automaticamente nulas de pleno direito, mas os tribunais costumam anulá-las quando são impugnadas dentro do prazo. Isto inclui o famoso ponto de «outros assuntos e perguntas»: numa assembleia extraordinária, os pedidos e perguntas não podem dar lugar a votações vinculativas, salvo se esses assuntos figurarem na ordem do dia.

Maiorias necessárias segundo o tipo de deliberação

As maiorias são as mesmas em assembleias ordinárias e extraordinárias. O art. 17 LPH (atualizado com a LO 1/2025, em vigor desde 3 de abril de 2025) classifica-as assim:

Comunicação prévia ao condomínio (sem deliberação da assembleia) — art. 17.5 LPH: instalação de pontos de carregamento de veículos elétricos para uso privado em lugar individual de garagem. O custo da instalação e o consumo elétrico são assumidos integralmente pelo proprietário interessado.
1/3 dos proprietários + 1/3 das quotas — art. 17.1 LPH: infraestruturas comuns de telecomunicações (antena coletiva) e instalação de sistemas comuns de aproveitamento de energias renováveis.
Maioria simples (maioria de proprietários + maioria de quotas) — art. 17.2 LPH: obras ou atuações de melhoria da eficiência energética, obras de supressão de barreiras arquitetónicas (acessibilidade) e, em qualquer caso, o estabelecimento dos serviços de elevador (mesmo quando impliquem modificação do título constitutivo ou dos estatutos). Também para a maioria das deliberações ordinárias (art. 17.7).
3/5 dos proprietários + 3/5 das quotas — art. 17.3 LPH: instalação ou supressão de serviços comuns (portaria, conserjaria, vigilância) e outros serviços comuns de interesse geral. Também: arrendamento de partes comuns sem uso específico atribuído.
3/5 dos proprietários + 3/5 das quotas — art. 17.12 LPH (redação dada pela Disposição Final Quarta da LO 1/2025, em vigor desde 3 de abril de 2025): aprovar, limitar, condicionar ou proibir o exercício da atividade de habitação de uso turístico (VUT) a que se refere o art. 5.e) LAU, implique ou não modificação do título constitutivo ou dos estatutos. A mesma maioria de 3/5 é exigida para estabelecer quotas especiais de despesas ou um aumento na participação nas despesas comuns da habitação em que se realize esta atividade (com o limite de 20 %). Estas deliberações não têm efeitos retroativos: as VUT que já exerciam legalmente a atividade antes de 3 de abril de 2025, de acordo com a regulamentação setorial turística, poderão continuar.
Unanimidade — art. 17.6 LPH: modificação do título constitutivo ou dos estatutos, salvo nas matérias para as quais a própria LPH fixa uma maioria específica diferente.

Maioria simples residual — art. 17.7 LPH: Para a validade das restantes deliberações bastará o voto da maioria do total dos proprietários que, por sua vez, representem a maioria das quotas de participação. É a regra supletiva para todas as deliberações não contempladas nos números anteriores (orçamentos ordinários, quotas, contratação de serviços habituais, mudança de administrador, etc.).

Casos especiais: obras de acessibilidade obrigatórias — art. 10.1.b LPH

As obras de acessibilidade necessárias para garantir o uso adequado às necessidades das pessoas com deficiência ou maiores de 70 anos são de realização obrigatória sem necessidade de deliberação prévia da assembleia quando se verifiquem as duas condições seguintes:

Sejam solicitadas por proprietários ou ocupantes com deficiência ou maiores de 70 anos (que vivam, trabalhem ou prestem serviços voluntários no imóvel), e
O montante repercutido anualmente, uma vez descontadas as subvenções ou ajudas públicas, não exceda doze mensalidades ordinárias de despesas comuns.

Se as ajudas públicas a que o condomínio possa ter acesso atingirem 75 % do montante das obras, também são obrigatórias.

Modelo de ata de assembleia extraordinária de condóminos

A ata da assembleia extraordinária segue a mesma estrutura formal que a ata ordinária. Como referência, preparámos um modelo descarregável de ata de assembleia de condóminos com todas as secções que a LPH exige, válido tanto para assembleias ordinárias como extraordinárias. Só é preciso ajustar dois detalhes quando se trata de uma assembleia extraordinária:

Indicar expressamente «Assembleia extraordinária» no cabeçalho da ata e a motivação da urgência (se a houve).
Detalhar a data, o modo de convocatória e a antecedência com que foi feita. Se a antecedência foi curta, deixar registo do motivo concreto que justificou o prazo escolhido (urgência, prazo administrativo improrrogável, etc.).

Erros frequentes que invalidam uma ata extraordinária

Convocar com antecedência insuficiente para que a convocatória possa chegar ao conhecimento de todos os interessados. O art. 16.3 LPH não fixa um prazo mínimo numérico para as assembleias extraordinárias, mas exige que a antecedência seja suficiente. Uma antecedência manifestamente curta (ex.: poucas horas, sem notificação prévia razoável, em período de férias) pode ser causa de impugnação durante 1 ano (art. 18 LPH).
Adotar deliberações sobre assuntos não incluídos na ordem do dia. Deliberação impugnável nos termos do art. 18.1.a) LPH (por contrariar o art. 16.2). Os tribunais costumam anulá-las quando são impugnadas dentro do prazo.
Não encerrar a ata com as assinaturas do presidente e do secretário nos 10 dias de calendário seguintes à assembleia. O art. 19.3 LPH obriga a encerrar a ata com essas assinaturas no fim da reunião ou nos 10 dias de calendário seguintes. Uma vez encerrada, deve ser enviada aos proprietários de acordo com o procedimento do art. 9 LPH. Sem notificação adequada, as deliberações podem não ser oponíveis aos proprietários ausentes.
Misturar pontos de assembleia ordinária com extraordinária. Se quiser aprovar o orçamento anual numa assembleia extraordinária, deixe registo formal de que se atua como ordinária para esses efeitos.
Não registar as maiorias exatas de cada votação. Sem a percentagem a favor / contra / abstenções, a ata é impugnável por defeito formal.

Como gerir as assembleias extraordinárias em 2026: digitalização

As assembleias extraordinárias são, por definição, urgentes. E a urgência dá-se mal com os processos manuais: convocar 50 proprietários por email + carta registada, receber representações por WhatsApp, redigir a ata em Word de raiz, conseguir assinaturas físicas… pode transformar uma decisão que deveria tomar-se em 48 horas num processo de 3 semanas.

As ferramentas modernas de software para administradores de condomínios permitem:

Convocatória automática de todos os proprietários com aviso de receção digital.
Voto telemático seguro durante ou antes da assembleia (a LPH 2025 permite-o expressamente).
Geração automática da ata a partir das deliberações votadas.
Assinatura eletrónica qualificada do presidente e do secretário.
Notificação automática da ata a todos os proprietários em menos de 24 horas após a assembleia.

O que antes demorava 10 dias reduz-se a horas. E o que era manualmente impugnável fica blindado pela rastreabilidade digital.

Perguntas frequentes

Pode realizar-se uma assembleia extraordinária 100% online?

A LPH não regula expressamente a realização integralmente telemática das assembleias. A prática jurídica admite que possam realizar-se por videoconferência com garantias adequadas (identificação inequívoca dos proprietários, registo e rastreabilidade dos votos, conservação da gravação, proteção de dados), desde que os estatutos o permitam ou todos os proprietários o aceitem. A opção mais segura e mais difundida hoje é a assembleia presencial com participação telemática opcional, alterando os estatutos para prever expressamente esta modalidade. Antes de adotar o formato 100 % online, é recomendável contar com o aconselhamento de um administrador de condomínios inscrito no colégio profissional.

Que quórum precisa uma assembleia extraordinária?

A LPH não exige quórum mínimo em primeira convocatória, salvo para deliberações que exijam maiorias qualificadas (3/5 ou unanimidade). Em segunda convocatória, considera-se válida com qualquer número de presentes.

Quem pode impugnar as deliberações de uma assembleia extraordinária?

Segundo o art. 18.2 LPH, estão legitimados unicamente: (a) os proprietários que tenham feito constar o seu voto contrário na assembleia, (b) os ausentes por qualquer motivo, e (c) os que indevidamente tenham sido privados do seu direito de voto. Quem votou a favor da deliberação não pode depois impugná-la. Além disso, o proprietário deve ter em dia o pagamento das dívidas vencidas ao condomínio ou, na sua falta, proceder à consignação judicial prévia dos montantes em dívida (esta exigência não se aplica à impugnação de deliberações sobre o estabelecimento ou alteração das quotas de participação).

O administrador tem de estar presente numa assembleia extraordinária?

Não é legalmente obrigatório, mas é altamente recomendável: o administrador costuma atuar como secretário e é quem dispõe da documentação financeira, contratual e técnica necessária para informar o condomínio.

Quanto custa convocar uma assembleia extraordinária?

Depende do contrato com o administrador. A maioria dos contratos inclui 1-2 assembleias anuais (a ordinária + 1 extraordinária) e fatura à parte as adicionais. Custo médio em 2026: 150-400 € por assembleia extraordinária, consoante a dimensão do condomínio.

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Conclusão: a assembleia extraordinária é uma ferramenta, não um problema

Bem convocada e bem documentada, a assembleia extraordinária é a melhor ferramenta que o condomínio tem para tomar decisões rápidas sem esperar pelo calendário ordinário. Mal convocada, é um foco de impugnações e conflitos.

A diferença entre ambas está normalmente no detalhe: o prazo de antecedência, a ordem do dia delimitada, o registo preciso das maiorias e a notificação da ata dentro do prazo. Se o seu gabinete gere vários condomínios, automatizar estes processos não é um luxo: é a forma de garantir que nenhuma assembleia acaba em tribunal por um defeito formal evitável.

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