Para actualizar la renta del alquiler de una vivienda hacen falta cuatro cosas: que el contrato lo prevea (sin pacto expreso no hay actualización), que se haga en la fecha en que el contrato cumple cada año, que la subida no supere la variación del IRAV y que se notifique por escrito al inquilino indicando el porcentaje aplicado. La nueva renta solo se puede cobrar a partir del mes siguiente a esa notificación. Así lo establece el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026 por el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación.
Es una gestión que se repite cada mes en cualquier cartera de alquileres y en la que un error de fecha, de índice o de notificación sale caro: o se cobra de menos durante un año entero, o se cobra de más y hay que devolverlo. A continuación tienes el procedimiento paso a paso, un modelo de comunicación y los errores que más vemos. Si quieres hacer la cuenta ahora, usa nuestra calculadora de actualización del alquiler.
Antes de empezar: el marco legal en una tabla
Todas las reglas están en el texto consolidado de la LAU, con los cambios del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por el Congreso.
| Cuestión | Regla | Dónde está |
|---|---|---|
| ¿Hay que pactarla? | Sí. «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas» | Art. 18.1 LAU |
| ¿Cuándo? | «En la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato» | Art. 18.1 LAU |
| ¿Qué índice si el contrato no lo detalla? | La variación anual del IRAV | Art. 18.1 LAU |
| ¿Hay tope? | «En todo caso», la variación del IRAV | Art. 18.1 LAU |
| ¿Hay un límite extraordinario? | Hasta el 31/12/2027, sin nuevo pacto, máximo 2 %; sin subida si la renta supera el índice de referencia aplicable | DF 6.ª RDL 29/2026 |
| ¿Cómo se comunica? | Por escrito, con el porcentaje aplicado; vale una nota en el recibo anterior | Art. 18.2 LAU |
| ¿Desde cuándo se cobra? | Desde el mes siguiente a la notificación | Art. 18.2 LAU |
Paso 1: comprueba qué dice el contrato
Lo primero es leer la cláusula de renta. Pueden darse tres situaciones:
- No hay cláusula de actualización. No se actualiza. La ley es tajante: sin pacto expreso, la renta se queda como está.
- Hay cláusula, pero no dice qué índice. Por ejemplo, «la renta se actualizará anualmente». En ese caso, el artículo 18.1 manda actualizar «por referencia a la variación anual» del IRAV.
- Hay cláusula con un índice concreto (IPC, un porcentaje fijo, otro índice). Se aplica lo pactado, pero con el tope del IRAV, porque el incremento «no podrá exceder» de su variación «en todo caso».
Con el Real Decreto-ley 29/2026, ese tope alcanza también a los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en su redacción actual, establece que esos contratos «se actualizarán con el límite máximo aplicable» conforme al IRAV y al nuevo artículo 18.1. Los contratos de vivienda anteriores al 1 de enero de 1995 siguen las reglas propias de las disposiciones transitorias primera y segunda de la LAU: revísalos aparte.
Paso 2: identifica la fecha de actualización
La renta solo se actualiza una vez al año, en el aniversario del contrato. No en enero para toda la cartera, ni cuando se acuerda el propietario. Si gestionas muchos contratos, cada uno tiene su fecha y conviene tenerlas en un calendario con preaviso suficiente para preparar la comunicación.
Paso 3: elige el índice y el mes correctos
El artículo 18.1 toma como referencia «el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato». No el del mes del aniversario (que todavía no existe), sino el último que el INE haya publicado ese día.
Ejemplo: para un contrato que cumple años el 1 de noviembre de 2026, el último IRAV publicado es el de septiembre de 2026, del 2,54 %, difundido el 14 de octubre. Si el contrato dice IPC, hay que mirar también el IPC de ese mismo mes y quedarse con el menor de los dos, porque el IRAV actúa como tope. Te explicamos cómo se calcula el índice en nuestra guía sobre el IRAV y cómo afecta al alquiler.
Paso 4: aplica los límites que correspondan
Con el porcentaje en la mano, revisa si hay algún límite adicional. Hasta el 31 de diciembre de 2027 existe uno extraordinario, en la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026. Afecta a las rentas que deban actualizarse en ese periodo y permite al inquilino negociar la actualización con estas condiciones literales:
- «En el caso de que la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta.»
- «En los demás casos, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento.»
En la práctica, en este periodo conviene hablar con el inquilino antes de notificar y dejar por escrito si hay un nuevo pacto o si se aplica el 2 %. Si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, revisa además el índice de referencia del Ministerio de Vivienda; lo contamos en la guía sobre zonas tensionadas y gestión de alquileres.
Paso 5: calcula la nueva renta
La cuenta es sencilla: renta vigente multiplicada por uno más el porcentaje. Con una renta de 850 euros:
| Escenario | Porcentaje | Subida | Nueva renta |
|---|---|---|---|
| Tope del IRAV de septiembre de 2026 | 2,54 % | 21,59 € | 871,59 € |
| Limitación extraordinaria sin nuevo pacto | 2,00 % | 17,00 € | 867,00 € |
| Renta por encima del índice de referencia aplicable | 0 % | 0,00 € | 850,00 € |
Redondea al céntimo y guarda el cálculo: el índice usado, su mes, la fecha de publicación y el resultado. Es lo que necesitarás si el inquilino pregunta o si el propietario revisa su liquidación.
Paso 6: notifica por escrito
El artículo 18.2 de la LAU fija cómo y desde cuándo: «La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística». Y añade: «Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente».
Tres consecuencias prácticas:
- Si notificas en noviembre, la nueva renta se cobra desde diciembre. Si te retrasas, pierdes esos meses: la ley no prevé cobrar con efecto retroactivo.
- La comunicación debe expresar el porcentaje aplicado. Una nota que solo diga el nuevo importe se queda corta.
- Si el contrato designa una dirección electrónica para notificaciones, el artículo 4.6 de la LAU la admite «siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron».
Modelo de comunicación de actualización de renta
Puedes adaptar este texto a tu caso:
«Estimado/a [inquilino/a]: de acuerdo con la cláusula [número] del contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección], firmado el [fecha], le comunicamos la actualización anual de la renta con efectos desde el [primer día del mes siguiente a esta notificación]. Se aplica un incremento del [porcentaje] %, correspondiente a [índice y mes de referencia, fecha de publicación del INE], de modo que la renta mensual pasa de [importe anterior] a [importe nuevo] euros. Si lo desea, le facilitaremos la certificación del Instituto Nacional de Estadística. Atentamente, [gestor, en nombre de la propiedad].»
Paso 7: actualiza recibos, gastos y fianza
Con la renta actualizada, quedan tres comprobaciones:
- Recibos y domiciliaciones. El siguiente recibo y la siguiente remesa deben llevar ya el nuevo importe. Si cobras por domiciliación bancaria, revisa que el importe del fichero cambie a la vez. Si emites recibos sueltos, tienes un generador de recibos de alquiler gratuito.
- Gastos repercutidos. Si el contrato repercute gastos generales, el artículo 20.3 de la LAU limita su subida durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica): solo por acuerdo, una vez al año y «nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1».
- Fianza. Según el artículo 36.2, durante esos mismos cinco o siete primeros años la fianza «no estará sujeta a actualización». Se puede ajustar en cada prórroga posterior hasta igualar una mensualidad de la renta vigente.
Ojo con la fecha del contrato: esos cinco o siete años rigen en los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019). En los firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, la Ley 4/2013 los fijó en tres años, y en los firmados entre 1995 y junio de 2013 eran cinco años según el texto original de la LAU.
Errores frecuentes al actualizar la renta
- Actualizar sin cláusula. Si el contrato no lo prevé, no hay actualización posible.
- Usar el IPC sin mirar el IRAV. Desde el 8 de octubre de 2026 el IRAV es el tope en todo caso.
- Usar el mes equivocado. Es el último índice publicado en la fecha de actualización, no el del mes del aniversario.
- Notificar sin porcentaje. El artículo 18.2 exige expresarlo.
- Cobrar con efecto retroactivo. La renta nueva es exigible desde el mes siguiente a la notificación.
- Olvidar la limitación extraordinaria. Hasta el 31 de diciembre de 2027, sin nuevo pacto, el máximo es el 2 % (disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación).
Cómo se hace en FixrOS
En FixrOS Patrimonio cada contrato guarda su aniversario y su índice. Cuando se acerca la fecha, FixrOS toma el dato del INE, calcula la nueva renta y la propone; el gestor la revisa, la confirma y genera la comunicación al inquilino. Desde ahí, los recibos y las remesas SEPA de cobro salen ya con el importe nuevo, y la liquidación del propietario lo refleja. La confirmación es siempre del gestor: en un periodo con límites extraordinarios y negociaciones, preferimos que nadie suba una renta sin mirarla.
Preguntas frecuentes sobre la actualización de la renta
¿Cuánto se puede subir el alquiler en 2026?
Como máximo, la variación del último IRAV publicado en la fecha de actualización (2,54 % con el dato de septiembre de 2026). Hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay un nuevo pacto, la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 limita el incremento al 2 %. Ambas reglas proceden de ese real decreto-ley, pendiente de convalidación.
¿Puede el propietario subir la renta si el contrato no dice nada?
No. El artículo 18.1 de la LAU dice que, en defecto de pacto expreso, no se aplica actualización de rentas.
¿Desde cuándo paga el inquilino la renta actualizada?
Desde el mes siguiente a aquel en que se le notifica por escrito con el porcentaje aplicado (artículo 18.2 de la LAU).
¿Sirve un correo electrónico como notificación?
El artículo 4.6 de la LAU permite señalar una dirección electrónica para las notificaciones, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de su remisión y recepción. Un correo normal, sin esa constancia, se queda corto. También es válida la nota en el recibo de la mensualidad anterior.
¿Se actualiza también la fianza?
No durante los cinco primeros años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica (artículo 36.2 de la LAU), en los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019. En los firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 el plazo era de tres años. Después, en cada prórroga puede ajustarse a una mensualidad de la renta vigente.
¿Qué pasa si me olvidé de actualizar en la fecha?
La renta actualizada solo es exigible desde el mes siguiente a la notificación, así que los meses ya cobrados no se recuperan. Cómo encaja una actualización tardía con el aniversario del contrato es un punto que conviene revisar con asesoría jurídica.
Ninguna actualización fuera de plazo
Con un calendario de aniversarios, el índice del INE y la comunicación preparados, actualizar la renta deja de ser una tarea de memoria. Si quieres ver cómo lo hace FixrOS con tu cartera, solicita una demo.
Información verificada el 18 de octubre de 2026 con la Ley de Arrendamientos Urbanos consolidada, el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación), la Ley 12/2023, el Real Decreto-ley 7/2019, la Ley 4/2013 y los datos del INE. No sustituye al asesoramiento profesional.