Software de arrendamento temporário: contratos, cobranças e ocupação, sem folhas de cálculo

Até agora, o arrendamento temporário era tratado como arrendamento para uso diferente de habitação (artigo 3 da Lei espanhola de Arrendamentos Urbanos e o seu preâmbulo), com mais liberdade contratual e uma caução legal de duas rendas. O Real Decreto-lei 29/2026, em vigor desde 8 de outubro de 2026, muda isso: cria o arrendamento de habitação temporária no artigo 2 da LAU e exclui do uso diferente os contratos de alojamento ou hospedagem. À data desta página, o decreto está pendente de convalidação pelo Congresso; se não for convalidado, caduca, como aconteceu ao Real Decreto-lei 26/2026 a 2 de outubro.

• Um motivo real e comprovável. O arrendamento cobre a necessidade de habitação de quem está temporariamente deslocado do seu domicílio habitual (artigo 2.3). O contrato deve indicar o motivo de forma expressa e o ónus da prova é do senhorio; sem ele, o contrato é tratado como de habitação permanente desde a assinatura (artigo 7.2).
• Duração superior a 31 dias e, em regra, até 12 meses (artigo 9 bis). Se os 12 meses forem ultrapassados sem que o motivo o justifique, ou se encadearem mais de dois contratos temporários seguidos entre as mesmas partes para a mesma habitação, o primeiro passa a ser considerado de habitação permanente.
• Renda entre contratos sucessivos. Se na mesma habitação se assinarem vários contratos temporários seguidos, a renda dos seguintes não pode subir mais do que o IRAV em vigor (artigo 17.8).
• Garantias. Nos temporários, a garantia adicional à caução não pode ultrapassar uma renda, e não se pode exigir ao inquilino um seguro de renda (artigo 36.5).
• Reparações. O senhorio conserva a habitação e assume as pequenas reparações pelo uso normal; se não responder em cinco dias úteis a um aviso do inquilino, este pode reparar e descontar o valor na renda do mês seguinte (artigo 21 bis).

Os contratos temporários assinados antes de 8 de outubro de 2026 mantêm o seu regime até ao fim do prazo acordado e então extinguem-se sem renovação; se forem renovados, o novo contrato já se rege pelas regras da habitação temporária (disposição transitória oitava da LAU). Além disso, estas regras aplicam-se sem prejuízo das normas que as comunidades autónomas com competências em direito civil ou habitação tenham aprovado ou aprovem, como a Catalunha (disposição adicional décima segunda).

A cedência de uma habitação mobilada comercializada em canais turísticos, com fins lucrativos e sujeita à regulação turística, fica fora da LAU (artigo 5.e) e a sua duração máxima não pode ultrapassar trinta e um dias. Rege-se pela regulação turística de cada comunidade autónoma, não por estas regras. No plano fiscal, a partir de 1 de dezembro de 2026 os arrendamentos de habitações mobiladas até 30 noites passam a estar sujeitos a IVA se o mesmo decreto for convalidado (artigo 20.Uno.23.º da Lei do IVA espanhola).

O Real Decreto 1312/2024 criou um registo único de arrendamentos de curta duração, incluindo os temporários oferecidos em plataformas, e um Balcão Único Digital de Arrendamentos, com efeitos a partir de 1 de julho de 2025. O acórdão do Supremo Tribunal espanhol de 19 de maio de 2026 (publicado no BOE a 8 de junho) anulou as normas que regulavam o procedimento de registo único e a obrigação de inscrição no Registo Predial ou de Bens Móveis para obter o número; outros acórdãos do Supremo de maio e junho de 2026 decidem no mesmo sentido. O Balcão Único Digital mantém-se. Se comercializa em plataformas, confirme com o seu consultor que registos regionais ou municipais se lhe aplicam.