Software de alquiler de temporada: contratos, cobros y ocupación, sin hojas de cálculo

Hasta ahora, el alquiler de temporada se trataba como un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y su preámbulo), con más libertad de pactos y una fianza legal de dos mensualidades. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, lo cambia: crea el arrendamiento de vivienda temporal dentro del artículo 2 de la LAU y excluye del uso distinto los contratos de alojamiento u hospedaje. A la fecha de esta página, el decreto está pendiente de convalidación por el Congreso; si no se convalida, decae, como ocurrió con el Real Decreto-ley 26/2026 el 2 de octubre.

• Una causa real y acreditable. El arrendamiento cubre la necesidad de vivienda de quien está temporalmente desplazado de su domicilio habitual (artículo 2.3). El contrato debe recoger la causa de forma expresa y la carga de probarla es del arrendador; sin ella, el contrato se trata como de vivienda habitual desde su firma (artículo 7.2).
• Duración de más de 31 días y, como regla general, hasta 12 meses (artículo 9 bis). Si se superan los 12 meses sin que lo justifique la causa, o se encadenan más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero pasa a considerarse de vivienda habitual.
• Renta entre contratos sucesivos. Si en la misma vivienda se firman varios contratos temporales seguidos, la renta de los posteriores no puede subir más que el IRAV vigente (artículo 17.8).
• Garantías. En los temporales, la garantía adicional a la fianza no puede superar una mensualidad, y no se puede exigir al inquilino un seguro de impago (artículo 36.5).
• Reparaciones. El arrendador conserva la vivienda y asume las pequeñas reparaciones por el uso ordinario; si no responde en cinco días hábiles a un aviso del inquilino, este puede repararlo y descontarlo de la renta del mes siguiente (artículo 21 bis).

Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 mantienen su régimen hasta el final del plazo pactado y entonces se extinguen sin prórroga; si se renuevan, el nuevo contrato se rige ya por las normas de la vivienda temporal (disposición transitoria octava de la LAU). Además, estas reglas se aplican sin perjuicio de las normas que hayan dictado o dicten las comunidades autónomas con competencias en derecho civil o vivienda, como Cataluña (disposición adicional duodécima).

La cesión de una vivienda amueblada comercializada en canales turísticos, con ánimo de lucro y sometida a la normativa turística, queda fuera de la LAU (artículo 5.e) y su duración máxima no puede superar los treinta y un días. Ese alquiler se rige por la normativa turística de cada comunidad autónoma, no por estas reglas. En el plano fiscal, desde el 1 de diciembre de 2026 los alquileres de viviendas amuebladas de hasta 30 noches pasan a tributar por IVA si se convalida el mismo decreto (artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA).

El Real Decreto 1312/2024 creó un registro único de arrendamientos de corta duración, incluidos los de temporada ofrecidos en plataformas, y una Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, con efectos desde el 1 de julio de 2025. La sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 (publicada en el BOE el 8 de junio) anuló los preceptos que regulaban el procedimiento de registro único y la obligación de inscribirse en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles para obtener el número; otras sentencias del Supremo de mayo y junio de 2026 se pronuncian en el mismo sentido. La Ventanilla Única Digital se mantiene. Si comercializas en plataformas, revisa con tu asesor qué registros autonómicos o municipales te aplican.