Na Catalunha a caução deposita-se no Institut Català del Sòl nos dois meses seguintes à assinatura, com o Model 2, e o contrato fica inscrito no Registo de Cauções. Revemos quem é obrigado a fazê-lo pela internet, que documentos o INCASÒL pede em 2026, as sobretaxas por atraso e como funciona o concerto para administradores de imóveis.
A Catalunha usa a habilitação da Lei de Arrendamentos Urbanos (disposição adicional terceira) com uma norma própria: a Lei 13/1996, de 29 de julho, do registo e depósito de cauções dos contratos de arrendamento urbano, desenvolvida pelo Decreto 147/1997. Ao contrário de outras comunidades, aqui o depósito anda junto com a inscrição do contrato no Registo de Cauções (Registre de Fiances), gerido pelo Institut Català del Sòl (INCASÒL), que alimenta, entre outras coisas, o índice de referência de preços de arrendamento.
O artigo 3 da Lei 13/1996 obriga os senhorios, subsenhorios ou cedentes de prédios urbanos, de habitação ou de outros usos, a depositar a caução em dinheiro no INCASÒL no prazo de dois meses desde a formalização do contrato. As atualizações e cancelamentos têm o mesmo prazo de dois meses desde o facto que os origina. E o senhorio deve entregar ao inquilino cópia do comprovativo do depósito nos dois meses seguintes (art. 5).
Novidade de 2026: o arrendamento por quartos e qualquer fragmentação do uso de uma habitação não escapa ao depósito. Segundo o INCASÒL, para os contratos de quartos assinados desde 14 de julho de 2026 o depósito e a inscrição são obrigatórios.
Os administradores de imóveis, os agentes imobiliários, as sociedades e quem atue em seu nome são obrigados a fazê-lo pela internet.
Contrato assinado com anexos, referência cadastral e, conforme o caso, o relatório do sistema estatal de preços de referência (habitação permanente desde 26 de março de 2026) ou o documento que comprova a finalidade do arrendamento temporário.
Com identificação digital, em «Nou tràmit > Dipòsit de fiances». É gerado um comprovativo com o número de controlo (NC). Se se enganar, preenche um Model 2 novo: o anterior não pode ser alterado.
Banca online ou caixas automáticas do CaixaBank, Banc Sabadell e BBVA, cartão, numerário em balcões do Sabadell e BBVA, ou na Coordinació de Fiances do INCASÒL com marcação.
O INCASÒL inscreve o contrato em cerca de 15 dias após o depósito e comunica o número de registo por correio postal ou eletrónico.
Aplicam-se sobre o montante da caução quando é depositada tarde sem notificação prévia da inspeção.
| Atraso sobre os dois meses | Sobretaxa |
|---|---|
| Até 3 meses | 5 % |
| De 3 a 6 meses | 10 % |
| De 6 a 12 meses | 15 % |
| Mais de 12 meses | 20 % mais juros de mora |
| Com notificação da inspeção | 25 % (e, passados 12 meses, juros de mora) |
A sobretaxa nunca pode exceder 1.500 €. Fonte: art. 12 bis da Lei 13/1996 e perguntas frequentes do INCASÒL.
Não depositar a caução, ou as suas atualizações, é infração grave: coima de 35 % a 75 % do montante não depositado (arts. 8 e 9). Depositar fora de prazo sem regularizar, não entregar o comprovativo ao inquilino ou incumprir requisitos formais é infração leve, com coima até 35 % da caução e um máximo de 3.000 €. Atenção: a obrigação de depositar é exigível enquanto o contrato estiver em vigor, e a prescrição da infração só começa a contar quando o contrato se extingue (art. 12).
Em vez de um Model 2 por contrato, o titular do concerto deposita através de liquidações periódicas, apresentadas por via eletrónica, com relações trimestrais de entradas, aumentos e saídas. Segundo o quadro de modalidades do INCASÒL, a modalidade de proprietários exige 25 contratos de arrendamento, e a de profissionais de administração de imóveis, gerir no mínimo 100 habitações ou locais com um montante total de cauções superior a 180.304 €, tramitando-se através do Colégio de Administradores de Imóveis da Catalunha. Apresentar a liquidação ordinária fora de prazo implica uma sobretaxa de 10 % sobre o seu montante. Se também gere condomínios, no FixrOS para administradores de condomínios tem as duas carteiras no mesmo sistema.
Extinto o contrato, o senhorio ou o seu representante pede a devolução com o Model 3, indicando o NC do Model 2 ou o número de registo. É preciso apresentar um documento assinado por ambas as partes que comprove a extinção (ou a recuperação da posse) e um certificado de titularidade da conta; não servem capturas de ecrã nem extratos. O INCASÒL devolve por transferência num máximo de 21 dias úteis se tudo estiver em ordem. Importante: na Catalunha não se compensam cauções entre contratos; se voltar a arrendar o mesmo imóvel, cancela-se e devolve-se a anterior e deposita-se a nova.
O Model 2 é preenchido por si no INCASÒL; o FixrOS não o apresenta. Mas o módulo Património guarda com cada contrato a caução recebida, o NC, o número de registo e a data de assinatura, e conta os dois meses por si. Quando o inquilino entrega as chaves, a devolução da caução entra na liquidação ao proprietário e é-lhe lembrado o Model 3.
Dois meses desde a formalização do contrato, segundo o artigo 3 da Lei 13/1996. Depois desse prazo aplicam-se sobretaxas de 5 % a 20 %.
É o formulário de depósito da caução. Ao preenchê-lo é gerado um número de controlo (NC) que identifica o depósito até o contrato ficar inscrito no Registo de Cauções.
Sim. A lei inclui o arrendamento por quartos e qualquer fragmentação do uso da habitação, e o INCASÒL indica que é obrigatório para os contratos assinados desde 14 de julho de 2026. A caução é de uma renda.
Um máximo de 21 dias úteis desde o pedido com o Model 3, se a documentação estiver correta. Se se atrasar, aplicam-se juros legais.
Não. O Registo de Cauções não admite compensações: pede-se a devolução da caução do contrato extinto e deposita-se a do novo.
Não. O depósito é tratado pelo senhorio ou pelo seu gestor. O FixrOS regista cada caução com o NC, o número de registo e os prazos, e avisa-o do que falta depositar, atualizar ou recuperar.
Informação verificada a 18 de outubro de 2026 com as páginas oficiais do INCASÒL (depósito, devolução, perguntas frequentes e regime de concerto), a Lei 13/1996 consolidada e a Lei de Arrendamentos Urbanos. Não substitui o aconselhamento profissional.
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