- Inici
- Dipòsit de fiança
- Catalunya
Dipòsit de la fiança del lloguer a Catalunya: com s'ingressa a l'INCASÒL.
A Catalunya la fiança es diposita a l'Institut Català del Sòl en els dos mesos següents a la signatura, amb el Model 2, i el contracte queda inscrit al Registre de Fiances. Repassem qui està obligat a fer-ho per internet, quins documents demana l'INCASÒL el 2026, els recàrrecs per retard i com funciona el concert per a administradors de finques.
- Dos mesos des de la signatura
- Model 2 i Model 3
- Verificat el 18-oct-2026
Una llei pròpia, un registre i un organisme: l'INCASÒL
Catalunya fa servir l'habilitació de la Llei d'arrendaments urbans (disposició addicional tercera) amb una norma pròpia: la Llei 13/1996, de 29 de juliol, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes, desplegada pel Decret 147/1997. A diferència d'altres comunitats, aquí el dipòsit va lligat a la inscripció del contracte al Registre de Fiances, que gestiona l'Institut Català del Sòl (INCASÒL) i que alimenta, entre altres coses, l'índex de referència de preus de lloguer.
Qui diposita i en quin termini
L'article 3 de la Llei 13/1996 obliga els arrendadors, sotsarrendadors o cedents de finques urbanes, d'habitatge o d'altres usos, a dipositar la fiança en metàl·lic a l'INCASÒL en el termini de dos mesos a comptar de la formalització del contracte. Les actualitzacions i cancel·lacions tenen el mateix termini de dos mesos des del fet que les origina. I l'arrendador ha de lliurar a l'inquilí còpia del justificant del dipòsit en els dos mesos següents (art. 5).
Novetat del 2026: el lloguer per habitacions i qualsevol fragmentació de l'ús d'un habitatge no s'escapa del dipòsit. Segons l'INCASÒL, per als contractes d'habitacions signats des del 14 de juliol de 2026 el dipòsit i la inscripció són obligatoris.
Quant s'ingressa
- Una mensualitat: habitatge habitual, habitacions, sotsarrendament d'habitatge i lloguers temporals per feina, estudis, atenció mèdica o espera d'habitatge.
- Dues mensualitats: locals i naus, habitatges de temporada amb finalitat exclusivament de vacances o lleure, i habitatges llogats a una persona jurídica.
- Proporcional: en temporada de vacances de menys d'un any, sobre la base de dues mensualitats per any. L'INCASÒL posa l'exemple de tres mesos a 600 € de renda: s'ingressen 300 €.
Ingressar la fiança amb el Model 2.
Els administradors de finques, els agents de la propietat immobiliària, les societats i qualsevol que actuï en nom seu estan obligats a fer-ho per internet.
Reuneix la documentació
Contracte signat amb annexos, referència cadastral i, segons el cas, l'informe del sistema estatal de preus de referència (habitatge habitual des del 26 de març de 2026) o el document que acredita la finalitat del lloguer temporal.
Grava el Model 2
Amb identificació digital, a «Nou tràmit > Dipòsit de fiances». Es genera un comprovant amb el número de control (NC). Si t'equivoques, es grava un Model 2 nou: l'anterior no es pot modificar.
Paga
Banca en línia o caixers de CaixaBank, Banc Sabadell i BBVA, targeta, efectiu a oficines de Sabadell i BBVA, o a la Coordinació de Fiances de l'INCASÒL amb cita prèvia.
Espera el número de registre
L'INCASÒL inscriu el contracte en uns 15 dies des de l'ingrés i comunica el número de registre per correu postal o electrònic.
Recàrrecs de l'article 12 bis
S'apliquen sobre l'import de la fiança quan s'ingressa tard sense requeriment previ de la inspecció.
| Retard sobre els dos mesos | Recàrrec |
|---|---|
| Fins a 3 mesos | 5 % |
| De 3 a 6 mesos | 10 % |
| De 6 a 12 mesos | 15 % |
| Més de 12 mesos | 20 % més interessos de demora |
| Amb requeriment de la inspecció | 25 % (i, passats 12 mesos, interessos de demora) |
El recàrrec mai no pot superar 1.500 €. Font: art. 12 bis de la Llei 13/1996 i preguntes freqüents de l'INCASÒL.
El que un gestor amb molts contractes a Catalunya ha de tenir clar
Multes
No dipositar la fiança, o les seves actualitzacions, és infracció greu: multa del 35 % al 75 % de l'import no dipositat (arts. 8 i 9). Dipositar fora de termini sense regularitzar, no lliurar el justificant a l'inquilí o incomplir requisits formals és infracció lleu, amb multa de fins al 35 % de la fiança i un màxim de 3.000 €. I compte: l'obligació de dipositar és exigible mentre el contracte sigui vigent, i la prescripció de la infracció no comença a comptar fins que el contracte s'extingeix (art. 12).
Règim de concert: per a propietaris i administradors de finques
En lloc d'un Model 2 per contracte, el titular del concert diposita mitjançant liquidacions periòdiques, presentades per via telemàtica, amb relacions trimestrals d'altes, increments i baixes. Segons el quadre de modalitats de l'INCASÒL, la modalitat de propietaris exigeix disposar de 25 contractes d'arrendament, i la de professionals de l'administració de finques, gestionar un mínim de 100 habitatges o locals amb un import total de fiances superior a 180.304 €, tramitant-se a través del Col·legi d'Administradors de Finques. Presentar la liquidació ordinària fora de termini suposa un recàrrec del 10 % sobre el seu import. Si a més portes comunitats de propietaris, a FixrOS per a administradors de finques tens les dues carteres al mateix sistema.
Devolució amb el Model 3
Extingit el contracte, l'arrendador o el seu representant sol·licita la devolució amb el Model 3, indicant el NC del Model 2 o el número de registre. Cal aportar un document signat per ambdues parts que acrediti l'extinció (o la recuperació de la possessió) i un certificat de titularitat del compte; no valen captures ni extractes. L'INCASÒL retorna per transferència en un màxim de 21 dies hàbils si tot és correcte. Important: a Catalunya no es compensen fiances entre contractes; si tornes a llogar el mateix pis, es cancel·la i es retorna l'anterior i es diposita la nova.
NC, número de registre i termini de cada fiança, sense buscar en carpetes.
El Model 2 el graves tu a l'INCASÒL; FixrOS no el presenta. Però el mòdul Patrimoni guarda amb cada contracte la fiança cobrada, el NC, el número de registre i la data de signatura, i compta els dos mesos per tu. Quan l'inquilí lliura les claus, la devolució de la seva fiança entra a la liquidació al propietari i et recorda demanar el Model 3.
- NC i número de registre a la fitxa del contracte
- Compte enrere de dos mesos i de les actualitzacions
- Contractes d'habitacions amb la seva pròpia fiança
Altres comunitats i eines
Dubtes sobre la fiança a l'INCASÒL
Quant temps hi ha per dipositar la fiança a l'INCASÒL?
Dos mesos des de la formalització del contracte, segons l'article 3 de la Llei 13/1996. Passat aquest termini s'apliquen recàrrecs del 5 % al 20 %.
Què és el Model 2 de l'INCASÒL?
És el formulari d'ingrés per dipositar la fiança. En gravar-lo es genera un número de control (NC) que identifica el dipòsit fins que el contracte queda inscrit al Registre de Fiances.
Cal dipositar la fiança d'una habitació a Catalunya?
Sí. La llei inclou el lloguer per habitacions i qualsevol fragmentació de l'ús de l'habitatge, i l'INCASÒL indica que és obligatori per als contractes signats des del 14 de juliol de 2026. La fiança és d'una mensualitat.
Quant triga l'INCASÒL a retornar la fiança?
Un màxim de 21 dies hàbils des de la sol·licitud amb el Model 3, si la documentació és correcta. Si es retarda, s'aplica l'interès legal.
Puc ingressar només la diferència si torno a llogar el mateix pis?
No. El Registre de Fiances no admet compensacions: es demana la devolució de la fiança del contracte extingit i es diposita la del nou.
FixrOS presenta el Model 2 a l'INCASÒL?
No. El dipòsit el tramita l'arrendador o el seu gestor. FixrOS registra cada fiança amb el seu NC, el número de registre i els terminis, i t'avisa del que falta dipositar, actualitzar o recuperar.
Informació verificada el 18 d'octubre de 2026 amb les pàgines oficials de l'INCASÒL (dipòsit de fiances, devolució, preguntes freqüents i règim de concert), la Llei 13/1996 consolidada i la Llei d'arrendaments urbans. No substitueix l'assessorament professional.
Les teves fiances de Catalunya, controlades de la signatura a la devolució.
T'ensenyem el mòdul Patrimoni amb la teva pròpia cartera en 30 minuts.
Un sistema operatiu. 6 apps.