Ante un impago del alquiler, el gestor tiene que hacer tres cosas en este orden: documentar la deuda desde el primer recibo devuelto, requerir el pago de forma fehaciente (si el requerimiento se hace con al menos treinta días de antelación a la demanda y no se paga, el inquilino pierde la posibilidad de enervar el desahucio pagando en el juzgado) e intentar una negociación previa, que desde abril de 2025 es requisito para poder demandar. Si no hay acuerdo, la reclamación de rentas y el desahucio por falta de pago se tramitan en juicio verbal, sea cual sea la cuantía. Así lo establecen el artículo 22.4 y el artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Es la gestión más delicada de una cartera de alquileres, porque mezcla dinero, plazos procesales y, a veces, situaciones de vulnerabilidad del inquilino. Además, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por el Congreso, ha introducido cambios importantes. Te contamos qué hacer en cada fase y qué ha cambiado.
Qué dice la ley sobre el impago
El punto de partida está en la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- Salvo pacto en contrario, la renta es mensual y se paga «en los siete primeros días del mes» (artículo 17.2).
- El arrendador puede resolver de pleno derecho el contrato por «la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario» (artículo 27.2.a).
- Además, puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización conforme al artículo 1124 del Código Civil (artículo 27.1).
Y el plazo para reclamar no es eterno: el artículo 1966 del Código Civil fija en cinco años la prescripción de la acción para «satisfacer el precio de los arriendos».
Fase 1: el primer recibo impagado
Un impago detectado el día 10 se resuelve mucho mejor que uno detectado a final de trimestre. En esta fase:
- Detecta la devolución o el retraso enseguida. Si cobras por domiciliación, cada recibo devuelto debe quedar marcado en la ficha del inquilino ese mismo día.
- Contacta con el inquilino. Una llamada o un mensaje para saber si es un despiste, un cambio de cuenta o un problema real.
- Informa al propietario. Sobre todo si cobra una renta garantizada o si el impago afecta a su liquidación del mes.
- Registra cada gestión de cobro con su fecha. Más adelante servirá para el procedimiento judicial y para la declaración de la renta del propietario.
Ese último punto tiene premio fiscal. El artículo 13.e del Reglamento del IRPF permite al propietario deducir los saldos de dudoso cobro, y entiende cumplido el requisito, entre otros casos, «cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito». Sin la fecha de esa primera gestión documentada, el propietario no podrá acreditarlo.
Fase 2: el requerimiento fehaciente
Si el impago persiste, toca requerir el pago por un medio que deje constancia del contenido y de la recepción: burofax con certificación de texto, requerimiento notarial u otro medio fehaciente. Su importancia es procesal.
El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al inquilino detener el desahucio por falta de pago si, una vez requerido en el juzgado, paga o consigna todo lo que debe. Es la llamada enervación. Pero esa posibilidad no existe en dos casos: cuando el inquilino ya hubiera enervado una vez antes (salvo que el cobro no se produjera por causas imputables al arrendador) y «cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación».
Dicho de otro modo: un buen requerimiento, treinta días antes de demandar, evita que el procedimiento termine con un pago del inquilino en el último minuto y vuelta a empezar. Ojo: desde el 8 de octubre de 2026 no impide la enervación extraordinaria por la Administración cuando el inquilino es vulnerable (artículo 22.6 de la LEC, que explicamos más abajo).
Fase 3: la negociación previa obligatoria
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, como requisito de procedibilidad, haber acudido antes a algún medio adecuado de solución de controversias. Su artículo 5.2 lo impone «en todos los procesos declarativos del libro II» de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con una lista cerrada de excepciones en la que no figura el desahucio por falta de pago.
El requisito se cumple de varias formas: mediación, conciliación, oferta vinculante confidencial o «cualquier otro tipo de actividad negociadora», incluida la que desarrollan directamente las partes o sus abogados (artículo 5.1). En la práctica, muchos despachos aprovechan el requerimiento fehaciente para incluir una propuesta concreta (un plan de pagos, una fecha de entrega de llaves) y dejar constancia de la respuesta. Cómo redactarlo para que cumpla ambos fines es algo que conviene cerrar con el abogado que vaya a llevar el caso.
Fase 4: la demanda de desahucio y reclamación de rentas
Si no hay acuerdo, la demanda se tramita en juicio verbal «cualquiera que sea su cuantía», tanto la reclamación de rentas impagadas como la recuperación de la posesión de la vivienda (artículo 250.1.1.º de la LEC). Algunos requisitos que el gestor debe tener preparados para el abogado:
| Qué necesita la demanda | Por qué | Dónde está |
|---|---|---|
| Indicar si la vivienda es la vivienda habitual del ocupante | Si no se especifica, no se admite la demanda | Art. 439.6.a LEC |
| Indicar si el demandante es gran tenedor | Igual; si no lo es, hay que aportar certificación del Registro de la Propiedad con sus inmuebles | Art. 439.6.b LEC |
| Indicar las circunstancias que permiten o no la enervación | Si no se indican, no se admite la demanda de desahucio por falta de pago | Art. 439.3 LEC |
| Contrato, recibos impagados y requerimiento | Acreditan la deuda y el requerimiento previo | Arts. 22.4 y 27 LAU |
| Prueba de la actividad negociadora previa | Requisito de procedibilidad | Art. 5 LO 1/2025 |
Un detalle útil: los apartados 6.c y 7 del artículo 439, que añadió la Ley 12/2023 y que imponían requisitos adicionales a los grandes tenedores, fueron declarados inconstitucionales y nulos por la Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025, de 29 de enero, según consta en el propio texto consolidado del BOE.
La demanda también puede incluir un compromiso de condonar «todo o parte de la deuda y de las costas», con expresión de la cantidad, condicionado a que el inquilino desaloje voluntariamente en el plazo que se indique, que no puede ser inferior a quince días desde la notificación (artículo 437.3 de la LEC). Es una herramienta para acelerar la recuperación de la vivienda cuando la deuda es difícil de cobrar.
Qué pasa después de admitir la demanda
El letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino para que, en diez días, desaloje, pague o enerve si puede, o se oponga explicando por qué no debe la cantidad (artículo 438.5 de la LEC). Si la vivienda es su vivienda habitual, el juzgado le informa de que puede acudir a los servicios sociales y comunica de oficio el procedimiento a las administraciones competentes, que tienen diez días para informar si hay vulnerabilidad (artículo 441.5 de la LEC).
Lo que cambia con el Real Decreto-ley 29/2026
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación, ha introducido dos novedades que afectan a los desahucios por impago de inquilinos vulnerables:
- Enervación por la Administración (nuevo artículo 22.6 de la LEC). Si se acredita la vulnerabilidad económica del inquilino y la Administración no ofrece una alternativa habitacional adecuada, esta «estará obligada a enervar la acción» pagando o consignando todo lo reclamado y lo devengado, más las costas. Dispone de «un plazo máximo e improrrogable de dos meses»; durante ese plazo se suspende el procedimiento. Si no paga ni ofrece alternativa, queda subrogada en la posición deudora del inquilino y no hay lanzamiento. Esta enervación es independiente de la ordinaria del artículo 22.4 y cabe aunque el arrendador haya hecho el requerimiento fehaciente de treinta días.
- Suspensión de desahucios de personas vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2030 (artículo 2). Si el demandante es una entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación, el tribunal suspende directamente el proceso del inquilino vulnerable sin alternativa habitacional (artículo 2.1). En los demás casos en que no se aplique la enervación anterior, si el inquilino es vulnerable y no tiene alternativa, el tribunal pide informe a la administración competente y puede suspender el proceso, con revisión cada doce meses y un máximo de tres años. Si el demandante es persona física, o persona jurídica dedicada al alquiler asequible o social, la administración asume una compensación que comprende, como máximo, la renta dejada de percibir, los suministros impagados y las costas. No prevalece la vulnerabilidad del inquilino cuando el demandante es una persona física titular de dos o menos viviendas.
Ambos regímenes se aplican también a las ejecuciones en curso el 8 de octubre de 2026 si no se ha practicado el lanzamiento (disposición transitoria segunda del real decreto-ley).
Como se trata de un real decreto-ley, el Congreso debe convalidarlo o derogarlo en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86.2 de la Constitución). Los anteriores reales decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, de 29 de septiembre, fueron derogados por el Congreso el 2 de octubre de 2026 (resoluciones del RDL 26/2026 y del RDL 27/2026) y no producen efectos. Antes de iniciar un procedimiento, comprueba con el abogado qué redacción está vigente.
Prevenir el impago: lo que sí y lo que no se puede pedir
La mejor reclamación es la que no hace falta. Pero ojo con las garantías: el artículo 36.5 de la LAU, en la redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026, dice que «en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas», y limita la garantía adicional a la fianza a dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y a una en los temporales. La prohibición del seguro de impago la introdujo el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación); en contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026, revisa con el abogado las garantías ya pactadas. Si el propietario quiere un seguro de impago, lo contrata y lo paga él.
Lo que sí funciona: un buen estudio de solvencia antes de firmar, la domiciliación de los recibos, la detección de devoluciones el mismo día y una comunicación temprana con el inquilino.
Cómo lo gestionamos en FixrOS
En FixrOS Patrimonio cada recibo impagado aparece en el control de morosidad del inquilino y del propietario, con su historial de gestiones. Desde ahí generas el certificado de deuda con el detalle de recibos y abres el expediente de desahucio con la documentación que necesitará el abogado: contrato, recibos, comunicaciones y requerimientos. Los recibos se cobran por remesas SEPA, y la liquidación del propietario refleja lo que se ha cobrado y lo que está pendiente, también cuando el despacho adelanta una renta mínima garantizada. El copiloto de FixrOS avisa de los impagados para que ninguno se quede un mes sin gestionar.
Preguntas frecuentes sobre el impago del alquiler
¿Cuántos meses de impago hacen falta para desahuciar?
La LAU no fija un número mínimo: el artículo 27.2.a permite resolver el contrato por «la falta de pago de la renta». Otra cosa es la estrategia: muchas veces conviene actuar pronto, porque la deuda sigue creciendo mientras dura el procedimiento.
¿Es obligatorio enviar un burofax antes de demandar?
No para demandar, pero sí es muy recomendable: si requieres el pago de forma fehaciente con al menos treinta días de antelación y no se paga, el inquilino no podrá enervar el desahucio (artículo 22.4 de la LEC). Además, desde abril de 2025 hay que acreditar una actividad negociadora previa.
¿Qué es enervar el desahucio?
Es la posibilidad de que el inquilino pague todo lo que debe en el plazo del requerimiento judicial y el procedimiento termine sin desahucio. Por regla general solo puede hacerse una vez (salvo que el cobro anterior fallara por causas imputables al arrendador), y no cabe si hubo requerimiento fehaciente con treinta días de antelación. Distinta es la enervación extraordinaria por la Administración para inquilinos vulnerables (artículo 22.6 de la LEC, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026), que no computa a estos efectos.
¿Qué juzgado y qué procedimiento se usan?
El juicio verbal, sea cual sea la cuantía, según el artículo 250.1.1.º de la LEC.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar rentas impagadas?
Cinco años, según el artículo 1966 del Código Civil.
¿Puede el propietario deducirse las rentas impagadas en la renta?
Como saldo de dudoso cobro, si se cumplen los requisitos del artículo 13.e del Reglamento del IRPF; por ejemplo, que hayan pasado más de seis meses entre la primera gestión de cobro y el final del año.
Que ningún impago se quede sin seguimiento
Un impago bien documentado desde el primer día es más fácil de cobrar y más rápido de llevar a juicio. Si quieres ver cómo FixrOS te ayuda a detectarlo, reclamarlo y preparar el expediente, solicita una demo.
Información verificada el 18 de octubre de 2026 con la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos consolidadas, el Real Decreto-ley 29/2026, las resoluciones del Congreso que derogan los reales decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, la Ley Orgánica 1/2025, el Código Civil y el Reglamento del IRPF. No sustituye al asesoramiento profesional.