La Diputación Permanente del Congreso convalidó este jueves, 12 de noviembre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026, el decreto general de vivienda, por 35 votos a favor y 34 en contra. En la misma sesión derogó el Real Decreto-ley 28/2026, el que alargaba los contratos de alquiler por plazos obligatorios de cinco años, por 34 votos a favor y 35 en contra. El primero lleva en vigor desde el 8 de octubre y sigue vigente. El segundo iba a aplicarse a partir del 15 de noviembre y ya no se aplicará.
Muchos titulares de hoy hablan de la «convalidación del decreto de prórroga de los alquileres», como el de Europa Press sobre la valoración de la vicepresidenta segunda, Yolanda Díaz. Se refieren a la prórroga extraordinaria de hasta dos años que contiene el decreto convalidado, no a la prórroga de cinco años, que es la que ha caído. Abajo explicamos la diferencia con el texto del BOE delante y qué tiene que hacer a partir de ahora quien alquila, quien vive de alquiler y quien gestiona una cartera.
Qué se votó y cómo salió
La votación la hizo la Diputación Permanente y no el Pleno porque las Cortes están disueltas desde la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre. Es la segunda vez que estos textos pasan por el Congreso. El 2 de octubre el Pleno tumbó una primera versión de los dos con los votos de PP, Vox, Junts y UPN (178 escaños), y esa derrota llevó al adelanto electoral. Ya con las Cortes disueltas, el Consejo de Ministros los aprobó de nuevo el 6 de octubre con pequeñas modificaciones y se publicaron en el BOE del 7 de octubre. El Gobierno tenía 30 días para someterlos a convalidación y los llevó a votación al final de ese plazo, un día después de la huelga general por la vivienda y en vísperas de la campaña, que empieza esta medianoche. La víspera, Vox pidió suspender la votación por entender que la Diputación Permanente no guarda la proporción del Pleno. La Mesa del Congreso lo rechazó esta mañana.
| Real Decreto-ley 29/2026 | Real Decreto-ley 28/2026 | |
|---|---|---|
| Qué regula | Medidas urgentes para la función social de la vivienda y la oferta asequible: reforma amplia de la LAU, prórroga extraordinaria de dos años, límite del 2 %, desahucios, medidas fiscales | Estabilidad de los contratos de vivienda habitual: prórroga obligatoria por plazos de cinco años (siete si el arrendador es empresa) e indemnización si el arrendador no renueva |
| Resultado del 12-N | Convalidado, 35 a favor y 34 en contra | Derogado, 34 a favor y 35 en contra |
| Quién decidió | A favor PSOE, Frente Amplio, ERC, EH Bildu, PNV, Podemos y BNG. En contra PP, Vox y Junts | A favor PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos y BNG. En contra PNV, PP, Vox y Junts |
| Vigencia | En vigor desde el 8 de octubre de 2026 y se mantiene | Iba a entrar en vigor el 15 de noviembre. No llega a aplicarse |
| Referencia | BOE-A-2026-20823 | BOE-A-2026-20822 |
El PNV, cuyo voto decidía las dos votaciones, apoyó el decreto general y rechazó el de los contratos de cinco años, que consideró desproporcionado. Defendieron los textos la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez (el decreto convalidado), y el ministro de Derechos Sociales, Pablo Bustinduy (el derogado).
Lo que cae: no hay prórroga obligatoria de cinco años
El Real Decreto-ley 28/2026 reescribía el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Al acabar el contrato, si el arrendador no tenía una de las causas tasadas para recuperar la vivienda, el alquiler se prorrogaba de forma obligatoria por plazos de cinco años (siete si el arrendador era persona jurídica). Si el arrendador decidía no renovar, tenía que indemnizar al inquilino con la mayor de dos cantidades: doce mensualidades o una por cada año de residencia.
Con la derogación, nada de eso llega a aplicarse. La duración de los contratos sigue siendo la de la LAU: cinco años de prórroga obligatoria (siete si el arrendador es persona jurídica) y la prórroga tácita de tres años del artículo 10, más la prórroga extraordinaria que veremos ahora, que sí sigue en pie.
Lo que sigue: las seis medidas del decreto convalidado que más afectan al alquiler
1. La subida anual de la renta, con límite hasta el 31 de diciembre de 2027
La disposición final sexta se aplica a los contratos que cumplan anualidad entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:
- Si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia que le resulte aplicable, no hay subida.
- En los demás casos, la subida es la que pacten de nuevo las partes. Sin nuevo pacto, como máximo un 2 %.
2. El IRAV como índice por defecto y como techo
El nuevo artículo 18.1 de la LAU fija tres reglas: sin pacto expreso de actualización, la renta no se actualiza; si el contrato prevé actualizarla sin decir con qué índice, se usa el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) del INE; y en ningún caso la subida puede superar la variación del IRAV. Tienes el último dato en nuestra página del IRAV y puedes hacer la cuenta de tu contrato con la calculadora de actualización del alquiler.
3. La prórroga extraordinaria de hasta dos años
Es la «prórroga de los alquileres» de la que hablan los titulares. La regula la disposición final quinta y funciona así:
- A qué contratos se aplica: a los de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, o a los que se les acabe la prórroga tácita o la tácita reconducción.
- Quién la pide: el inquilino. No es automática.
- Requisito: estar al corriente de pago y haberlo estado cada mes durante los ocho meses anteriores.
- Cuánto dura: por plazos anuales, hasta dos años más, con las mismas condiciones del contrato.
- Cuándo puede negarse el arrendador: si las partes han pactado otras condiciones, si han firmado un contrato nuevo o si el arrendador ha comunicado en plazo que necesita la vivienda para sí o para su familia, con causa real y acreditada.
- Cuándo no se aplica: si se renueva o se firma un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente.
- Zonas tensionadas: es incompatible con la prórroga del artículo 10.3 de la LAU, que se aplica con preferencia donde proceda.
4. Temporada y habitaciones, con reglas nuevas
El alquiler de temporada necesita una causa que lo justifique, debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses. Si dura más sin justificación, o si se encadenan más de dos contratos seguidos sobre la misma vivienda, pasa a tratarse como vivienda habitual. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas de los contratos vigentes a la vez no puede superar la renta que tendría el contrato de la vivienda completa. Lo desarrollamos en la guía de alquiler de temporada.
5. El inquilino puede irse sin pagar indemnización
El nuevo artículo 11 de la LAU permite al inquilino de vivienda habitual desistir del contrato cuando hayan pasado al menos seis meses, avisando con 30 días de antelación, y ese desistimiento ya no genera indemnización a favor del arrendador. En el alquiler de temporada puede desistir tras el primer mes con diez días de preaviso.
6. Desahucios de personas vulnerables y compras de fondos
El artículo 2 mantiene hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de determinados desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional. En algunos supuestos la suspensión dura como máximo tres años y da derecho a compensación a los propietarios personas físicas y a las entidades de alquiler asequible o social, no a los llamados fondos buitre. Se crea además una enervación extraordinaria: en un desahucio por impago de un inquilino vulnerable, la Administración dispone de dos meses para ofrecerle una alternativa o pagar la deuda. El decreto también limita, hasta la misma fecha, que determinadas entidades compren viviendas por menos del 70 % de su valor de tasación de mercado. Incluye además medidas fiscales (reducciones en el IRPF para propietarios que bajen la renta, una deducción del 10 % para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros, recargos municipales del IBI a viviendas vacías y turísticas en zonas tensionadas e IVA del 10 % para el alquiler turístico) y el mecanismo «TU CASA» del ICO: préstamos al 0 % de hasta 50.000 euros para la entrada de la primera vivienda, a devolver en diez años. Si te afecta un impago, tienes el procedimiento en nuestra guía de impago del alquiler.
Cómo lo han recibido partidos y sector
El debate fue tenso y con la campaña ya presente. La ministra de Vivienda defendió que el decreto protege a la vez a inquilinos y a pequeños propietarios. El PP habló de un «fraude a la democracia» por aprobar en la Diputación Permanente textos que el Pleno ya había rechazado; Vox criticó que se cambien las reglas a mitad de contrato y Junts calificó los decretos de electoralistas. El PNV, decisivo en las dos votaciones, apoyó el decreto general aunque dijo que no era el que habría pactado, y rechazó los contratos indefinidos por quitar derechos a unos para proteger a otros.
En el sector, el abogado inmobiliario José Ramón Zurdo celebró la caída del decreto de contratos indefinidos y mantuvo sus críticas al convalidado por exceso de intervención. El portal idealista sostiene que la oferta de alquiler disponible en su web ha caído un 19 % en un mes desde que se plantearon estas medidas, un dato de ese portal que no hemos podido contrastar con fuentes oficiales.
Qué hacer ahora, según tu caso
Si eres inquilino. Si tu contrato termina antes de 2029 y estás al corriente de pago, puedes pedir la prórroga extraordinaria. Hazlo por escrito y guarda la prueba de que el arrendador la ha recibido. En la próxima actualización de la renta, comprueba que no supera el 2 % ni la variación del IRAV, salvo que hayáis pactado otra cosa.
Si eres propietario. No tienes que prepararte para una prórroga de cinco años ni para una indemnización por no renovar. Sí tienes que aceptar la prórroga extraordinaria si el inquilino la pide y cumple los requisitos, salvo que concurra alguna de las excepciones. Para recuperar la vivienda por necesidad, la comunicación tiene que hacerse en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la LAU.
Si gestionas una cartera de alquileres:
- Revisa las actualizaciones de los próximos meses. En cada contrato mira si la renta supera el índice de referencia y qué índice se pactó. Aplica el menor entre lo pactado, el IRAV y el 2 % cuando corresponda.
- Localiza los contratos que vencen antes de 2029. Son los que pueden recibir una solicitud de prórroga extraordinaria. Conviene tenerlos identificados antes de que llegue.
- Avisa a los propietarios. Una nota breve con el resultado de hoy evita llamadas, sobre todo a quienes leyeron que «se prorrogan los alquileres cinco años».
- Deja rastro de cada cálculo. Si una renta no sube o sube un 2 %, explícalo en la liquidación del propietario.
En FixrOS, el módulo Patrimonio aplica a cada contrato el índice y el límite que le corresponden, avisa de los vencimientos y traslada el cálculo a la liquidación a propietarios. Si quieres el detalle paso a paso de la actualización, lo tienes en cómo actualizar la renta del alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Se han prorrogado los alquileres cinco años?
No. Esa medida era el Real Decreto-ley 28/2026, que la Diputación Permanente derogó el 12 de noviembre de 2026 antes de que entrara en vigor. Lo que sigue vigente es la prórroga extraordinaria de hasta dos años, a petición del inquilino, del Real Decreto-ley 29/2026.
¿Sigue el límite del 2 % a la subida del alquiler?
Sí, hasta el 31 de diciembre de 2027 y solo cuando no hay un nuevo pacto entre las partes. Si la renta supera el límite del índice de precios de referencia aplicable, no puede subir.
¿Qué pasa con las rentas que ya se actualizaron desde el 8 de octubre?
Nada. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y la convalidación lo confirma, así que las actualizaciones hechas con sus reglas son válidas.
¿Puede cambiar algo después de las elecciones del 29 de noviembre?
El decreto convalidado tiene rango de ley y seguirá vigente mientras otra norma no lo modifique. Si las nuevas Cortes cambian alguna de estas reglas, lo contaremos aquí.
Información jurídica orientativa basada en la legislación vigente.
Para casos concretos, consulta con tu abogado o asesor jurídico.