No hay una tarifa legal que fije cuánto cobra un gestor de alquileres: los honorarios se pactan libremente con el propietario y, en la práctica, se combinan tres fórmulas (un porcentaje de la renta cobrada, un importe por captar inquilino y firmar el contrato, o una cuota fija por inmueble). Lo que sí fija la ley es quién paga: en el alquiler de vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del propietario desde la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, y desde el 8 de octubre de 2026, con el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación), la Ley de Arrendamientos Urbanos prohíbe repercutirlos al inquilino «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación».
En esta guía explicamos qué servicios suele incluir un gestor de alquileres, cómo se estructuran sus honorarios, qué dice exactamente la ley sobre quién los paga y qué errores conviene evitar al redactar la hoja de encargo con el propietario. Todo lo jurídico está contrastado con el texto consolidado del BOE a 18 de octubre de 2026.
Qué hace un gestor de alquileres
Un gestor de alquileres (o gestor patrimonial, cuando la cartera es grande) se ocupa de que un inmueble arrendado genere renta sin que el propietario tenga que estar encima. Su trabajo cubre todo el ciclo del contrato:
- Antes del contrato: fijar la renta, preparar el anuncio, enseñar la vivienda, estudiar la solvencia del candidato y redactar el contrato.
- Durante el contrato: emitir y cobrar los recibos, aplicar la actualización anual de la renta, repercutir los gastos pactados, atender averías e incidencias y depositar la fianza en el organismo autonómico que corresponda.
- Con el propietario: liquidarle cada mes lo cobrado, descontando gastos y honorarios, y darle la información que necesita para su declaración de la renta.
- Cuando algo falla: reclamar los impagos, documentar la deuda y coordinar con el abogado si hay que ir a juicio.
- Al final: revisar el estado de la vivienda, liquidar la fianza y preparar el siguiente alquiler.
Cuanto más de ese ciclo asume el gestor, más sentido tiene un honorario recurrente. Si solo busca inquilino y firma, lo lógico es un honorario único.
Cuánto cobra un gestor de alquileres: los tres modelos de honorarios
Como la ley no fija precios, cada despacho establece los suyos. Lo que vemos en el mercado español son estas estructuras, solas o combinadas:
| Modelo | Cómo se calcula | Cuándo encaja | Qué vigilar |
|---|---|---|---|
| Porcentaje sobre la renta | Un tanto por ciento de cada mensualidad efectivamente cobrada | Gestión integral y recurrente | Si se cobra sobre la renta cobrada o sobre la facturada: en un impago no es lo mismo |
| Honorario por captación | Un importe único al firmar el contrato, a menudo expresado en mensualidades | Propietarios que solo quieren inquilino y contrato | Desde la Ley 12/2023 lo paga el propietario, no el inquilino |
| Cuota fija por inmueble | Un importe mensual o anual por unidad gestionada | Carteras grandes o propietarios institucionales | Que el contrato defina qué incluye y qué se factura aparte |
| Renta garantizada | El gestor adelanta la renta pactada aunque el inquilino no pague | Propietarios que priorizan la previsibilidad | Cómo se recupera el adelanto y qué pasa si el impago se alarga |
Para que el propietario compare ofertas con criterio, conviene traducir cualquier fórmula a un mismo dato: cuánto le queda al año por inmueble después de honorarios y gastos. Un ejemplo con cifras inventadas: con una renta de 1.000 euros al mes y un honorario pactado del 7 % sobre la renta cobrada, el gestor factura 70 euros cada mes en que el inquilino paga y nada el mes en que no paga. Con una cuota fija, el gestor cobra igual haya o no impago. Ninguna fórmula es mejor por sí misma; lo importante es que el propietario entienda qué incluye cada una.
Qué servicios se suelen cobrar aparte
En la hoja de encargo conviene dejar por escrito qué queda fuera del honorario base. Los extras más habituales son la gestión de obras o reformas, la tramitación de siniestros con la aseguradora, la reclamación judicial (que además lleva sus propios honorarios de abogado y procurador) y la preparación de documentación fiscal fuera de lo ordinario.
Quién paga los honorarios del gestor tras la Ley de Vivienda
Es la pregunta que más nos hacen y la que más ha cambiado en poco tiempo. Vamos por partes.
Lo que dijo la Ley 12/2023 (desde el 26 de mayo de 2023)
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda reescribió el apartado 1 del artículo 20 de la LAU (disposición final primera, apartado cuatro) y añadió una frase que acabó con una práctica muy extendida: «Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador». Desde su entrada en vigor, el honorario de la agencia o del gestor por buscar inquilino y firmar el contrato de vivienda no se puede cargar al inquilino.
Ojo con la fecha de cada contrato. Antes de esa ley, el Real Decreto-ley 7/2019 ya había puesto esos gastos a cargo del arrendador, pero solo «cuando este sea persona jurídica», en los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019; en los anteriores, la LAU no contenía esta regla. Y la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 mantiene, para los contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023, el régimen jurídico «que estuviese vigente en el momento de su celebración», salvo en prórroga y actualización de renta.
Lo que dice ahora el artículo 20.2 de la LAU (desde el 8 de octubre de 2026)
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el día siguiente a su publicación, ha reorganizado el artículo 20 y ha llevado esa regla a un apartado propio, más explícito. El artículo 20.2 de la LAU dice hoy:
- «Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación.»
- «Se entenderá por gastos de gestión inmobiliaria y de formalización cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato de arrendamiento.»
- «Cualquier otro servicio no esencial para la perfección del contrato de arrendamiento sólo podrá ser a cargo del arrendatario si este lo ha solicitado de manera expresa por escrito, habiendo sido informado previamente de su carácter opcional y de su coste.»
Tres consecuencias prácticas para el gestor. Primera, el concepto ya no se limita a la firma: incluye la gestión, la novación y la renovación del contrato. Segunda, cambiar el nombre del cargo («gastos de estudio», «gastos de alta», «tramitación de expediente») no sirve: la ley prohíbe la repercusión «bajo ningún concepto o denominación». Tercera, un servicio de verdad opcional solo puede cobrarse al inquilino si lo pide por escrito y sabiendo antes que es opcional y cuánto cuesta.
El real decreto-ley no incluye una disposición transitoria específica para el artículo 20. Si gestionas contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026, revisa con tu asesoría qué redacción les aplica; en los nuevos contratos, sus renovaciones y novaciones, trabaja ya con la regla del artículo 20.2.
¿Y si el Real Decreto-ley no se convalida?
Un real decreto-ley es una norma provisional. El artículo 86.2 de la Constitución obliga a someterlo a debate y votación del Congreso «en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación», y el Congreso «habrá de pronunciarse expresamente dentro de dicho plazo sobre su convalidación o derogación». Es una cautela real: el Congreso derogó el 2 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, de contenido muy parecido, según la resolución publicada en el BOE. A 18 de octubre de 2026, el 29/2026 está en vigor y pendiente de ese trámite.
Para el gestor, la conclusión de fondo no cambia en ningún escenario: desde mayo de 2023, en el alquiler de vivienda los gastos de gestión y formalización los paga el propietario. Lo que cambia es el detalle de la redacción y su alcance, así que conviene revisar las plantillas de contrato y de hoja de encargo cuando se conozca el resultado de la votación.
¿Se aplica también a los alquileres de temporada?
Con el Real Decreto-ley 29/2026, el artículo 2.3 de la LAU define el «arrendamiento de vivienda temporal» y el artículo 4.2 somete los arrendamientos de vivienda del artículo 2 al título II de la ley, donde está el artículo 20. Los contratos de temporada firmados antes de su entrada en vigor siguen, según la nueva disposición transitoria octava, con el régimen que tenían hasta que termine su plazo pactado. Si gestionas alquiler de temporada, revisa cada contrato nuevo con este marco; lo explicamos con más detalle en nuestra página sobre gestión del alquiler de temporada.
En los locales y demás arrendamientos para uso distinto del de vivienda rige, según el artículo 4.3 de la LAU, la voluntad de las partes y, en su defecto, el título III. La regla del artículo 20 está en el título II, el de vivienda.
Lo que el inquilino sí puede pagar
La ley no convierte al inquilino en un ingreso cero para el gestor, pero sí limita mucho lo que se le puede cobrar:
- Gastos generales del inmueble, si se pacta por escrito y se fija su importe anual a la fecha del contrato (artículo 20.1). Los tributos asociados a la vivienda no pueden imponerse al inquilino salvo que él sea el obligado tributario.
- Suministros con contador individual, que son siempre de su cuenta (artículo 20.4).
- La fianza de una mensualidad en vivienda (artículo 36.1) y, si se pacta, una garantía adicional que en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) no puede pasar de dos mensualidades, o de una en los arrendamientos temporales (artículo 36.5). El tope de dos mensualidades rige para los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019); el de una mensualidad en los temporales lo añadió el Real Decreto-ley 29/2026.
- Servicios opcionales que haya pedido expresamente por escrito, informado antes de su coste.
Y una prohibición que conviene tener presente al hablar de garantías: el artículo 36.5 de la LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 29/2026 (vigente desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación), establece que «en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas». Si el propietario quiere ese seguro, lo contrata y lo paga él.
Los honorarios del gestor en la renta del propietario
Para el propietario, lo que paga al gestor no es solo un coste: en su IRPF puede restarlo de los rendimientos del alquiler. El artículo 13 del Reglamento del IRPF considera gasto deducible de los rendimientos del capital inmobiliario, entre otros, «las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares» (letra c) y «los ocasionados por la formalización del arrendamiento» (letra d).
Por eso importa tanto que la factura del gestor y la liquidación mensual estén bien desglosadas: es el documento con el que el propietario justificará ese gasto. Una liquidación que mezcla renta, gastos repercutidos y honorarios en una sola cifra le complica la declaración y te complica a ti las preguntas de cada mes de abril.
Cómo presentar los honorarios para que el propietario no los discuta
Los conflictos sobre honorarios casi nunca vienen del porcentaje; vienen de no entender la liquidación. Lo que mejor funciona, según lo que vemos a diario:
- Una hoja de encargo clara, firmada antes de empezar, con el modelo de honorario, la base de cálculo (renta cobrada o facturada), lo que incluye y lo que se factura aparte.
- Una liquidación mensual desglosada: renta cobrada, gastos pagados por cuenta del propietario, honorarios, retenciones si las hay y neto transferido.
- Una factura propia del despacho por los honorarios, separada de los recibos del inquilino.
- Acceso del propietario a su información sin tener que pedirla por correo: contratos, recibos, incidencias y liquidaciones.
En FixrOS Patrimonio este circuito sale del mismo sitio: los recibos del inquilino se emiten y se cobran por remesa SEPA, la liquidación al propietario se genera en PDF con su transferencia, los honorarios del despacho se facturan desde el mismo sistema, con VERI*FACTU si el despacho lo activa, y el propietario lo consulta todo desde su portal y su app. Si trabajas con renta garantizada, FixrOS también contempla que el despacho adelante la renta mínima pactada y lo refleje en la liquidación.
Errores frecuentes con los honorarios
- Cobrar al inquilino «gastos de estudio» o «de alta». Es exactamente lo que el artículo 20.2 prohíbe «bajo ningún concepto o denominación».
- Exigir al inquilino un seguro de impago. Prohibido por el artículo 36.5.
- No pactar la base de cálculo. Si el honorario es un porcentaje, decir si es sobre lo cobrado o sobre lo facturado evita discusiones en cuanto hay un impago.
- No separar el honorario por renovación. La renovación y la novación del contrato también son gastos de gestión que no puede pagar el inquilino; si cobras por ellas, que sea al propietario y que esté en la hoja de encargo.
- Mezclar el dinero del propietario con el del despacho. Sin una liquidación desglosada, el propietario no puede justificar sus gastos deducibles.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra un gestor de alquileres al mes?
Depende del modelo pactado. Lo más habitual en gestión integral es un porcentaje de la renta cobrada; en carteras grandes, una cuota fija por inmueble. No existe una tarifa oficial, así que conviene comparar ofertas por lo que le queda al propietario al año, no por el porcentaje.
¿Puede la agencia cobrar honorarios al inquilino por el contrato de alquiler de vivienda?
No. Desde la Ley 12/2023 los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador, y el artículo 20.2 de la LAU, en la redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026, prohíbe repercutirlos al inquilino directa o indirectamente. En contratos firmados entre el 6 de marzo de 2019 y el 25 de mayo de 2023 la regla solo alcanzaba al arrendador persona jurídica.
¿Qué pasa si el inquilino ya pagó honorarios que no debía?
La ley no fija un procedimiento específico de devolución en ese artículo. Lo prudente es revisar el caso con un abogado, porque dependerá de la fecha del contrato y de la redacción vigente en ese momento.
¿Los honorarios del gestor son deducibles para el propietario?
Sí, como gasto de los rendimientos del capital inmobiliario. El artículo 13 del Reglamento del IRPF incluye los servicios de administración y los gastos de formalización del arrendamiento. Necesitará factura y una liquidación que los desglose.
¿La regla vale para locales comerciales?
El artículo 20 está en el título de la LAU dedicado a la vivienda. Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por lo que pacten las partes y, en su defecto, por el título III.
¿Cuánto cuesta un software para gestionar alquileres?
Depende del número de inmuebles y de los módulos. En FixrOS no publicamos precios: te enseñamos el producto con tu cartera y te pasamos una propuesta en la demo.
Gestiona tus honorarios con transparencia
Un gestor que factura con claridad discute menos y retiene más propietarios. Si quieres ver cómo se generan recibos, liquidaciones y facturas de honorarios desde un solo sistema, solicita una demo de FixrOS y te lo enseñamos con un caso como el tuyo. También puedes repasar cómo funciona el cobro de alquileres con remesas SEPA.
Información verificada el 18 de octubre de 2026 con el texto consolidado de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, la Real Decreto-ley 7/2019, la Ley 12/2023, el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación), la Constitución y el Reglamento del IRPF. No sustituye al asesoramiento profesional.