La junta es el acto más regulado de la vida de una comunidad y, a la vez, el que más se sigue preparando a mano. Un administrador con veinte comunidades vive dos temporadas de juntas al año en las que todo pasa por él: calcular la antelación, redactar el orden del día, buscar los adjuntos, comprobar quién está al corriente de pago, preparar la hoja de firmas, contar coeficientes con la calculadora, aplicar la mayoría correcta a cada acuerdo y, después, redactar el acta.
Cada uno de esos pasos tiene una regla legal detrás, y cada uno es un sitio donde se puede cometer el error que acabe en impugnación.
La antelación no es la misma en toda España
Empecemos por el primer punto donde se falla, y que mucha gente desconoce. La regla general de la Ley de Propiedad Horizontal es que la citación para la junta ordinaria anual se hace, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias con la que sea posible (art. 16.2 LPH).
Pero España tiene derechos civiles forales. En Cataluña rige el Libro V del Código Civil Catalán, que regula la propiedad horizontal con plazos propios, más restrictivos, y con un régimen distinto para el libro de actas. Un administrador que gestione comunidades a ambos lados de la frontera autonómica no puede aplicar la misma cifra a todas.
En FixrOS la comunidad sabe en qué territorio está, y el asistente de convocatoria avisa con el mínimo de días que le corresponde a esa comunidad concreta, no con una cifra genérica. Es una de esas comprobaciones que no se echan de menos hasta que una convocatoria se impugna por defecto de forma.
Convocar: orden del día, adjuntos y envío con constancia
La convocatoria se arma sobre un orden del día con puntos predefinidos para lo habitual (aprobación de cuentas, presupuesto, nombramiento de cargos, derramas) y puntos libres para lo específico. Cada punto se marca como votable o no votable, porque el art. 19.2 LPH exige que el acta refleje los acuerdos adoptados y no todo lo que se trata en una junta es un acuerdo.
A la convocatoria se le adjuntan los documentos que los propietarios necesitan para votar con criterio: las cuentas, el presupuesto, los presupuestos de obra. Y se envía con constancia de entrega, que es el requisito que de verdad importa si alguien discute después que no le llegó.
Antes de enviar, el sistema valida lo que se puede validar: que la antelación se cumple, que quien convoca está legitimado y que el orden del día está completo.
El día de la junta: quórum en vivo
Aquí es donde se nota más el cambio. Tradicionalmente el quórum se calcula con una hoja impresa, un bolígrafo y una calculadora, mientras la gente entra por la puerta.
En FixrOS la asistencia se toma en una tablet a la entrada, un quiosco de firmas donde cada propietario firma su asistencia, y el quórum se recalcula solo a medida que la sala se llena. En todo momento se ve:
- Cuántos propietarios hay presentes sobre el total.
- Qué porcentaje de cuotas de participación representan.
- Si se alcanza el quórum de primera convocatoria o hay que ir a segunda.
El cálculo incorpora dos cosas que en papel son una fuente constante de errores. La primera, las delegaciones: quién representa a quién y con qué coeficiente. La segunda, los propietarios sin derecho de voto. El art. 15.2 LPH establece que quienes no estén al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad en el momento de iniciarse la junta podrán participar en las deliberaciones pero no tendrán derecho de voto. El sistema conoce la deuda al día y los separa solo, sin que nadie tenga que cruzar el listado de morosos con el de asistentes a mano.
Presencial, telemática o mixta
La junta puede celebrarse en el portal de siempre, íntegramente en línea con sala de vídeo integrada, o en formato mixto con gente en la sala y gente conectada. El quórum se calcula igual en los tres casos, porque lo que cuenta es el propietario y su coeficiente, no el canal por el que asiste.
Votar: el motor de mayorías del artículo 17
Ningún punto de la junta genera tanta inseguridad como la mayoría aplicable. El art. 17 LPH no establece una mayoría, sino varias, según el tipo de acuerdo, y además distingue entre primera y segunda convocatoria.
FixrOS lleva un motor de mayorías que aplica a cada tipo de acuerdo su regla y hace el doble cómputo que la ley exige: propietarios y cuotas de participación a la vez. No basta con que voten a favor la mayoría de los presentes; en muchos acuerdos hace falta además que representen la mayoría de las cuotas.
Cada categoría de acuerdo lleva asociada su cita legal, de modo que en el acta no se escribe «aprobado por mayoría» sino el artículo concreto que ampara ese quórum. Entre esas reglas está la introducida por la LO 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, que añadió el apartado 12 al art. 17: aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad de vivienda de uso turístico exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas.
Cerrar: el acta y las firmas
Terminada la junta, el acta se genera con lo que ha pasado: asistentes y coeficientes, delegaciones, orden del día, acuerdos con el sentido del voto y la mayoría aplicada. El art. 19.3 LPH exige cerrarla con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, y el sistema lleva el estado de esas firmas.
Hay un detalle de diseño importante: en FixrOS el estado «celebrada» se pone al constituir la junta, no al acabarla. Lo que cierra la puerta a nuevas firmas de asistencia es el acta, no el inicio de la sesión. Es la diferencia entre que el quiosco siga admitiendo al que llega tarde o le diga que la junta ya terminó cuando acaba de empezar.
Cerrada el acta, se remite a los propietarios por el procedimiento del art. 9 LPH y queda archivada en la documentación de la comunidad, disponible para cualquier propietario que la pida.
Preguntas frecuentes sobre el módulo de juntas
¿Con cuánta antelación hay que convocar la junta ordinaria?
El art. 16.2 LPH fija un mínimo de seis días para la junta ordinaria anual, y para las extraordinarias la antelación que sea posible. En Cataluña rige el Libro V del Código Civil Catalán, con plazos propios más restrictivos. Conviene comprobar siempre el régimen aplicable a la comunidad concreta.
¿Un propietario moroso puede asistir a la junta?
Sí. El art. 15.2 LPH le permite participar en las deliberaciones, pero no tiene derecho de voto si no está al corriente de todas las deudas vencidas en el momento de iniciarse la junta. Debe constar en el acta como asistente sin derecho a voto, no omitirse.
¿Se puede celebrar una junta íntegramente por videoconferencia?
Sí, con los requisitos de identificación de los asistentes y constancia de las votaciones. La junta puede ser presencial, telemática o mixta; lo relevante es que se garantice la identidad del propietario y quede registro del sentido de su voto.
¿Qué mayoría se necesita para prohibir los pisos turísticos?
El art. 17.12 LPH, introducido por la LO 1/2025 y en vigor desde el 3 de abril de 2025, exige para aprobar, limitar, condicionar o prohibir esa actividad el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
¿Cuándo hay que firmar el acta?
El art. 19.3 LPH exige cerrarla con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Ese plazo es para cerrarla; el envío a los propietarios se rige por el procedimiento del art. 9 LPH.
¿Qué es una junta universal?
Aquella en la que están presentes o representados todos los propietarios y aceptan por unanimidad celebrarla y el orden del día. Al concurrir la totalidad, no operan los defectos de convocatoria que podrían invalidar una junta ordinaria.
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Conclusión
Una junta no se estropea por un fallo grande, sino por un descuido pequeño: seis días que eran ocho, un moroso que votó, una mayoría simple aplicada donde hacía falta tres quintos, un acta firmada tarde. Automatizar la junta no es solo ahorrar tiempo, que también: es cerrar de una en una las puertas por las que entra una impugnación.