La junta és l’acte més regulat de la vida d’una comunitat i, alhora, el que més es continua preparant a mà. Un administrador amb vint comunitats viu dues temporades de juntes l’any en què tot passa per ell: calcular l’antelació, redactar l’ordre del dia, buscar els adjunts, comprovar qui està al corrent de pagament, preparar el full de signatures, comptar coeficients amb la calculadora, aplicar la majoria correcta a cada acord i, després, redactar l’acta.
Cadascun d’aquests passos té una regla legal al darrere, i cadascun és un lloc on es pot cometre l’error que acabi en impugnació.
L’antelació no és la mateixa a tot Espanya
Comencem pel primer punt on es falla, i que molta gent desconeix. La regla general de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) és que la citació per a la junta ordinària anual es fa, com a mínim, amb sis dies d’antelació, i per a les extraordinàries amb la que sigui possible (art. 16.2 LPH).
Però Espanya té drets civils forals. A Catalunya regeix el Llibre V del Codi Civil de Catalunya, que regula la propietat horitzontal amb terminis propis, més restrictius, i amb un règim diferent per al llibre d’actes. Un administrador que gestioni comunitats a banda i banda de la frontera autonòmica no pot aplicar la mateixa xifra a totes.
A FixrOS la comunitat sap en quin territori és, i l’assistent de convocatòria avisa amb el mínim de dies que correspon a aquella comunitat concreta, no amb una xifra genèrica. És una d’aquelles comprovacions que no es troben a faltar fins que una convocatòria s’impugna per defecte de forma.
Convocar: ordre del dia, adjunts i enviament amb constància
La convocatòria es munta sobre un ordre del dia amb punts predefinits per a l’habitual (aprovació de comptes, pressupost, nomenament de càrrecs, derrames) i punts lliures per a l’específic. Cada punt es marca com a votable o no votable, perquè l’art. 19.2 LPH exigeix que l’acta reflecteixi els acords adoptats i no tot el que es tracta en una junta és un acord.
A la convocatòria s’hi adjunten els documents que els propietaris necessiten per votar amb criteri: els comptes, el pressupost, els pressupostos d’obra. I s’envia amb constància de lliurament, que és el requisit que de debò importa si algú discuteix després que no li va arribar.
Abans d’enviar, el sistema valida el que es pot validar: que l’antelació es compleix, que qui convoca està legitimat i que l’ordre del dia està complet.
El dia de la junta: quòrum en viu
Aquí és on es nota més el canvi. Tradicionalment el quòrum es calcula amb un full imprès, un bolígraf i una calculadora, mentre la gent entra per la porta.
A FixrOS l’assistència es pren en una tauleta a l’entrada, un quiosc de signatures on cada propietari signa la seva assistència, i el quòrum es recalcula sol a mesura que la sala s’omple. En tot moment es veu:
- Quants propietaris hi ha presents sobre el total.
- Quin percentatge de quotes de participació representen.
- Si s’assoleix el quòrum de primera convocatòria o cal anar a segona.
El càlcul incorpora dues coses que en paper són una font constant d’errors. La primera, les delegacions: qui representa qui i amb quin coeficient. La segona, els propietaris sense dret de vot. L’art. 15.2 LPH estableix que els qui no estiguin al corrent en el pagament de tots els deutes vençuts amb la comunitat en el moment d’iniciar-se la junta podran participar en les deliberacions però no tindran dret de vot. El sistema coneix el deute al dia i els separa sol, sense que ningú hagi d’encreuar a mà el llistat de morosos amb el d’assistents.
Presencial, telemàtica o mixta
La junta es pot celebrar al portal de sempre, íntegrament en línia amb sala de vídeo integrada, o en format mixt amb gent a la sala i gent connectada. El quòrum es calcula igual en els tres casos, perquè el que compta és el propietari i el seu coeficient, no el canal pel qual assisteix.
Votar: el motor de majories de l’article 17
Cap punt de la junta genera tanta inseguretat com la majoria aplicable. L’art. 17 LPH no estableix una majoria, sinó diverses, segons el tipus d’acord, i a més distingeix entre primera i segona convocatòria.
FixrOS porta un motor de majories que aplica a cada tipus d’acord la seva regla i fa el doble còmput que la llei exigeix: propietaris i quotes de participació alhora. No n’hi ha prou que hi voti a favor la majoria dels presents; en molts acords cal a més que representin la majoria de les quotes.
Cada categoria d’acord porta associada la seva cita legal, de manera que a l’acta no s’hi escriu «aprovat per majoria» sinó l’article concret que empara aquell quòrum. Entre aquestes regles hi ha la introduïda per la LO 1/2025, en vigor des del 3 d’abril de 2025, que va afegir l’apartat 12 a l’art. 17: aprovar, limitar, condicionar o prohibir l’activitat d’habitatge d’ús turístic exigeix el vot favorable de les tres cinquenes parts del total de propietaris que representin, al seu torn, les tres cinquenes parts de les quotes.
Tancar: l’acta i les signatures
Acabada la junta, l’acta es genera amb el que ha passat: assistents i coeficients, delegacions, ordre del dia, acords amb el sentit del vot i la majoria aplicada. L’art. 19.3 LPH exigeix tancar-la amb les signatures del president i del secretari en acabar la reunió o dins dels deu dies naturals següents, i el sistema porta l’estat d’aquestes signatures.
Hi ha un detall de disseny important: a FixrOS l’estat «celebrada» es posa en constituir la junta, no en acabar-la. El que tanca la porta a noves signatures d’assistència és l’acta, no l’inici de la sessió. És la diferència entre que el quiosc continuï admetent qui arriba tard o li digui que la junta ja ha acabat quan tot just acaba de començar.
Tancada l’acta, es remet als propietaris pel procediment de l’art. 9 LPH i queda arxivada a la documentació de la comunitat, disponible per a qualsevol propietari que la demani.
Preguntes freqüents sobre el mòdul de juntes
Amb quanta antelació cal convocar la junta ordinària?
L’art. 16.2 LPH fixa un mínim de sis dies per a la junta ordinària anual, i per a les extraordinàries l’antelació que sigui possible. A Catalunya regeix el Llibre V del Codi Civil de Catalunya, amb terminis propis més restrictius. Convé comprovar sempre el règim aplicable a la comunitat concreta.
Un propietari morós pot assistir a la junta?
Sí. L’art. 15.2 LPH li permet participar en les deliberacions, però no té dret de vot si no està al corrent de tots els deutes vençuts en el moment d’iniciar-se la junta. Ha de constar a l’acta com a assistent sense dret de vot, no s’ha d’ometre.
Es pot celebrar una junta íntegrament per videoconferència?
Sí, amb els requisits d’identificació dels assistents i constància de les votacions. La junta pot ser presencial, telemàtica o mixta; el que és rellevant és que es garanteixi la identitat del propietari i quedi registre del sentit del seu vot.
Quina majoria cal per prohibir els pisos turístics?
L’art. 17.12 LPH, introduït per la LO 1/2025 i en vigor des del 3 d’abril de 2025, exigeix per aprovar, limitar, condicionar o prohibir aquesta activitat el vot favorable de les tres cinquenes parts del total de propietaris que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació.
Quan cal signar l’acta?
L’art. 19.3 LPH exigeix tancar-la amb les signatures del president i del secretari en acabar la reunió o dins dels deu dies naturals següents. Aquest termini és per tancar-la; l’enviament als propietaris es regeix pel procediment de l’art. 9 LPH.
Què és una junta universal?
Aquella en què són presents o representats tots els propietaris i accepten per unanimitat celebrar-la i l’ordre del dia. En concórrer-hi la totalitat, no operen els defectes de convocatòria que podrien invalidar una junta ordinària.
Et pot interessar
- FixrOS per a administradors de finques
- Com convocar una junta de propietaris en línia
- Actes de junta: model en Word i PDF
- La Llei de Propietat Horitzontal, explicada
El mòdul de juntes és probablement el que més diferencia unes plataformes de les altres. Si ets en aquest procés, aquesta guia sobre com triar programari d’administració de finques detalla què cal comprovar abans de signar.
Conclusió
Una junta no es fa malbé per una fallada grossa, sinó per un descuit petit: sis dies que eren vuit, un morós que va votar, una majoria simple aplicada on calien tres cinquens, una acta signada tard. Automatitzar la junta no és només estalviar temps, que també: és tancar d’una en una les portes per on entra una impugnació.